空き家ビジネスを始めたい方のための基礎知識と成功事例

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親からの相続などで不動産を空き家として所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。以下のデータをご覧ください。

参考：総務省｜平成 30 年住宅・土地統計調査（速報集計） 結果の要約

これは総務省が発表した、全国の空き家数と空き家率の推移です。統計の結果、2018年には全国での空き家の数は約850万戸以上に上ることがわかりました。

空き家を所有しているだけでも、毎年固定資産税や都市計画税がかかることから何らかの方法で収益を生み出したいと想いっている方も多いのではないでしょうか。

しかし空き家で収益を生み出すと言ってもどのような方法があるのか分からない方も多いと思われます。

そこで今回は空き家を利用して収益化する方法と、具体的な成功例をご紹介します。

国や自治体の空き家ビジネスのための政策

空き家が増えると、ごみが放置されていることなどから地元の景観を損ねます。また倒壊して近隣の住民が危険な目にあったり、火災の原因になる可能性もあります。

空き家にはそのようなデメリットがあるため、近年では空き家の数を減少させるために、様々な政策を国や自治体が行っています。

ここでは空き家ビジネスのために施行された政策についてまずは確認していきましょう。

空き家に対する優遇措置の撤廃

2014年5月26日に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下：空き家対策特別措置法）」が施行されました。

この法律により、以下の事項に該当する空き家は「特定空き家」に指定され自治体の判断により空き家の管理者に対して、指導や助言、勧告などの行政指導を行うことになります。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる状態

参考：空家等対策の推進に関する特別措置法　第2条

そして特定空き家に指定され自治体から改善の勧告を受けた際には、土地にかかる以下の固定資産税の優遇措置を受けられなくなります。

そのため、もし特定空き家として勧告を受け、ご自身の空き家の土地が200㎡以下であった場合には毎年の固定資産課税額が6倍になってしまいます。

自治体からの勧告を避けるためにも、空き家を所有している方は何かしらの対処を行うことが良いと言えるでしょう。

減税や補助金

空き家の増加の原因の一つに人口減少が挙げられます。人口に対して住宅の数が多すぎることが原因となっているのです。特に亡くなった親が住んでいた家を相続した場合などに空き家となってしまうケースが非常に多いです。

そのため空き家売却を促進させることを目的として、不動産を売却した際に必要な譲渡所得税に関する特例が2015年に設定されました。

譲渡所得税とは不動産を売却した際に発生する税金ですが、空き家が以下の条件に該当していた場合、課税評価額から3,000万円までの控除を受けることができます。

• 相続日から3年経過する日の属する年の12月31日まで（2010年5月に相続したら2013年12月31日）に被相続人※5が居住していた、家もしくは土地を売却した場合。
• 耐震性のない建物の場合は耐震リフォームしたものに限る。
• 耐震性がなくても取り壊して土地を譲渡する場合には適用する。

参考：国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置

また、親から相続した空き家を売却する際には名義の変更をする必要があり、この際にも「登録免許税」として不動産価格の0.3%を支払う必要がありましたが、2014年に0.1%に引き下げられました。

【関連記事】不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

空き家活用に補助金を出す地方自治体も存在する

近年では空き家減少の対策として、撤去の費用や、ビジネスとして活用する際のリノベーション費用を補助金として一部負担してくれる地方自治体も存在します。

そのため空き家の活用を考えている方は一度ご自身の地方自治体に問い合わせてみることをおすすめします。

参考：東京都都市整備局｜平成28年度東京都相続空家等の利活用円滑化モデル事業

民泊の規制緩和

近年では海外からの在日外国人が増加しており、首都圏を中心に民泊予約が取りづらくなっています。そのため、東京や大阪などの国家戦略特区に限り、7日~10日以上の宿泊等の条件付きで、旅館業法の適用除外とする「民泊」を認めました。

