マンションのインスペクションって本当に必要？診断内容と相談先

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自分のマンションを売却するとき、「ホームインスペクション（住宅診断）」を受けたほうがよいのかどうか、迷うと思います。ホームインスペクションを受けて売却する家をすみずみまでチェックしてもらい、「問題のない住宅」と認定してもらえれば、購入希望者は安心できます。したがって、売りやすくなります。

では、ホームインスペクションは受けたほうがよいのでしょうか。「あまり普及していないが、受けたほうがよい」というのが、その答えになります。

マンションを売るとき、不動産仲介会社に売却仲介を依頼すると思いますが、そこが無料でホームインスペクションを提供しているのであれば、積極的に利用しましょう。

ただ、売主が自費で業者にホームインスペクションを依頼するのであれば、ホームインスペクションの意義や費用対効果をしっかり把握したうえで決断したほうがよいでしょう。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、住宅診断士という資格を有した建築の専門家が、中古住宅の劣化、故障、欠陥、瑕疵などを確認し、改修すべき箇所や、改修すべき時期、改修する場合の費用などをアドバイスする仕組みです。

自宅マンションを売却しようとしている人（売主）がホームインスペクションを実施すれば、現状を客観的に評価することができます。ホームインスペクションの結果を購入希望者に示せば、納得して購入してもらえます。

また、中古マンションを購入しようとしている人（買主）が、めぼしい物件に対してインスペクションを行うこともあります。

マンションのホームインスペクションで何がわかる？

ホームインスペクションでわかることは、主に次の4つです。

• 欠陥住宅なのかどうか
• いつごろ、どのような補修や改装が必要になるのか
• 補修や改装の費用はいくらくらいになるのか
• あと何年ぐらい住宅として使うことができるのか

ホームインスペクションは、中古マンションでも中古戸建てでも実施することができます。

それでは、ホームインスペクションでは実際にどのように「家をチェックするのか」見ていきます。

マンションのホームインスペクションの診断内容

中古マンションに対してホームインスペクションを実施する場合、住宅診断士は次の箇所を確認します。

専有部分

中古マンションの専有部分のチェックポイントは、壁、床、天井、柱、床、床下、天井裏、鉄筋、鉄骨、雨漏りです。

また、給排水管、給湯器、換気扇、火災報知器、忘恩、断熱性能といった項目もチェックします。

共有部分

共有部分のチェックポイントは、外壁、屋根、外構、バルコニー、床面、階段、手すり、鉄筋、鉄骨、雨漏り、窓ガラス、防犯性、建物の構造、共用廊下、修繕履歴、修繕計画、周辺地域の治安、騒音、異臭などとなっています。

こうした箇所の傾きやカビの発生、瑕疵（かし：傷のこと）、欠陥、不具合、故障、はがれ、抜け落ち、雨漏れ、水漏れなどを確認します。

住宅診断士は、これらの項目をすべてチェックした後、「ホームインスペクション報告書」というレポートを作成します。

そして例えば、

「著しい建物の傾き：なし。2階の一部の床の傾斜は部分的であり、建物全体の傾きとは関係ない」

「継続していると思われる雨漏り：あり。小屋裏とキッチン床下にあり」

などと記載されます。

中古戸建てのホームインスペクションの診断内容

ホームインスペクションは中古戸建てでも行われ、チェックポイントは次の通りです。

A：外回りの状態

基礎、外壁仕上、屋根、軒裏、バルコニーなど

B：室内の状態

柱、壁、床、天井、階段、サッシ、ドアなど

C:床下の状態

土台、基礎など

D：小屋裏・天井裏の状態

梁、小屋根、天井裏など

E：設備の状態

給水設備、給湯設備、排水設備、換気設備、火災報知器など

ホームインスペクションは買主が依頼するのが通常

ホームインスペクションは、買主が発注するのが一般的です。買主としては、これまで面識がなかった売主から「うちの家は快適ですよ」と言われても、それを額面通り信じるわけにはいきません。住宅診断士という第三者の専門家の意見であれば信頼できます。

