アパート経営を始める前に注意すべき3つの事と失敗しないための全知識

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アパート経営とはアパート一棟を保有し、各部屋を入居希望者に貸し出すことで、賃貸料を得て収益とする事業のひとつです。初期投資は高額ですが、一般のサラリーマンでも始めることができ、他の投資と比べリスクが低いことから老後の資金作りとして行う人もいます。

投資といえば他にも株・FX・国債・先物取引・外貨預金などがありますが、アパート経営にはどのようなメリットがあり、またアパート経営をする上でどのような点に気をつけなければならないのかをご紹介いたします。

アパート経営を始める際のメリット

アパート経営をするということについて、どのようなメリットがあるのでしょうか。

株などに比べてリスクが低い

「投資」にはいろいろと種類がありますが、株やFXとは異なり、不動産物件が突如として無価値の存在になるリスクは低いということが挙げられます。

もちろんアパート経営を行うには初期投資が高くなり、まとまったお金が必要にはなりますが、入居者さえいれば長期に渡り収入を得られるという点が、アパート経営におけるひとつのメリットと言えます。

経済状況に左右されない

物価は経済の動向によって変動しますが、アパート経営における収入源である賃料はインフレやデフレの悪い影響を受けにくい性質があります。

デフレによって物価が下がった場合、給料も下がるので、強い影響があるのではないかと思うかもしれませんが、入居する際に取り決めた家賃がそのまま継続するため問題ありません。

またインフレの場合は給料が上がりますが、この場合は賃料を引き上げることができるのです。

ワンルームマンション投資と比べリスク分散ができる

一棟まるごとではなく、マンションを一部屋購入し、その一部屋を賃貸にすることをワンルームマンション投資と言います。

ワンルームマンション投資は、投資額が少なく、希望があれば段階的に部屋数を増やせるという、アパート一棟の購入のためにいきなり多額の投資をする必要がない反面、一部屋しかないために、入居希望者がいなかったり、入居者が転居してしまうと、マンション経営における収入が無くなってしまう点です。

一方で、一棟まるごと賃貸に出すアパート経営であれば、複数の部屋があることが利点に繋がります。1,2部屋空きが埋まらなかったり、誰かが転居したとしても、他の部屋の入居者から引き続き収入を得られるため、突如としてアパート経営での収益が無くなるということがまずありません。

所得税・住民税の節税になる

アパート経営は初めの頃は赤字になることが普通です。これは物件の購入費に加え、管理費・修繕費・税金・減価償却費など、いろいろな経費が特に初期にかさんでしまうからです。

不動産所得税は賃貸収入から必要経費を引いたモノが課税対象額ですので、賃貸収入より必要経費の額が高ければマイナスになるので、非課税になるのです。

節税の仕組みに関しては詳しくは後述いたします。

アパート経営で失敗するケースと失敗しない為に注意すべきこと

アパート経営をするときに気にかけることとはどのようなことかを見ていきましょう。

表面利回りだけに気を取られてはいけない

アパートのみならず不動産投資で重要視されているのが「表面利回り」です。これは「投資した額に対しどれくらい収益を得られるか」という指標であり、数値が高ければ高いほど収益が得られるということを意味します。

表面利回り＝1年間の家賃収入÷物件価格×100

アパート経営をする前にまず物件を購入することになりますが、この表面利回りが何％以上であるかという点は物件購入における大きな目安となっています。

表面利回りの高さはより多くの収益を期待できるということなので、注視すべきファクターではありますが、表面利回りだけを気にする場合には危険性があります。

表面利回りの計算例と表面利回りだけで判断してはいけない理由

実際に表面利回りの計算例を出し、比べてみましょう。

★物件A　購入価格1億円　家賃収入1,000万円/年

★物件B　購入価格1億円　家賃収入2,000万円/年

のとき、表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100なので、

⇒物件Aの表面利回りは10％

⇒物件Bの表面利回りは20％

パーセンテージのより高い方が優れているので、物件Bのほうが収益を期待できるということになります。

だからこそ不動産投資のセールスにおいて表面利回りの高さをアピールするわけですが、不動産にかかる税や維持費などが考慮されていませんし、また年間の家賃収入を根拠にした指標ですから、部屋が埋まらなかったり、入ってもすぐに出ていかれてしまったりした場合は表面利回りどおりの数字にはなりません。

例えば、空室が全体の半分、50％もあれば、利回りも50％になってしまいます。

収入を得るためのアパート経営のはずが、不動産の維持費に追われて赤字になってしまっては意味がないですから、この表面利回りだけで購入する物件を決定することはしてはいけません。

