土地売却の査定額が決まる7つのポイントと手軽な査定依頼の方法

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土地の売却を考えたとき、まずは不動産会社の査定を受けるのが一般的です。すでに売却を決めている場合でも、査定額を見てから売却するかどうか決める場合でも、土地の価格を知るための査定は必須のステップになってきます。

では、実際に不動産会社に査定を依頼する際は、どのように進めたらよいのでしょうか。付き合いのある不動産会社がある方もいらっしゃるかもしれませんが、「不動産会社に査定依頼といってもどこの不動産会社に頼めばよいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

そうした方のために、自分の土地の査定対応が可能な不動産会社を簡単に見つけ、実際に査定依頼する方法をご紹介していきます。また、査定は基本的に不動産会社任せで大丈夫ですが、出てきた査定結果に対しては、自分自身の厳しい目でチェックしていく必要があります。そのため、査定額の決まり方についても知っておいたほうがよいでしょう。この点もあわせて解説していきます。

土地の査定額が決まる7つのポイント

土地の査定は、基本的には不動産会社に任せておけば査定結果が出てきますが、それが適切なのかどうかを自分自身で確かめるためにも、査定額の決まり方について基本的なことは知っておいたほうがよいでしょう。

まず、土地査定の値段に影響を与える主な要素を見ていきます。

1．交通アクセス

駅やバス停までの距離、さらにバス停の運行便数を考慮します。当然ですが、距離が近い、運行便数が多いほうが、査定額は高くなります。

特に徒歩圏内かどうかが重要です。駅まで徒歩1分のように最寄りの公共機関まで至近地であるほど価格に反映されます。徒歩でかかる時間はできるだけ短いほうが高額です。

また、最寄りの駅からターミナル駅や繁華街のある街までアクセスしやすいかどうかも大切となります。

2．近隣の環境

近隣の住環境は周辺が住宅地か、商業地かなどが考慮されます。さらに住宅地であっても、優良住宅地か一般住宅地価などによって評価が分かれる点には注意が必要です。

さらに、店舗までの距離や公共施設の利便性、日当たりのよさなども考慮され価格に反映されます。

嫌悪施設と呼ばれる墓地や処理場、送電線などが土地の近くにあると評価が下がりやすくなります。

3．周囲の道路状況

前面道路の接道面や方位、車両が侵入可能かどうか、周辺道路が整備されているかなどが考慮されます。特に、接面道路の幅員や道路との高低差は日常的な出入りのしやすさに関わるため、評価のポイントになります。

このほか、建物を建設する際の工事車両が進入可能かによって土地価格が大きく変わります。

4．土地の形や位置

整形・やや不整形・不整形など、土地の形状や、前面道路との高低差、高圧線下地かどうか、都市計画道路予定地かどうかなどを考慮し、価格に反映させます。

特に、道路建設などで生まれる三角地や細長い土地は、土地の活用がしづらくなるため査定額は低くなりがちです。

5．土地の面積

40坪や50坪など、一戸建てにはふさわしい土地の広さでもマンション建設には難しい面積であれば買い手が狭まります。

また、都会部では土地価格の高騰から広い土地を分割しないと売れないケースもあります。買い手にとって用途に見合った土地の面積かどうかも重要です。

6．建築する建物の高さや用途の制限

都市計画法や用途地域によって、建てられる建物が変わってきます。

分譲マンションや工場を建設したくても、法律にマッチしていないエリアでは建設ができないため査定額に響きます。

7．土壌汚染や埋蔵文化財の有無

工場の跡地などで土壌汚染が心配される場合、先に専門機関による調査を受けなければなりません。不動産会社も調査結果で仲介可能か、査定額をどうするかの判断をするからです。

また、更地にする際に地中から遺跡などが見つかった場合も、査定額に影響します。

土地の査定額がわかる２つの依頼方法

土地の査定を不動産会社に依頼する方法は、主に２つあります。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトとは、インターネットで自分の土地や個人の情報を入力するだけで、同時に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。入力された土地情報から査定可能な不動産会社が自動ではじき出されるので、好みの会社を選んで依頼するという仕組みです。利用は無料で、会員登録なども必要ありません。

一括査定サイトを使うメリットは？

不動産会社に詳しくなくても、自分の土地を査定してくれる不動産会社を自動的に見つけられるうえ、それらに同時に査定を依頼できるので、査定価格がわかるまでが非常にスムーズです。

