相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

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相続不動産を売却した時にはどのような税金がどれくらいかかるのでしょうか。

不動産の売却にはたくさんの法律が関わってきて、数種類の税金を支払う必要があります。

ここで重要なのが、「しっかりと税金について知っておく」こと。

そうすることによって、適切なタイミングで不動産を売ったり、税金を抑えたりし、賢く相続不動産を売却することが可能になるからです。

では実際に、どのような税金がかかってくるのか、そしてその税金を適用した時のシミュレーション例を見ていきましょう。

相続不動産を売却した時にかかる税金

相続した時には一体どのくらいの税金を支払う必要があるのでしょうか。

印紙税

印紙税とは、売買契約の金額に応じて支払う金額が変わる税金のことです。大きな金額の買い物をしたときなど、領収書に印紙を貼ると思いますが、それが印紙税を収めた証になります。

では、金額に応じた税金はどのくらいのものなのかを見ていきましょう。

（参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置）

譲渡所得税

譲渡所得税関係の計算式は以下のようになります。

譲渡所得＝譲渡収入-譲渡費用-取得費

課税譲渡所得＝譲渡所得-特別控除額

譲渡所得税額=課税譲渡所得＋譲渡所得税率

それぞれの言葉が専門用語で難しいと思うので解説を見ていきましょう。

参考：土地や建物を譲渡したとき|国税庁

譲渡収入

譲渡収入には、「買主から売却代金として受け取った金額」に加えて、固定資産税と都市計画税の清算金が該当します。

譲渡費用

売却時に必要になり支出したものがあれば、それは譲渡費用として計上できます。

よくある譲渡費用としては、以下のような名目の費用が当てはまります。

• 仲介費用
• 登記費用
• 印紙税
• 測量費用
• 立退料
• 解体費用

取得費

取得に含めることができるのは以下の2種類になります。

取得代金

購入や建築の際の代金が該当し、もし、相続であった場合は、亡くなった方が負担した取得代金が該当します。

• 取得諸費用
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 取得から使用するまでの借入金の利子
• 測量費
• 造成費

など、取得時に直接発生した費用が該当します。

（注意1）建物は減価償却しなくてはならない

建物は売却時までに減価償却（建物の価値が使用できる期間で配分され、価値をどんどん失っていくこと）で価値が下がっていきます。

減価償却費相当額＝取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数

耐用年数とは、法律でもともと決められていて、建物が利用に耐えることができると仮定された年数で、建物の構造によってことなります。

耐用年数を1.5倍した値と対応する償却率を見ていきましょう。

参考：耐用年数｜国税庁

SRC造＝鉄筋鉄骨コンクリート造

RC造＝鉄筋コンクリート造

（注意2）取得費がわからないとき

土地を相続した時には、前の持ち主、もしくは、それ以前の持ち主がきちんと書類を紛失してしまっているなど、当時の資料が見つからず、取得費がきちんと計算できないケースもあるでしょう。

