ローン残債のある住宅を売却したい｜状況に応じた売却方法まとめ

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住宅ローンという高額な契約を結んで住宅を購入しても、引っ越しや家計の急変などがあってローン返済中に住宅を手放したいと考えるケースは珍しくありません。

この記事ではローン残債のある住宅の売却方法について紹介していきます。住宅の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

ローン返済中でも住宅の売却は可能/ローン返済中の住宅を売却する2つのパターン

住宅ローンを返済中の住宅を売却する通常の流れは、住宅ローンの残債を全額返済することです。住宅ローンを契約するとき、金融機関は不動産に抵当権を設定しています。そのため、ローンを完済して抵当権を外してもらってから住宅を売却するのが一般的な方法です。

ただし、家計状況によってはローンを完済できないケースも少なくありません。では、ローン残債をすべて返済して抵当権を解除しない限り、住宅売却は一切できないのでしょうか。

つまり、売却時にローン残債を全額返済できるかによって、大きく次の2つのパターンに分かれます。

パターン1｜住宅を売却したお金でローンを一括返済

ローンの残債がある住宅を売却するには、住宅売却後にローンを一括返済できるかどうかです。『ローンの残債＜住宅の売却額』もしくは『ローンの残債＜住宅の売却額＋貯金』であれば、ローン返済中であっても住宅の売却ができます。

住宅を手放す際には、抵当権（支払いが滞った際に債権者が住宅を差し押さえ売却できる権利）の解除が必要です。抵当権はローン残債がある状態だと解除が認められません。そのため、売却時には必ずローンの一括返済が求められます。

基本的に、ローン残債よりも住宅が高値で売れることは多くありません。貯蓄でカバーできないのであれば、どれくらい住宅を高く売却できるかがローン残債のある住宅を売るためのポイントだといえるでしょう。

パターン2｜売却してもローンを完済できない場合は任意売却を利用

「住宅の売却額と貯金を合わせてもローンの残債を支払えない…」そんな状況であっても、任意売却を利用すればローン残債のある住宅の売却は可能です。

任意売却のメリット

任意売却とは、住宅ローンの一括返済ができず月々の支払いも厳しい人のための救済制度です。住宅売却後に残った住宅ローンの分割支払いが認められます（詳細は下記の『任意売却の流れ』の見出しで紹介）。

任意売却のデメリット

任意売却をすると信用情報機関に登録されてしまいます。信用情報とは、金融機関などが本人の経済力から融資を判断するための個人情報です。登録されてしまうとクレジットカード申請やローンの利用、携帯の契約が難しくなるので、日常生活に悪影響が生じるというデメリットもあります。したがって、任意売却はあくまで最終手段として考えましょう。

任意売却の流れ

まず、任意売却業者に依頼をして債権者と交渉してもらい、任意売却の許可を得ます。その後は通常の仲介売却と同様に購入者を探して売却手続きを進めていきます。これが任意売却の基本的な流れになります。

売却者が主にやるべきことは、業者の選定と内覧者が訪れたときの対応です。後の手続きは任意売却業者に任せておけます。引っ越しが終われば、売買代金が振り込まれて手続き完了です。

任意売却でよくある質問

「任意売却にかかる費用の相場は？」

任意売却にかかる費用は住宅を売却する際に業者に支払う仲介手数料のみです。この仲介手数料は売買代金から自動的に差し引かれます。契約時や手続きの途中で費用を請求されることはないのでご安心ください。

「任意売却は急いだほうがよいと聞いたのですが、本当ですか？」

月々の住宅ローンを支払えずに任意売却を依頼する場合はタイムリミットがあります。住宅ローンを滞納していると裁判所が強制的に住宅を売却する競売の手続きを始めるので、それまでに任意売却の手続きを済ませなければいけません。

競売が開始されるまでの期間は明確に定められていませんが、ローン滞納を続けて半年くらいで競売物件として公表されると言われています。

競売が開始されてしまってからでは任意売却が間に合わなくなる可能性が高いので、もしローンを滞納している状況であれば、なるべく早めに任意売却業者に相談するようにしましょう。

「相続した住宅のローンは返済しなければいけませんか？」

住宅ローンを契約するとき、団体信用生命保険に加入します。もしローンを組んだ債務者が死亡または高度障害になってしまった場合、保険で残りのローンを全額返済してくれる仕組みです。団体信用生命保険に入っていれば、死亡後に相続した家族が住宅ローンを支払う必要はありません。しかし、加入していなかった場合は、相続で住宅ローンも承継することになります。相続放棄をしない限り、返済が必要です。なお、団体信用生命保険の保険金は相続税の対象とはならないので、非課税です。

ポイント1　団体信用生命保険で残債はゼロになる

相続された住宅にローンが残っていたとしても、団体信用生命保険によりローンの残債はゼロになるのでご安心ください。

団体信用生命保険とは、契約者が亡くなった際に残っていたローンをすべて帳消しにしてくれる保険サービスで、民間の住宅ローンを契約する際には加入が義務付けられている保険です。

