土地活用でトランクルーム経営するときの利回りや経営の始め方

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国土交通省が公表しているデータでは、収納の多さに一定の不満を感じている人がいることがわかります。

【引用：平成30年住生活総合調査結果｜国土交通省住宅局】

多くの人が収納スペースに不満を持っている中で、トランクルームは、ストーブや扇風機のような特定の季節にしか使わない物やアウトドアグッズなどを預ける場所として需要があります。自宅を改築したり、より大きい部屋に引っ越すことができれば良いですが、経済的に厳しいのが現実。お金を出さずに収納スペースを確保できることを考えると、このような需要があるのは当然かもしれません。

実際に、トランクルーム市場は2020年以降も成長見込みがあると注目を集めています。

土地を持っている方としては、資産を有効利用する上で、アパート経営や駐車場経営のほかに“トランクルーム経営”という選択肢も知っておきましょう。

この記事では、

• トランクルーム経営を選ぶメリットとデメリット
• 経営の形式の種類
• 費用などのトランクルーム経営を始めるときに知っておきたいこと

などについてご紹介します。

トランクルーム経営を選ぶメリット

土地活用としてトランクルームを選択する理由はなんでしょうか。

管理コストが少ない

トランクルームとしての必要設備は照明器具のみで、あとは必要に応じて監視カメラや空調設備程度のため、一般的に管理コストは低額です。(とはいえコンテナの設置コスト(塗装工事や設置工事)とランニングコストを合わせると、100万～150万円ほどかかります。あくまで建物を新築したり、駐車場として整備したりするよりは安上がりというところです。)

ご自身が直接的に経営を行う場合、管理業務に加えて、契約の締結や集金業務が発生するわけですが、なるべく労力をかけたくない場合はサブリースという方法があります。これは自力では経営せず、運営会社に経営を代行してもらうというもの。そういったものも、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

高利回りである

既に適した不動産を持っている場合、トランクルームの年間利回りは20％ほどと言われています。

例えば初期投資100万円の場合、年間の運営収益から費用を控除しても、年間20万円の収益(税引前)が残るということです。

(もっとも、この利回りの例は数年間の平均値ですので、100万円を初期投資すれば毎年20万円ずつ儲かるという話ではありません。)

トランクルームは一度借り手がつくとなかなか離れない傾向にあるため、満室や満室に近い状態になれば空室に困ることは少ないとされています。

レンタル収納スペース業は将来的な成長が見込める状況である

レンタル収納スペース・トランクルームの市場規模は、2008年と比較すると2.4倍になっており、2025年には1,000億円規模への市場拡大する可能性があると将来的な成長が見込めます。

【参考：キュラーズ｜PRTIMES】

利用者間のトラブルがあまりない

アパート経営では、騒音やゴミ出しのルールなどでトラブルが発生し、経営者はクレーム対応のために時間を取られてしまいがちです。

トランクルームの場合は、収納スペースを貸し出しているだけですので、利用者間のトラブルは発生しにくく、その分経営者の負担が軽減されます。

ただし、利用者・経営者間のトラブルは考慮する必要があります。

トランクルームの内部の温度や湿度の影響による物品汚損が発生した場合に責任を負わない、という旨を契約条項として入れておいた方が良いでしょう。

またアパート経営にはないメリットはもうひとつあり、それは借地借家法がトランクルームには適用されないということです。

賃貸アパートの場合、貸している側は一方的な退去の要求を必ずできるわけではありません。これは借地借家法によって借り手側が契約の更新を請求した場合、拒絶する場合は正当な事由が必要で、正当な事由が弱い場合は立ち退き料を借り手に支払う必要があると定められているからです。

しかしトランクルームは居住用でもなければ土地を貸しているわけでもないため、借地借家法は適用されず、退去で揉めるトラブルについてはいくらか少なくなるでしょう。

（借地契約の更新請求等）

第五条　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

引用：借地借家法

（借地契約の更新拒絶の要件）

第六条　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

引用：借地借家法

トランクルーム経営のデメリット

もちろんトランクルーム経営はメリットばかりではありません。以下で紹介するデメリットについて確認しておきましょう。

アパート経営に比べて節税効果は期待できない

土地活用は節税対策が目的の場合もありますが、トランクルーム経営ではあまり期待できません。

アパートであれば住宅用地の課税標準の特例措置の適用によって固定資産税や都市計画税の節税ができる可能性があるのですが、トランクルームを置いている土地は住宅用地にはならないので、この制度の利用ができません。

ただまったく期待できないわけではなく、相続税の節税ができるかもしれないので、税理士にご確認ください。

利用者を集めるのが難しい

アパート経営もトランクルームも、土地柄によって集客できるかが変わるものですが、宣伝のためのインフラが整っているアパート経営に比べ、トランクルームでは広く宣伝することが難しい場合があります。

地域によっては需要が低い

トランクルームの利用者は、田舎よりも都市部に利用者が多いとされています。

都市部でトランクルームの需要がある理由は、住宅にかかる費用が高いためで、自分の家に収納しきれない荷物を預けておきたいからです。

一方で田舎の場合、住宅にかかる費用が低い上に部屋が広く、トランクルームを借りなくても荷物を置いておける空間が確保できていることが多いのです。

必ずしも田舎の土地がトランクルーム経営に不向きであるとはいえませんが、その土地の住宅事情に需要が影響されることはあるでしょう。

トランクルームの種類

トランクルームは大きく分けて、室内型のものと改造したコンテナを用いるコンテナ型のものがあります。

更地の所有者であれば、新たにビルを建築するよりもコンテナを購入した方がコストは下がるでしょうから、コンテナ型のトランクルームが一般的です。対して、ビルを所有しているのならばリフォームして室内型のトランクルーム経営をするのが一般的です。

