売れない中古マンションは値下げすべき？値下げ以外の対処法も徹底解説

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この記事を読んでみようと思った方は、マンションを売りに出したのになかなか売れない現実に、焦っているのではないでしょうか。特に引っ越しや転勤、ローンの返済など、何かしらの期限に迫られている場合には、一刻も早く売却したいはずです。

まずは冷静になって、売れない原因を探ってみましょう。マンションが売れないのには何らかの原因があり、その原因を取り除くことができれば、必ず売却は成功するはずです。

この記事では、マンションが売れない原因７つと、それぞれへの対策をお伝えします。さらに、何をしても売れない場合に、何とか手放す方法も解説します。

売れないマンションを売却成功に導くために、この記事の内容を役立ててください。

【関連記事】マンション査定まるわかり！依頼方法から査定サイトの比較、査定額の決まり方まで

所有するマンションが売れない７大原因

マンションが売れるまでの買い手の行動と思考を、以下に簡単に例示してみました。「売却成功」に至るまでにいくつかのステップがありますが、なかなか買い手が見つからないのは、このどこかで買い手が離脱してしまっているからです。

例えば、買い手が10人いたとして、まったく内見に来ないのであれば、広告の方法など最初の段階でつまずいている可能性が高いですし、内見には８人も来たけれどそこから交渉まで進まないのであれば、内見の対応が悪いと考えられます。

このように、局面で切り分けると、マンションが売れない原因が見えやすくなってきます。

そこで、当編集部が局面の切り分けと分析を行った結果、マンションが売れない主要原因が７つ浮かび上がってきましたので、以下で解説します。

➀販売価格の設定を誤っている

マンションが売れない代表的な原因として、「販売価格の設定を誤っている」というものがあります。この場合の「誤っている」というのはもちろん、高く設定し過ぎている、という意味です。このケースでは、買い手がなかなか内見にすら訪れないというパターンが多いでしょう。

買い手がマンションを探す際は、「A駅から徒歩●●分圏内で▲▲▲▲万円以下」という具合に条件を絞るのが普通です。もし販売価格がこの条件より高く設定されていると、いきなり買い手を取りこぼしてしまうことになります。

買い手が予算の条件を広めに取って物件を探して入れば、目に触れることはあるかもしれませんが、明らかに予算オーバーの場合は、早々に候補から除外されてしまうでしょう。

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➁買い手に情報が刺さっていない(内容に魅力がない)

買い手に内見へ来てもらうためには魅力的な広告を打つ必要がありますが、その内容に問題があるケースもあります。買い手が興味を惹かれていないため、内見の候補から外れてしまうのです。

マンションに限らず、不動産を売却するための広告・宣伝方法は、主に次の8種類です。

• レインズへの登録
• 自社サイトへの物件掲載
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• ポストへの投函チラシ
• 新聞の折り込みチラシ
• 店頭の物件情報(マイソク)
• 不動産の専門誌
• 現地看板

これらのなかから、買い手の年齢や価値観、家族構成などによって、どの広告媒体を選ぶべきか、また、どのような宣伝文句を使うかは異なります。

ただ、近年はインターネット(不動産ポータルサイト)でのマンション探しが一般的になってきているのは間違いありません。

不動産ポータルサイトでは、ライバルとなるマンションと一緒に、一覧になって物件情報が表示されます。買い手が最初に目に留めるポイントは「キャッチコピー」「掲載されている写真」「値段」の３つです。

「値段」については「➀販売価格の設定を誤っている」ですでに解説した通りですが、キャッチコピーや写真も魅力的なものでないと、大量の情報のなかで埋もれてしまい、買い手に見逃されてしまうでしょう。

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③管理費・修繕積立費などが高い

買い手はマンションの価格そのものだけでなく、今後継続して発生する費用も考慮して購入します。

マンションの購入時にはローンを組むことが一般的なので、月々のローン返済が発生しますが、それ以外にも管理費や修繕積立費などが固定の出費となります。

毎月のローンの返済(つまりマンションの価格部分)だけ見るとライバルマンションよりも安いけれど、管理費や修繕積立費を加えると月々の出費が大きくなる場合には、候補から外れてしまう可能性があります。