またホームインスペクションで「隠れた瑕疵」がみつかったら、それを根拠に値下げ交渉をすることができます。

買主がホームインスペクションを行う場合、売主に実施の許可をもらったうえで、住宅診断士を手配して家をすみずみまで調べてもらうことになります。

また、自分の家を少しでも高く売りたい売主がホームインスペクションを実施することがあります。もし購入希望者から値下げ要請があっても「この通り欠陥がほとんどない住宅なので値下げは難しい」とホームインスペクション報告書を示すことができます。

良い内容のホームインスペクション報告書は、自分の住宅に付加価値を付けることになります。

中古不動産の売買ではホームインスペクションの「説明・斡旋可否」が義務化

2018年4月に宅地建物取引業法（宅建業法）の改正内容が施行され、次の3点が義務化されました。

• 1）中古住宅の売買を不動産仲介会社に依頼して媒介契約を交わすときに、不動産仲介会社はホームインスペクション業者を斡旋できるかどうかを明示しなければならない
• 2）ホームインスペクションを行った中古住宅については、買主に重要事項説明を行うときにその結果を説明しなければならない
• 3）売買契約を結ぶ売主と買主の双方は、インスペクション・ガイドラインで示されている基礎、外壁、雨漏りについて確認し、その確認結果を書面にしなければならない

1）はホームインスペクション制度の普及を促進する狙いがあります。

2）はホームインスペクションで悪い結果が出たときこそ、買主にその結果を知らせなければならないことをルール化しました。

3）はホームインスペクションを実施しない場合でも、それに準じた住宅チェックを売主と買主の双方で行うように促しています。これにより、受け渡し後に瑕疵がみつかったときのトラブルを軽減できます。

ここでのポイントは「ホームインスペクションの実施」が義務化されたわけではなく、「ホームインスペクションに関する説明」が義務化された点です。

日本でのホームインスペクションは普及の途上

ホームインスペクションの費用は5万円程度から十数万円と、かなり幅があります。家の大きさにもよりますし、チェック項目の数によっても料金が変わります。

5万円で済めば「安い」と感じるかもしれませんが、チェック項目が少ないと、そもそもホームインスペクションを実施する意義があるのかという疑問が湧くでしょう。また、フルコースで十数万円もかかるとなると、実施に二の足を踏んでしまう人が多いようです。

そのため、日本ではこれまでホームインスペクションはあまり普及してきませんでした。

ホームインスペクション説明の義務化から4ヶ月が経った2018年8月段階で、都内の中古マンションでの実施率は0.3％、中古戸建てで0.7％でした。

不動産の専門家は、ホームインスペクションが普及していない理由として、次の2点を挙げています。

• 売主には「問題なく住んできた」という意識があるので、ホームインスペクション制度を知っていても受けたがらない
• 売却を仲介する不動産仲介会社が「ホームインスペクションを行って悪い結果が出たら売れなくなる」と考えると、ホームインスペクションを積極的に推奨しなくなる

ホームインスペクションはNPO法人に相談してみよう

ホームインスペクションについては、日本ホームインスペクターズ協会というNPO法人があります。HPからは、エリアや物件の条件などからホームインスペクター（住宅診断士）を検索し、Web上で直接問い合わせることができます。

同協会によると、アメリカでは近年、取引全体の70～90％の割合でホームインスペクションが行われ、日本でも急速に普及し始めている、とあります。消費者保護の潮流や、消費者のリテラシーの高まりなどを考えると、今後ホームインスペクションがより一般的になっていく可能性は十分にありそうです。

興味のある方は、まず日本ホームインスペクターズ協会のHPを確認し、疑問点などは同協会に相談したうえで、ホームインスペクターを検索して問い合わせてみるとよいでしょう。

まとめ

ホームインスペクションが「よい制度」であることは間違いなさそうです。中古マンションの真の価値が証明できれば、中古物件を探す人が増えることも見込めます。

しかし、絶対に実施しなければならないわけではない以上、コストが障害になるのも事実です。また、悪い結果を直視したくない、という気持ちも働きます。

ホームインスペクションを実施したほうがよいのかどうかの判断は、物件ごとに変わってきます。したがって、これから自分のマンションを売ろうとしている方や、これから中古マンションを買おうとしている人は、不動産仲介会社に相談してプロの意見を聞いてみたほうがいいでしょう。