コンビニの土地活用で失敗しないためには土地の向き・不向きの確認が重要

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コンビニ経営にはいくつかの方式があることをご存知でしょうか。土地や建物がなくてもコンビニ経営をすることも可能ですが、今回は土地活用でコンビニ経営をするという点に焦点をあてて、説明していきたいと思います。

土地をお持ちの場合、コンビニを経営する際に考えられるメリットやデメリットに加え、土地活用でコンビニ経営をする方法をお伝えしますので現在検討中の方のお役に立てれば幸いです。

土地活用でコンビニを建てるメリットとデメリット

まずはコンビニ経営で土地活用するにあたって考えられるメリットとデメリットをそれぞれあげていきたいと思います。

メリット

少ない資金でも多くの収益を見込める可能性が高い

比較的少ない初期費用から始められるコンビニ経営ですが、建設協力金を利用するなど、やり方によっては初期費用をグンと抑えて収益を見込める可能性もあります。

流行に左右されない

コンビニで扱う食品や日用品は常に必要とされているもののため、流行に左右されずに経営できるといわれています。

地域活性のお手伝いができる

コンビニが少ない地域の場合はとくに住民に喜ばれることでしょう。コンビニに足を運ぶ住民が増えることでコンビニの存在自体が活性化に繋がることが考えられます。

事業の経験がなくてもはじめやすい

セブンイレブンやファミリーマート、ローソンなどの大手コンビニのほとんどが事業に関する相談や指導をしっかりと行ってくれるため事業の経験がなくても始めやすいのです。

デメリット

住宅に関する土地活用に比べ税金の軽減率が低い

コンビニを建設しても、住居を建てたときに受けられる税金の優遇制度を受けることができません。また、土地をコンビニ会社に貸すことで土地活用を行う方法もありますが、その場合優遇を受けられるのは相続税に関するものだけです。

固定資産税や都市計画税の優遇は認められないため、住宅の土地活用に比べると税金の軽減率は低いでしょう。

経営状況によって大きく変わる

コンビニを始める土地の場所や経営方法によって大きく差がでると思いますが経営難に陥る可能性もあり得ることから賃貸経営などに比べて安定した収入を得ることは容易なことではないといえるでしょう。

所有する土地はコンビニ経営に向いているか確認する

実際にコンビニを経営するにあたってまずはご自身の所有する土地がコンビニを建てる土地として向いているのか考えてみましょう。

人通りは多いか

人通りが多い場所に土地があるほうが人通りの少ない場所よりも人の出入りが多いと考えられます。

車も出入りできる立地か

道路に面していたり、車の駐車スペースも確保できる立地であればその分車に乗ったお客さんの確保も望めるでしょう。

その地域にコンビニは必要か

ご自身の土地がある地域にコンビニがどのくらい必要なのか考えてみてください。

すぐ近くにコンビニがあればそれだけ競争率は高くなります。ご自身がコンビニを建てた後に近くに別のコンビニが建つ可能性も視野に入れなければいけません。

土地活用でコンビニ経営をはじめる際の方法

コンビニよって契約の名前やタイプは異なりますが基本的に以下の二つに分けられます。

・リースバック方式
・事業用定期借地式

それぞれの内容について確認してみましょう。

自分でコンビニを建てて業者に建物を貸す方法

お持ちの土地にご自身でコンビニを建て、その建物をコンビニ業者に貸すことをリースバック式といいます。

特徴としてはじめにご自身で建設費用を準備しなければならないのと、場合によってはコンビニ業者側が建設保証金を出して建設に協力することもあります。

自分の土地を業者に貸す方法

一方、土地をそのままコンビニ業者に貸し、一切建設には関わらない方法もあります。これを事業用定期借地式といい、リースバック式と違って初期費用がかからないことが特徴としてあげられます。

相続税について知っておく

リースバック式と事業用定期借地式では相続税への影響も変わってきます。リースバック式で建てたコンビニは中古として評価されるので実際にコンビニを建てた建築費よりも建物の評価額が安く評価されるため相続税が節税できます。

一方、事業用定期借地式の場合は土地をそのままコンビニ業者に貸すので評価額に関する節税はできませんが、土地の残存期間が長いほど土地の評価額が減額します。

これらをふまえると、評価額が高い地域に土地をお持ちの方は、事業用定期借地法を選ぶことが賢い選択となるかもしれません。

建設協力金を借りてコンビニを建てる場合は注意

建設協力金とは主にリースバック式でコンビニをはじめる際に、コンビニ業者から建設費を借りるための費用のことをいいます。土地をそのまま貸すだけの方やご自身の費用だけでコンビニを建てる場合は関係ありませんが、建設協力金のメリットデメリットをそれぞれ紹介したいと思います。

建設協力金のメリット

初期費用を多く準備できなくても建物を建てることができます。また、コンビニ業者から得る賃貸料から無利息で返済できるメリットがあります。

建設協力金のデメリット

中途解約をすると、残金は一括で返金するか放棄するかのどちらかになります。放棄できなるなら返金するよりいいと思われるかもしれません。

しかし、この残金放棄は注意しなければいけない点があります。それは、放棄した分の建設協力金から発生する税金を支払わなければいけないということです。

仮に3,000万円の建設協力金を返さずに放棄したとしましょう。この場合3,000万円に対する税金の約1,500万円を税金として納めなければならないのです。コンビニ事業側が放棄した事実を申告するので税金から逃れることはできません。この点が最大のデメリットと考えられるでしょう。

撤退するときのことまで考えて準備をしよう

コンビニ経営で土地活用をしようと考える場合は、撤退するときのことまでしっかりと考えて準備を行うことをおすすめします。

ご自身が損をしないためにも、土地だけを貸すのか、建物を建てた上で賃貸として貸すのか決めてください。もし、ご自身で判断がつかないときは、はやい段階で専門家に相談しましょう。

まとめ

コンビニ経営で土地活用をすることを検討している方へコンビニ経営の方法と知識をお伝えしましたが、コンビニ経営は魅力的なメリットがある反面、デメリットがあるのも事実です。

もしかしたら、お持ちの土地がコンビニ経営ではなく住居関連やそれ以外の土地活用の方がふさわしい場合もありますので、コンビニ会社に問い合わせる前に、まずは不動産会社などで無料相談を受けることをおすすめします。