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④同じマンションの好条件の部屋が売りに出されている

中～大規模のマンションで起こりがちな状況として、同じマンション内で複数の部屋が売りに出される＝買い手に比較される、というものがあります。

このとき、以下に当てはまると、必然的に自分の部屋は売れにくくなってしまうでしょう。

• 同時に売りに出されている部屋自体が自分の部屋より好条件
• 部屋自体にそれほど差はなくてもほかの部屋のほうが売り出し条件が良い

内見で比較されることもあるかもしれませんし、ネット等の情報で比較され、内見にも訪れてもらえない可能性もあるでしょう。

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⑤内見がうまくいっていない

ある程度内見には人は来るけれど、そこから売買契約の具体的な話に繋がっていかない場合には、内見での対応がまずい可能性があります。

具体的には、次の３つが考えられます。

• 買い手への愛想が悪い
• 買い手にマンションのよさを伝えられていない
• 問題が隠されていていないかと買い手が疑っている

それぞれの内容について簡単に確認してみましょう。

買い手への愛想が悪い

買い手はお客様ですから、せっかくマンションを購入するなら「愛想がよい・感じがよい」売り手から買いたいと思っています。

買い手は常に、あなたから買うか、ほかの人から買うか迷っています。あなたの愛想が悪かったという理由だけでも、購入に至らない可能性があるのです。

買い手にマンションのよさを伝えられていない

内見といっても、ただ見て回るだけでマンションのよさを理解するのはなかなか難しいものです。

特に生活導線や周辺の環境、マンションの雰囲気(住民のモラル)などは、実際に住んでみて初めてわかることも多いポイントです。

内見に来てもらっても、ただ何となく見てもらうだけでは、購入検討に至らないことも少なくありません。

問題が隠されていないかと買い手が疑っている

買い手もマンション購入時の注意点などについて情報収集をしているので、「一見しただけではわからないマンションの欠陥」があり得ることを知っています。

購入費用以外にお金がかかる点については特に警戒しています。例えば、雨漏りや腐食、配管の割れなど、修理が必要な欠陥がそれに当たります。

そういった懸念点が解消されないままでは、買い手が購入に至ることはないでしょう。

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⑥仲介している不動産会社があなたに合っていない

不動産会社にも得意・不得意があります。必ずしもあなたのマンション売却に合った不動産会社ばかりではありません。

例えば、戸建てや土地が得意でも、マンション売却のノウハウには乏しい不動産会社だった場合、適切な査定に基づく販売価格を設定できていない可能性がありますし、広告の打ち出し方もよくないかもしれません。

また、せっかく内見をしてもらい、売買契約の手前までこぎつけたのに、最後の価格交渉をうまく取りまとめられず、買い手を逃してしまう、という可能性も否定できません。

これは不動産会社が良質か悪質かといった話ではなく、向き・不向きの問題なので、誰にでも起こり得ると考えておいたほうがよいでしょう。

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⑦売りに出してから6ヶ月以上経っている

マンションは売り出しから６ヶ月以上経つと、かなり売りにくくなってしまうといわれています。なぜなら、マンションが売れるまでの1サイクルは、3ヶ月が目安だからです。

特に大きな問題もなく広告を実施していれば、買い手に情報が届くまで2ヶ月、内見から契約まで1ヶ月、というのが通常です。

もし、あなたがマンションを売りに出してから6ヶ月経つと、このサイクルが２回転しても売れていない、ということになります。こうなると、買い手と不動産会社の心証が悪くなってしまいます。

長期間掲載されている物件情報を見た買い手は「このマンションは売れていないんだな、何か問題があるんだな」と不信感を抱いてしまいます。また、不動産会社としても物件がなかなか売れないと、積極的に売却活動をしようという意欲が失われてきてしまうでしょう。

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あなたのマンションを売れるようにするための対処法

ここからは、あなたのマンションを売れるようにするための対策を確認してみましょう。

前述した７つの原因別に対処法を紹介してありますので、ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

販売価格を見直す【原因➀への対処】

明らかに相場より高い場合には、ただちに販売価格を見直しましょう。

そもそも、売却活動を始める前に不動産会社に査定をしてもらっているはずですが、その査定額が相場に沿っているとは限りません。

なぜなら、不動産会社としては自社と仲介契約を結んでほしいので、相場より過剰に高い査定額を提示するところもあるからです。

また、買い手からの値下げ要請があることを見込んで、価格を高めに設定していることもあるでしょう。このときも、内見に来てくれる数が少ないのであれば値下げすべきです。

なお、値下げ交渉は10万円単位までで行われるのが一般的です。例えば、売り出し価格が3,580万円だった場合、値下げ交渉は3,500万円までの間で行われる、とまずは想定しておきましょう。