相続で受け継いだ住宅はローン返済を気にする必要はありませんので、売却したい場合は不動産業者に仲介売却を依頼して、希望の条件での購入者が現れるまでじっくりと売却活動に取り組んでいくとよいでしょう。

ポイント2　団体信用生命保険の税務上の扱い

団体生命保険の保障は非課税です。2,000万円の住宅ローンの保障を受けても2,000万円分の相続税は課されませんし、相続税から2,000万円の債務控除（課税額の軽減）をすることもできません。

団体信用生命保険が適用されたとしても、相続税の算出方法が変わることはないのでご安心ください。

仲介売却を成功させるコツ

コツ1　複数の不動産会社の査定を受ける

不動産会社に住宅の売却を依頼する際は必ず複数の会社に査定をしてもらってください。 住宅売却は金額が大きな取引のため、依頼する業者によって売却額に数百万円の差が生じるケースも珍しくありません。複数社の査定を受ける際は、一括査定サイトの利用が便利です。

住宅はできるだけ高く売れるに越したことはないので、複数の業者を比較して一番高値で売却してくれそうなところに申し込むことをおすすめします。

ただ、契約を取るために根拠もなく高い査定額を出す悪質な業者も存在するので注意しましょう。掲示された査定額をただ鵜呑みにするのではなく、その根拠となるデータも吟味して慎重に検討していきましょう。最低限、各業者の公式ホームページをチェックして、営業方針や実績を確認しておくのをおすすめします。

コツ2　担当者選びは慎重に

担当者の力量は住宅売却の成功に大きく影響します。不動産業界では、営業担当者個人の裁量が広いからです。住宅売却の経験が乏しい担当者に依頼をしてしまえば、購入者との交渉がうまくいかずに値下げをされる可能性が高くなりますし、宣伝に失敗して購入者を見つけられない状況に陥ってしまう可能性があります。

契約を進める前に必ず担当者の実力を確認しておくようにしましょう。宅地建物取引士の資格所有者もしくは業界歴が5年を超えている担当者で、住宅の販売戦略を具体的に説明してくれるようであれば、住宅売却の経験豊富である可能性が高いので依頼を検討してみることをおすすめします。そのほか、担当者の電話応対や接遇の印象、人柄、役職を実際に会ったときに確認しておきましょう。

コツ3　住宅内は内覧者が好感を持つ環境に整える

住宅を高く売却するためには、実際に住宅を見に来た購入検討者に好印象を与えられるかどうかも重要なポイントです。

必ず、きちんと掃除をしておきましょう。たとえ家が新しくても、部屋が雑然としていると悪い印象を与えてしまいます。玄関や水回りは念入りにきれいにしておいてください。そして、部屋の間取りがわかりやすいように邪魔になるモノは片づけ、壁に黄ばみがあるようならクリーニングを依頼するなどして、内覧者が訪れる前に住宅内を清潔でスッキリした環境に整えておきましょう。

見た目だけでなく、明るさや臭いにも注意します。照明が暗ければ蛍光灯や電球を交換する、臭いが気になるなら消臭剤や芳香剤を利用するなど、積極的に好印象になる家を演出します。

また、内覧者によっては今の住人がどんな人なのかも購入の判断材料にする場合もあるので、明るく丁寧に親しみが持たれやすい態度で接するように意識して、内覧者に余計な不信感を与えないように気をつけましょう。

【関連記事】不動産売却で内覧を成功させるには？準備と応対のポイント

買取：買い手が見つからないときの対処

自然災害による外装の劣化や近隣に新築マンションが建ったなど、売り手側ではどうしようもない理由で買い手が見つからない場合があります。そんなときは業者に直接住宅を買い取ってもらう買取がおすすめです。売却額は安くなりますが、買い手を探す必要のない確実な売却方法です。

買取を利用するメリット

依頼をすればほぼ確実に住宅を買い取ってもらえます。仲介売却と比較すると以下のようなメリットが挙げられます。

• 早くて1日、長くても1ヶ月以内には取引が完了する
• 仲介手数料がかからない
• 内覧などの面倒な対応は一切必要ない
• リフォーム・クリーニングなどの改装費は不用

このように、手間がかからず素早く手続きを済ませられるのが買取の利点です。資金に余裕があり売却活動に時間を割きたくないという場合であれば、あえて仲介売却でなく買取を選択するのもいいでしょう。

買取を利用するデメリット

売却額が仲介売却の6~7割と低くなってしまうのが難点です。

仲介で希望通りの金額で売却成功した場合と比べ、買取は家計の見直しを迫る可能性が高くなるのは事実です。一方で、買い手が決まらずにいつまでも売却ができないと、結果として余計な出費も増えていきます。仲介売却が成立する目途が立たない場合は、買取も検討してみるとよいでしょう。

不動産の売却を検討中の方へ

不動産を売却する際は、あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

不動産会社探しで役立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。

一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなります。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

「信頼性」「運営歴」「利用者数」の観点からおすすめできる６つの一括査定サイトをご紹介します。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
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サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

≫おすすめ度の定義について

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られていますが、複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。