参考：厚生労働省｜国家戦略特別区域における 旅館業法の特例について

空き家を利用して個人で外国人をターゲットに民泊ビジネスを行うことができるようになったのです。

空き家所有者の利用意向は？

上のグラフは、「平成26年空家実態調査｜国土交通省」にある、空き家所有者の今後5年程度のうちの空き家の利用意向の調査結果です。

• 賃貸する（6.1%）
• 売却する（8.8%）
• 所有者やその親族が利用する（22.9%）
• 所有者やその親族以外が利用する（1.4%）
• アパートや貸ビルに建て替える（0.3%）
• 取り壊す（11.2%）

利用意向がある程度明確な上記を合計すると50%強なのに対し、

• 空き家にしておく（物置を含む）（21.5%）
• 不明（17.0%）

利用意向が必ずしも明確でない可能性があるこれらの合計も40%近くに上り、空き家を持て余している所有者が一定数いることを窺わせます。

先述した通り、空き家をそのままにしておくのはデメリットが大きく、国も空き家を減らすための政策を実施しているため、利用意向が定まっていない人は早めに何らかの活用方法を見出したいところです。

親族など身近な人が利用する予定がない人に向けた、空き家ビジネスの方法を次の章からご紹介していきます。

自身で所有する空き家をビジネスにする例

実際に、ご自身で空き家をビジネスにする際にどのような手段があるのか見ていきます。ただし以下の例はあくまで一例にすぎませんので、ご自身のビジネスセンスによりいくらでも方法はあるため、周囲の需要や経済状況などを考えながらビジネスを行うようにして下さい。

売却

一つ目は売却です。空き家を売却することでも利益を得ることが出来ますので、立派なビジネスだと言えます。

売却を行う際には不動産仲介業者を利用することが一般的です。

【関連記事】不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

最大のメリットとしては空き家の管理や固定資産税などの税金を支払う必要が無くなります。また売却することで物件によっては多額の現金を得ることができます。

居住用賃貸

空き家で行えるビジネスの一つは住居用賃貸として貸し出すことです。貸出の方法は以下の3種類があります。

賃貸用住居として貸し出す

あなたが物件のオーナーとなって空き家を賃貸物件として貸し出すことで、毎月家賃収入を得ることができます。不動産投資の一つですが空き家を利用する特徴として初期費用が掛からず、ローンの返済等もないため、管理費などを除けば家賃のほとんどがご自身の収入になります。

また貸し出す際には「空き家バンク」を利用することをおすすめします。空き家バンクでは借主希望者とのマッチングを行ったり、もしリフォームが必要な場合には費用を補助してくれます。

民泊として貸し出す

次に旅行者などに対して民泊として貸し出し宿泊料を得る方法です。

賃貸住居の貸し出しと比べると利益は少ないですし季節によって収益が安定しないなどのデメリットがありますが、建物の管理を細かく行う必要がないため手間がかからないメリットがあります。

また宿泊施設として貸し出す際には様々な法律が絡んでいますのでご自身で法律の確認を行っていただくか、「弁護士」などの法律の専門家に相談を行っておくと良いでしょう。

参考法律：旅館業法｜住宅宿泊事業法案

宿泊者の募集には、「Airbnb」など、インターネットサイトを利用することができます。

自治体への貸し出し

空地を地域に貸し出して、公共的な利用を行ってもらう方法もあります。地域への貢献という面が強いためあまり手益には繋がらないかもしれませんが、大きな収益を望まない場合や、先代から受け継いだ家を手放したくない方には適した方法であると言えます。

具体的には

• 文化活動の拠点とするコミュニティースペース
• 資料館・図書館といった文化施設
• デイサービスなどの介護施設

などの方法が挙げられます。自治体への貸し出しを考えている場合には一度その旨を連絡するようにしてみてください。

事業用賃貸

空き家を住宅としてではなく、店舗として事業用物件として貸し出す方法もあります。どのような事業を行うかは空き家を借りる事業者によって変わりますが、事業者の経営状態に関わらず毎月一定の家賃収入を得られることがメリットです。

注意点としては、店舗として貸し出す場合は立地条件が非常に重要になりますので、自身の所有する空き家が事業用賃貸に適した立地かどうか事前にリサーチしておく必要があります。