トランクルーム経営に向いている人

以下のような状況にある人が、土地活用としてのトランクルーム経営に向いているといえます。

• 居住する予定がない土地を所有している
• アパートや駐車場経営で収益を上げられず、困っている
• 住環境に向いていない土地だったり、建物の一部が日当たりが悪いなどの理由で借り手がつかない
• あまり高額な投資をしたくない

“近くに工場があり、騒音や環境問題で住環境が良いとはいえない”、“駅から遠い”、”間口が狭い”などの理由で駐車場経営にも向いていないという状況の土地でも、トランクルームとしての需要ならあるかもしれません。

トランクルーム経営を始めるときに知っておきたいこと

トランクルーム経営に関して気になることをまとめました。

• 経営の方法
• 設置しておくとよい設備
• 費用
• 屋外のコンテナ型経営をするときの条件

トランクルーム経営の方法は3つある

経営には以下の3つの方法があります。ご自身の関与する度合いやどの程度の利回りを期待するか次第で、どれを選択するか変わってくるでしょう。

• 自己運営
• フランチャイズ
• サブリース

自己運営

全て自力で運営する方法です。

運営の準備(コンテナの調達・設置業者の手配・建築確認申請・契約業務など)から運営開始後の管理業務などを自力で行う必要があるため、負担は以下の2つと比較すれば大きいといえます。

フランチャイズ

専門業者の名前を借りて開業する方法です。

コンビニや飲食店のように、有名な企業の看板があることで集客性が高くなるといえます。

フランチャイズ料を支払う必要があるため、自己運営と比べると利回りは低くなりますが、集客や運営などに関して本社からのサポートが受けられる点は魅力的です。

サブリース

自身で購入したコンテナを専門業者に借り上げさせ、代わりに運営してもらう方法です。

利回りは、自己運営に比べるとやはり低くなりますが、毎月一定の収入が期待できます。

ノウハウがないことなどの不安があるのであれば、一旦はサブリースで始めてみた方がよいかもしれません。

設置しておくとよい設備

トランクルームの周辺や内部に設置しておくとよいものについてご紹介します。

看板

ひと目でトランクルームだとわかるように看板を設置しておきましょう。

広告効果や、利用者に対する目印となることが期待されます。

照明器具

夜中になると真っ暗でなにも見えない、では不便なため、出入り口はもちろん、トランクルームの中にも照明器具があった方がよいでしょう。

監視カメラ

防犯のために設置しておくと、利用者への信用は高まるでしょう。結果的に契約に繋がる可能性もありますし、トラブル発生時には、経営側の責任があるかどうかの判断材料として使えるかもしれません。

駐車場

利便性のために駐車場もあった方がよいでしょう。

問題は駐車場スペースの大きさや位置ですが、コンテナ型ならば車を横付けして荷降ろししやすいようにしたり、事故が起きないような位置関係にしたりといった工夫が必要です。

どんな費用がかかるか

初期投資

コンテナ型の場合は、コンテナの購入費用がかかります。サイズはいくつかありますが、20フィート(例：長さ6.1m 幅2.4ｍ　高さ2.6ｍ(すべて外寸))なら新品で40万円ちょっと、中古なら25万円ほどです。より大きいサイズであれば、その分値段は高くなります。

後述する建築基準法に違反しないために、設置工事や駐車場の舗装工事も必要となります。これらを合わせると30万円ほどかかるでしょう。

既存の建物の一部をトランクルームとする場合は、リフォームの費用がかかります。

こちらについては個別性が強いため、どのくらい費用がかかるかは業者に確認してみましょう。

ランニングコスト

自己経営の場合は、照明器具や空調設備を取りつける場合の毎月の電気代や清掃費用、固定資産税などがかかります。

フランチャイズ経営の場合は、これらに加えてフランチャイズ料の支払いが生じます。

サブリースの場合は、これらの費用は専門業者が支払うこととなり、オーナー側には事前に約束された一定の料金が支払われます。

コンテナ型の場合の経営が認められる条件

屋外にコンテナ型のトランクルームを置くためには、建築基準や用途地域を守らなければなりません。

中には違法に経営されている場合もあるようですが、法律は遵守してクリーンな経営を目指しましょう。

コンテナは地面に基礎・固定しなくてはならない

ただ地面に置いているだけ、の状態でコンテナ倉庫の経営をしている場合もあるそうですが、これは違法建築物として是正指導・是正命令の対象になる可能性があります。

一　建築物　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨(こ)線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。

引用：建築基準法　第二条

建築基準法上の建築物の定義が上のとおりです。定着とは容易に動かせないことを意味するため、仮に固定していないとしても倉庫として継続使用することが明白であれば、容易に動かすつもりがない＝定着と判断され、法律上、建築物として扱われる可能性が高いと考えられます。

定着しているのにもかかわらず、基礎と固定がなされていない場合は建築物として違法であり、前述のとおり是正指導・是正命令の対象になってしまいます。

建築物として建築基準法に適合したものでなければならない

建築物を建てる場合、行政(都道府県・市町村)の建築主事や民間の指定確認検査機関の検査を通過しなければいけません。

コンテナ型であればコンクリートで固定して建築確認申請を行うことが必要です。

設置できる土地は限られている

屋外のコンテナ型を設置することを検討している場合は、その土地に設置できるかどうかが重要です。

収納スペースとして用いるコンテナは倉庫と判断され、倉庫の設置は、できる土地とできない土地があるからです。

具体的には第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域には倉庫を設置できません。したがって、これに該当する地域ではコンテナ型トランクルームの経営はできない、ということです。

まとめ

高利回りといわれるトランクルーム経営は、将来性も期待できる土地活用の方法です。

土地を所有している方は、アパートや駐車場経営に加えて、トランクルームも検討してみてはいかがでしょうか。