また、不動産会社の比較ができるというのも大きなメリットです。土地の査定額は不動産会社によって異なるため、きちんとした根拠を示してくれる不動産会社の査定額を参考にする必要がありますが、個別に不動産会社に依頼していると、手間がかかって比較が難しくなってしまいます。

一括査定サイトであれば、査定結果が大体同じタイミングで出てくるので、各社の査定根拠も比較しやすく、結果として適正な土地の販売価格も見えやすくなってくるということです。

また、査定後に土地売却の仲介依頼も検討しているなら、一緒に売却活動を進めていく営業担当者との相性も大切になっていきます。一括査定サイトは、各社の営業担当者の対応も比較できるのが便利なポイントです。

おすすめの一括査定サイト６つと組み合わせ例

一括査定サイトといっても、ネットで検索するとたくさんのサイトが出てくるので、どれを使えばいいのか迷ってしまうところだと思います。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、以下の６サイトを特におすすめしています。

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数12万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

一括査定サイトについてより詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

不動産会社に直接依頼する

気になる不動産会社に直接査定を依頼してみる、という方法です。最初から仲介まで依頼しようと決めている不動産会社があったり、付き合いのある不動産会社があったりする場合には、この方法を選んでみてもよいでしょう。大手から中堅の不動産会社であれば、公式ホームページ上で査定依頼できるようにしているところも多いです。

ただし、よほど１つの不動産会社に決め込んでいるわけではない限りは、できるだけ複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてください。１つの不動産会社が出す査定結果が、必ずしも正しいとは限らないからです。複数社のさまざまな査定結果を比較したほうが、より良い査定結果を出してくれる不動産会社に出会える確率が高まりますし、どのぐらいが自分の土地の価格として妥当なのかも見えやすくなります。

複数社に査定依頼する場合、個別の不動産会社にバラバラに連絡するのは手間がかかってしまうので、一括査定サイトを利用したほうがよいかもしれません。

土地の査定を依頼する前に知っておきたい4つのこと

土地の査定依頼は難しいものではありませんが、査定結果が出た後に慌てないよう、事前に把握しておいたほうがよいことがいくつかあります。

1．不動産会社の査定方法を知っておく

土地の査定は「取引事例比較法」を使うことが一般的です。

取引事例比較法では、査定を依頼された土地と条件が近い過去の成約事例から単価を算出し、そこに面積を掛けて査定額のベースの金額を出します。そして、ベースの金額に「査定に影響を与える」要素を加味し、加算したり減算したりして査定額を算出するのです。

取引事例法が一般的である理由は、宅地建物取引業法で、査定額について意見を述べるときには根拠を明らかにしなければならないと規定されており、その根拠として「取引事例比較法」を利用することが、国土交通省が作成した「 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 」によって勧められているからです。

2．費用について把握しておく

土地の査定は無料ですが、査定をしてもらった後に売却仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売買が成立した後に支払うことになります。

仲介手数料以外にもいくつかの諸費用がかかりますので、以下の記事をチェックしてみてください。

【関連記事】 不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック

3．税金について把握しておく

土地を売却して利益が出ると、所得税などを納付しなければなりません。不動産会社の営業担当者もフォローはしてくれますが、納付漏れや「思ったより高額だった…」ということにならないよう、事前におおよその税額だけでも把握しておいたほうが安心です。

土地売却で発生する税金については以下の記事にまとめてあります。

【関連記事】 土地売却の税金は所得税と住民税と印紙税の3つ | 課税額の求め方まとめ

4．必要書類を把握しておく

土地を売却するときには、売主自身が集めなければならないさまざまな書類があります。きちんとそろっていないと売却手続きがスムーズに進まず、場合によっては売買契約自体が成立しないということにもなりかねません。必要書類についてもきちんと把握しておきましょう。

【関連記事】 【チェックリスト付】不動産売却で揃える必要書類はやわかり

まとめ

土地の査定は、複数の不動産会社に依頼して査定結果を比較することが大切です。その際に便利なのがネットの一括査定サイトです。一括査定サイトを活用して、効率よく査定進めてみてください。

査定は無料で不動産会社が進めてくれますが、何かおかしな点や納得がいかない点があったときに、自分で気づいて指摘できるよう、基本的な査定額の決まり方はあなたご自身も知っておくほうが安心です。また、査定書を受け取った後に仲介を依頼して売却活動に入る場合、費用や税金がかかったり、書類が必要になってきたりしますので、後で慌てないように査定前に把握しておくとよいでしょう。

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