低額で売り出されている物件には、築年数が深く老朽化しているモノも多く、入居希望者がなかなか現れなかったり、近い将来に大規模修繕をするハメになり、修繕費用がかかってしまう事が考えられますので、築年数や物件の状態をよく確認しましょう。

入居者にとって暮らし続けにくくないか

アパート経営を成功させるためには、空室の少ない状態で長期的に運営できることです。初期投資も数千万から1億円を越えているわけなので、今後数十年間、似たような賃貸物件や近隣の賃貸物件と競争し、打ち勝たなければなりません。

クレーム対応などのフォローは必要

アパート経営をする上で必要な管理業務は多肢に渡り、入居者の斡旋（希望者を募る・賃貸借契約を結ぶ）、クレーム・トラブル対応（入居者や近隣住民からのクレームや入居者同士の紛争への対応）、アパートの管理（清掃・設備修繕など）、入居者の契約関係（契約の更新・転居する際の手続き）などを管理側はしなければなりません。

入居者への対応が悪いと転居の理由になる

アパート経営をしている大家だけで管理することはなかなか難しく、かといって管理業者に管理業務の依頼をすると、余計に費用がかかってしまい利回りが悪くなります。

しかし管理業務のすべてを自分だけで行おうとすると入居者への対応が悪くなり、転居をする理由になってしまいます。

コスト削減のために自分で管理しようとして利回りが下がってしまっては元も子もありません。

アパートの立地はどうか

そこで生活する人の立場になって考えれば難しくはないですが、アパートの存在する周囲がどういう環境であるかはとても大切です。近くに工場が密集していたり、交通のために騒音がひどかったりというわかりやすいものだけでなく、将来に渡って住みやすい場所であることが理想です。

例えば、近くで工事をしているのならば、どのような工事をしているのかを確認しましょう。大きな商業施設を建設していたり、道路の拡張工事をしているならば、人の流入を目指していることが判るので、多くの人が住みたくなるような街になるかもしれません。

駅や学校、役所から距離、都市部へのアクセスの良さなどを実際に歩いてみて確かめましょう。

アパート経営で生じる税金の計算と節税するには？

アパート経営をしていると利益がでてきますが、この利益に対して所得税と住民税が課されます。こちらではこの2つの税金の計算例と節税できる制度についてご紹介いたします。

税金の計算例

所得税と住民税について、どれくらいかかるのかをそれぞれ例を出しながら計算していきます。

所得税

所得税は、所得の額に応じて税率が異なり、所得額が低いほど税率は低く、所得額が高いほど税率は高くなるという性質をもっています。これを累進課税と言います。

国税庁では所得税を簡単に算出することのできる速算表を公開しています。

引用：国税庁 所得税の税率

例えば所得が500万円のときであれば、上の表の上から三番目の税率20％と控除額427,500円を使用することになるので、以下のような計算になります。

500万円×20％－427,500円＝572,500円

住民税

住民税は累進課税ではなく、一律で10％の税率と所得額を掛け算することで算出することができます。

所得額が500万円であれば、500万円×10％＝50万円という計算になります。

不動産所得の損失は給与所得と合算することで節税できる

アパート経営において発生した所得税と住民税は一定の条件を満たしていれば節税することができます。

「アパート経営を始める際のメリット」でも前述したように、アパート経営による賃貸収入より必要経費のほうが高い場合は赤字になり、不動産所得税は非課税になるわけですが、会社勤めをしていて給与所得がある場合も、損益通算（そんえきつうさん）と言って節税効果を望める制度があるのです。

損益通算とは、「給与所得による利益」と「不動産取得による損益」を相殺し、その差額に課税されるというものです。

会社員は毎月のお給料に住民税・所得税が課税されていますが、損益通算により、アパート経営での赤字分と給与を合算させることができるので、給与所得－アパート経営の赤字額で算出された数字が課税対象額とすることができるのです。

アパート経営に関してプロに相談する場合

アパート経営をする場合、不動産投資専門のコンサル業者に依頼することで、収益に関する相談やシミュレーション、金融機関に対する融資の交渉、物件の選定・調査といったサービスを受けられます。

またコンサル業者に依頼するときは、こうしたスタートアップ時のことだけでなく、その後のしっかりとしたフォローを受けられるところがいいでしょう。例えばその業者自身が不動産経営のオーナーであったりすれば、空室の対策など収益向上に対する建設的なアドバイスも期待できます。

まとめ

アパート経営を長期的に成功させるためには、物件の選定からはじまり、どのくらいの収益が期待できるかを知っておく必要があります。

言ってみればスタートの段階でどれくらい調査できるかが、今度数十年の経営の良し悪しに関わってきます。

こうしたアパート経営に関して不安がある場合は、不動産投資を専門としている会社に依頼をし、長期的な経営計画をたてられるようにしましょう。