それ以上の値下げ要請が交渉のテーブルに上がることは多くはありませんが、相場と比べたときにかなり高い販売価格のまま価格交渉に入った場合は、買い手側、あるいは売り手側であるご自身の不動産会社からも、100万円単位での値下げを説得されることがあるかもしれません。また、相場から外れていなくても価格自体が高額になるほど、値下げ幅の大きな交渉になる傾向があるでしょう。

なお、値下げのタイミングは売り出しから3ヶ月、もしくは6ヶ月といったように、マンション売却サイクルの区切りを目途に行うようにしましょう。

販売戦略（広告方法など）を見直す【原因➁への対処】

値段が相場からかけ離れているわけではないのに内見に来ない場合は、販売戦略(広告)を見直しましょう。

見直すポイントは主に次の5点です。

• 買い手に合った広告媒体を見抜く
• キャッチコピーを変更する
• 写真は宅内のものを用意する
• 写真の枚数はたくさん用意しておく
• 目に見えない部分こそ文章でアピール

詳しい内容を見てみましょう。

買い手に合った広告媒体を見抜く

買い手によって最適な広告媒体は変わります。そのため、まずはマンションの価値を見抜いて、どういった人がその価値にヒットするかを見抜きましょう。そして、その人に合わせた広告媒体を選ぶようにしてください。

例えば、あなたのマンションが30代のDINKS(共働きで子供がいない夫婦)にとってぴったりであるにもかかわらず、「60代で子供が独立した老後の夫婦にとって最適だ！」と勘違いし、不動産ポータルサイトに広告を掲載せず、ひたすら投函チラシをポスティングしても、効果は見込めません。

どういった人にどのような広告媒体が有効なのかを記載しておきます。ネットでの情報収集が主流の世の中になったので、あくまで傾向ではありますが、参考にしてみてください。

キャッチコピーを変更する

不動産ポータルサイトで購入するマンションを探している人にとって、目に入ってきやすいポイントの1つが「キャッチコピー」です。

キャッチコピーが魅力的でない場合、あなたのマンションの詳しい情報をチェックしてもらえない可能性があります。

よくあるのが、駅からの距離や、リノベーション済みであることなど、マンションのスペックをキャッチコピーとしているケースです。

不動産ポータルサイトでは、「A駅・徒歩10分以内・角部屋・リフォーム済み』などのように条件を絞って検索しますので、キャッチコピーにスペックを記載してもあまり意味はありません。

目を引くキャッチコピーを作るためには、マンションのスペックからどういった「体験」ができるのかを考えて言葉にしましょう。そして、不動産会社にキャッチコピーを変更してほしい旨を伝えてください。

キャッチコピー作成の例

キャッチコピーを作る基本的な方法は、特徴的なスペックを挙げて、「そのスペックから何を体験できるか」を考えることです。

例えば、あなたのマンションに次のようなスペックがあったとします。

• ペット可
• ベランダからの眺望がよい

そこから考えられるキャッチコピーは、次のようなものです。

• 「愛犬と一緒に富士山の眺望を独り占め」
• 「猫と夜景がお出迎え！毎晩帰宅が楽しみになります」

難しく考える必要はありません。あなたのマンションのスペックだから実現できる生活の一コマを切り取り、言葉にしてみてください。

キャッチコピー作成の参考になるサイト

主に賃貸物件を扱うサイトではありますが、キャッチコピー作成の参考になるサイトを紹介しておきます。

▶東京R不動産

物件ごとに魅力的なキャッチコピーがたくさんつけられていますので、一度確認してみてください。

写真は宅内のものを用意する

不動産ポータルサイトでは、「マンションの写真」も買い手に魅力を伝えるための重要なツールです。

マンションの外観だけが載っているのと、宅内の写真も載っているのとでは大違いです。外観だけになっている場合は、できるだけ早く宅内のものも載せてもらうようにしましょう。

なお、写真は上で作成した「キャッチコピー」と合致するような内容にしておくことも重要です。

「確かにこの宅内の様子なら、キャッチコピー通りの体験（暮らし）ができそう！」と買い手が直感的に理解できる写真を、不動産会社に用意してもらうようにしてください。

写真の枚数はたくさん用意しておく

「値段」「キャッチコピー」「写真」で興味を持った買い手は、必ず物件の詳細情報を確認します。

このとき、掲載する写真はできるだけ多いのが望ましいです。できれば20枚以上は用意しておくよう不動産会社に依頼しましょう。同じようなところを写した写真を何枚も集めるのではなく、できるだけ部屋のいろいろなところを写したものを用意してください。