事業に活用する

空き家をご自身の事業用の店舗として使用する方法もあります。ご自身が料理やマッサージ英語の指導などの特別な能力がある場合には、その事業を行う際の店舗として活用すると良いでしょう。

他人が所有する空き家をビジネスにする例

空き家の問題を解決したい人が多いために、他人の所有する空き家を利用して利益を上げるビジネスを始めたいと考えている方もいらっしゃるかもしれません。そのような方のために、他人が所有する空き家を利用してビジネスを行う例をいくつか紹介します。

空き家管理代行ビジネス

空き家の所有者に代わって空き家の管理や業務を行うビジネスです。

具体的な業務としては郵便物の回収や定期的な掃除・庭の手入れ、巡回などが挙げられます。料金プランはサービス内容により変わるようご自身で設定することが良いでしょう。

参考：一般社団法人｜空き家管理士協会

空き家の買取り・転売ビジネス

空き家の所有者が空き家を売りたい際に、売却の代行手続きを行うビジネスです。場合によってはリフォームを行い、付加価値をつけて高値で売ることも可能でしょう。

参考：家に価値タス｜カチタス

空き家の賃貸ビジネス

空き家の所有者と交渉を行い、ご自身が空き家のリフォーム等を行って賃貸物件として貸し出す方法です。

これも不動産投資の一つですが、不動産を購入する必要が無いこと、そのためローンを組む必要が無いことが特徴として挙げられます。

注意点としては空き家の所有者から物件を借りている為、入居者から得た賃料の一部を空き家の所有者に対して支払わなければなりません。

空き家ビジネスの課題点

空き家ビジネスには課題点もあります。以下のグラフは、2014年に行われた「空家実態調査」において、売却・賃貸の意向がある空き家所有者に対し、課題に感じている事項を聞き取り、集計したものです。

参考：平成26年空家実態調査｜国土交通省

この結果から、空き家ビジネスにおける重要課題を以下2点に集約して考察してみます。

中古住宅は質が悪い

一般的に、空き家を含め日本の中古住宅は質が悪いと言われています。

欧米などでは「家は長く住み使い込むことで価値が高まる」という認識があり、住宅は何世代にもわたりメンテナンスを行いながら使用する文化があります。

しかし、日本において住宅は一代限りの「使い捨て」のイメージが強く、新築時が最も価値が高いとされ、物件によりますがおよそ20年で価値が無くなると言われています。

そのため不動産の価値を維持、向上させる意欲は低く住宅の隠れた欠点や検査などのノウハウを持つ会社も非常に少ないことが欠点であり、空き家ビジネスを行う際にも欠点や検査を行う際の手間やコストがかかりすぎるという問題が発生してしまいます。

地域経済が衰退している

空き家が増えている地域は経済が衰退している傾向にあります。そのため空き家のある地域では仕事が減少していたり若者が都会に出ていってしまったり、地域コミュニティーが崩壊しているケースが多いです。

どんなに優れた空き家ビジネスを実行したとしても空き家の地域で需要が無ければ成功しません。

そのため地場産業の活性化やコミュニティー再生等を空き家ビジネスと並行して行っていく必要が挙げられます。

空き家活用の成功事例

ここでは空き家を活用したビジネスの成功例をご紹介します。

里美古民家の宿「荒蒔邸」

築150年の古民家の改修を行い、NPO法人遊楽の会員限定として宿泊施設を提供しています。

1日1組限定の貸し切りとなっていて、気兼ねなく家族や友人と共に田舎暮らしを満喫することが出来ます。

参考：里美古民家の宿「荒蒔邸」

伊勢河崎商人館

NPO法人伊勢河崎まちづくり衆が主体となり、旧問屋街にある河原地区の街づくり活動の一環として商家の買い上げ、改修を行い「伊勢河崎商人館」を運営しました。

内部では資料館や物販施設その他飲食を行うことができます。

参考：伊勢河崎商人館

まとめ

空き家は法律の改正や地方自治体の補助などもあるため、どのように処分するかの判断を先送りにせずに、何かしらの活用を行う方が良いでしょう。

この記事が空き家を使ったビジネスを行う際の判断材料になれば幸いです。