取得費がわからないときは、譲渡収入の5％を取得費にできると法律で定められています。

また、取得費が売却代金の5％に満たない場合も、5％にすることが可能です。

参考：取得費が分からないとき｜国税庁

（注意3）相続財産に対する取得費の特例

相続税が課税されていると、相続税額の一部を取得費として加算できる特例があります。

• 土地の譲渡：相続税額×課税相続財産全体に対する土地の合計価額
• 建物の譲渡：相続税額×課税相続財産全体に対する譲渡対象の建物の価額

特別控除額の控除

特別控除は全部で5種類あります。ほとんどが公的な事業による譲渡が対象ですが、個人に譲渡する場合の特別控除が一つだけあり、それが「マイホーム特例」です。

マイホーム特例は控除額が3,000万円と大きいため、田舎の住宅や小さめの住宅では譲渡所得が全額控除になることも多くあります。

しかし、相続した不動産が「ただの土地」や「居住用として住宅を使用していない場合」は、対象外になります。

参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁

譲渡所得税額の計算

次に譲渡所得税について考えます。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

※平成25年1月1日～平成49年12月31日は上の表の所得税に加えて、「復興特別所得税」の2.1％の税率が上乗せされます

シミュレーション例

相続不動産に関してかかってくる税金の種類、税率などについてはわかってきたのではないでしょうか。

では、次にケース別に計算をして見ていきます。

シミュレーション例①

【条件1】

• 土地：5年前に相続で取得
• 建物：木造
• 取得費：土地→不明、建物→2,000万円
• 売却金額：土地→3,000万円、建物→500万円
• 売却前の負担額：消費税は8％
• 固定資産税の精算金：10万円
• 測量費：50万円

印紙税の計算

印紙税は売却金額によって固定の額が設定されているので、先ほどの表と照らし合わせて考えると、印紙税は1万円だとわかります。

譲渡所得税の計算

譲渡所得＝譲渡収入-譲渡費用-取得費の式からそれぞれについて見ていきましょう。

譲渡収入＝売却金額3,500万円＋固定資産税精算金10万円＝3,510万円

譲渡費用＝仲介手数料103.68万円＋測量費50万円＋印紙税1万円＝154.68万円

取得費は、土地と建物に分けて考える必要があり、このケースは土地の取得費が不明なので5％で計算をし、建物は減価償却がある点に注意します。

土地の取得費＝譲渡収入3,510万円×5％＝177.5万円

建物の取得費＝2,000万円-減価償却費相当額279万円＝1,721万円

※減却償却相当額＝2,000万円×0.9×0.031×5年＝279万円

それらより譲渡所得を求めます。

譲渡所得＝3,510万円-154.68万円-（177.5万円＋1,721万円）＝1,456.82万円

譲渡所得にマイホーム特例を適用させて、3,000万円を控除すると、

0円となり、この場合は税金がかからないことになります。

シミュレーション例②

【条件2】

• 土地：30年前に相続で取得
• 建物：木骨モルタル造
• 取得費：土地→不明、建物→2,000万円
• 売却金額：土地→3,000万円、建物→1,000万円
• 売却前の負担額：消費税は8％
• 固定資産税の精算金：10万円
• 測量費：70万円

印紙税の計算

印紙税は売却額に応じて決定されますので、上の表を見ると、1万円になります。

譲渡所得税の計算

譲渡収入＝売上金額4,000万円＋固定資産税精算金10万円＝4,010万円

譲渡費用＝仲介手数料136.08万円＋測量費70万円＋印紙税1万円＝207.08万円

土地の取得費は不明なので、同じように譲渡収入の5％で計算することにすると、

土地の取得費＝譲渡収入4,000万円×5％＝200万円

建物の取得費＝2,000万円-減価償却費相当額1,674万円＝326万円

※減価償却相当額2,000万円×0.9×0.031×30年＝1,674万円

これらより

譲渡所得＝4,010万円-207.08万円-（200万円＋326万円）＝3,276.92万円

譲渡所得にマイホーム特例を適用させて3,000万円を控除すると

課税譲渡所得＝276.9万円（1,000円未満は切り捨て）

所有期間が10年を超えているので、長期譲渡所得に分類されるのを考慮に入れて計算をします。

譲渡所得税＝276.9万円×20.315％＝56.2万円

まとめ｜相続不動産の売却にかかる税金をしっかりと把握しましょう

相続不動産の売却に関して、どのくらいの税金を知っておかないと、売却に納得できず、取引を伸ばしてしまったり、他の支払いに充てようと思っていた場合に想定通りにいかなかったりするといった問題が生じてしまいます。

しっかりと税金について理解をして、スムーズに取引などが行われるように準備をしておきましょう。

そして、不動産の売却をするにあたって、さらに売却をスムーズに進めたいときにこちらの記事が参考になりますので、ぜひご覧ください。

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▶不動産屋の選び方まとめ｜不動産売却で知っておきたい4つの知識
▶不動産査定を賢く活用してあなたと相性が良い業者を見つける知識3つ

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