目に見えない部分こそ文章でアピール

写真が充実していれば、買い手はある程度それを見て、マンションへのイメージを作り上げます。逆に言えば、写真でわかる部分を文章で解説しても、写真の視覚的イメージのほうが買い手に強く訴えかける可能性があるので、効果が薄いともいえます。

むしろ、写真で伝えきれない部分こそ、文章でしっかりアピールしていきましょう。一例ですが、浴室乾燥機や食洗器などの設備は人気がありますが、写真だけでは判断しづらいポイントです。天井の高さ、ペット可否なども挙げられます。

また、マンション購入者は災害リスクについても気に掛けています。スペックを記載する部分には、「新耐震基準を満たしている」「耐震リフォーム済み」といったように、災害リスクにも備えていることを伝えておくとよいでしょう。

マンションの設備・環境などをしっかりアピールする【原因➂への対処】

管理費や修繕積立費などが高いということは、その分マンションの設備や保守体制がしっかりしている可能性が高いです。

住み慣れている本人は気づきにくいかもしれませんが、行き届いた清掃や使いやすい共用部は、それがない人にとってはかなり魅力的に映ります。きちんとした修繕計画が立てられているのも安心材料です。

管理費や修繕積立金が高い場合、それ自体を値下げすることはあなたにはできませんので、高い分メリットがあることをしっかりとアピールするようにしましょう。

マンション内での自分の部屋の利点を考える【原因➃への対処】

同じマンションの部屋が売りに出されている場合には、まずは競合する部屋の情報を集めましょう。

• 自分の階より上か下か
• リフォーム済みか否か
• 宅内の使用状況はどうか

そして、その部屋と比べてあなたの部屋が優れているポイントをアピールしましょう。例えば、マンションでは一般に1階よりも2階以上のほうが好まれる傾向にありますが、あなたの部屋が1階であったとしても、「庭がある」「小さな子供がいても足音を気にしなくていい」「荷物の運び入れが楽」など、上階にはない利点も数多くあります。

もちろん、価格で勝負する方法も有効です。競合よりも安い価格帯で売り出すことができれば、お得感が増します。ほかの部屋よりも安い価格を設定することで、「比較して安い」という状況を作り出せるからです。

ちなみに、同じマンション内の住人にも、高齢の両親を近くに住まわせたいというニーズがある可能性があります。マンション内へのポスティングから、買い手が現れるといったケースも考えられます。

より良い内見のための準備をする【原因➄への対処】

内見には来てもらえるものの、具体的な売買交渉に至らない場合には、内見で買い手に興味を持ってもらうための準備をしたり、対策を取ったりする必要があります。

具体的には、次の4つの点について改善しましょう。

• 宅内の環境を良くする
• 買い手とは愛想よく接する
• デメリットは素直に答える
• マンションの良さをアピールする

宅内の環境を良くする

宅内が汚れていた場合、買い手の心証を悪くしてしまう可能性があります。掃除をしておきましょう。

専門の業者にクリーニングを依頼する必要はありませんが、清潔な状態で内見をしてもらうことが重要です。

また、掃除以外にも次のような点に気を配りましょう。

• スリッパを用意しておく
• 電気はすべての部屋で点くようにしておく
• 排水の臭いが上がらないよう定期的に水を流す
• 玄関に観葉植物を置く

買い手は「お客様である」という意識を持ち、心地よく内見できるようにしておいてください。

買い手とは愛想よく接する

買い手も生身の人間なので、感じのいい売り手から購入したいと考えるのが自然です。そのため、買い手とはできるだけ愛想よく接するようにしてください。

さまざまな質問を受けるかと思いますが、どれだけ面倒でも、うっとうしそうな表情をすることだけは避けましょう。

デメリットは素直に答える

買い手は、マンションに何か問題点がないかについても心配しています。問題点があった場合には、修繕・リフォームにお金がかかる可能性があるからです。

そのため、デメリットがあるのであれば隠さないことが重要です。むしろ積極的に説明したり回答したりすることで、信頼を得るようにしましょう。

マンションの良さをアピールする

不動産会社の営業マンも買い手にマンションをアピールしますが、それ以上に売り手であるあなたもアピールするようにしましょう。

実際に住んだことがある人の視点でなければ、気づかない価値が必ずあるはずです。

• 近隣環境のよさ
• 買い物の利便性
• 学校区の違い
• 幼稚園までの距離
• 住民税や行政の対応
• 助成金・補助金
• 子育て支援サービスの有無

など、あなたが感じる「マンションのよい点」は、内見までに考えてまとめておくとよいでしょう。

また、買い手と仲良くなることで親近感が湧き、売却に繋がるという可能性もあります。

例えば似たような年齢の子供がいるなら

• 「近くにすごくいい小児科の先生がいます」
• 「近くの魚屋が新鮮で、おいしい刺身を家族に食べてもらえます」

など、身近な生活の話題で盛り上がるとよいでしょう。

仲介してもらう不動産会社を変更する【原因➅への対処】

不動産会社があなたのマンション売却に合っていない場合には、別の不動産会社と契約し直すことを検討しましょう。

契約が切れるタイミングで別の不動産会社に依頼してみてください。

なお、信頼できる不動産会社を見つけるのにもノウハウがあります。次の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】
▶不動産一括査定のメリット｜信頼できる不動産会社を見抜く実践的方法

地場の不動産会社も検討しよう

不動産会社選びでよく話題に上がるのが「大手と地場の不動産会社、どちらがよい？」ということです。

もし、売れないマンションを売りたいのであれば、「地場の不動産会社」を積極的に検討してみてください。

なぜなら、マンション購入者の８割以上は、マンションから２キロメートル圏内の人だからです(※)。

地場の不動産会社でなければその地域の事情がわからず、マンションが持っている価値を見抜けないかもしれません。

大手に依頼する場合は、「名前を知っているから」という理由だけで選ぶのではなく、マンションがある地域に営業所を設けている会社を候補にしましょう。

(※)参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

レインズを確認しよう

不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があり、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合、物件情報をレインズへ登録しなければならない義務があります。

レインズとは、不動産会社がアクセスできるデータベースで、売りに出ている不動産の情報が確認できるサイトのことを言います。

2016年から不動産会社だけでなく物件の売主も、自分の売り出し物件に限り、取り扱い情報の閲覧が可能になりました。

レインズに登録されると、不動産会社から「登録証明書」を発行してもらえます。URLとID、パスワードの記載がありますので、マンションの情報を確認してみましょう。

見るべき内容は「レインズ取引状況」です。本来は「公開中」となっているはずですが、もし不動産会社が「囲い込み」を狙っている場合には、「書面による購入申し込みあり」もしくは「売主都合で一時紹介中止中」などと表示されている可能性があります。

もしくは、そもそもログインできなかったり、ログインしてもマンションの情報がなかったりする場合もあります。これは、登録後にほかの不動産会社が情報を確認できないよう、ただちに削除していることが原因です。

上記が確認された場合には、すぐに不動産会社に連絡し、契約を取りやめるようにしてください。

売却計画を根本から見直してリスタートする【原因➆への対処】

売り出しから6ヶ月経ってもマンションが売れない場合には、売却活動を中止するのも一つの方法です。

マンション売却はタイミングも重要。近隣のマンションや同じマンションの別の部屋が売りに出されていると、比較され最終的に売れ残ってしまうこともあります。

また、前述の通り長期間売れていないマンションは買い手の心証が悪くなってしまうのも事実。不動産会社選びも含めて、マンション売却をリスタートさせることも大切です。

一括査定サイトを利用して売却力のある不動産会社を探す方法も

マンションが売れないために不動産会社の変更を検討している方はもちろん、これから売却に向けて本格的に動き出す方も、どのようにすれば良い不動産会社に出会えるのでしょうか？

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

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【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
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【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,000社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
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ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

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一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

売れないままマンションを放置するとこんなデメリットが

マンションを売れないままずっと放置をしていると、金銭的なデメリットが発生しますので注意が必要です。

維持費を払い続けないといけない

マンションを売りに出している状況であっても、管理費や修繕積立費などは払い続けなければなりません。当然ですが、住宅ローンが残っていればそれも払い続ける必要があります。固定資産税も、マンションを所有していた期間分は日割りで支払うことになるでしょう。

マンションに限らず、不動産は所有権を放棄できないため、誰かに譲らない限りは費用をずっと払い続けることが義務付けられています。

解体費を負担しないといけない

これは考えにくいケースではありますが、マンションが売れないまま建物としての寿命を迎えたとき、修繕積立金が十分に蓄えられていないと、マンションの所有者が解体費用の負担をしなければならなくなる可能性があります。

維持費用を払い続けて、最後には解体費用まで負担を求められる…。マンションが売れ残ってしまうと、最悪の場合にはそんな事態もあり得ないわけではないので、売れる段階ですぐに売却活動に取り組むことが重要です。

【補足１】引っ越しは先がいい？後がいい？

マンション売却がうまくいかない場合には、先に引っ越しをしておくことで、売却が前進する可能性があります。

なぜなら、現況が「居住中」であった場合、それだけで内見の候補から外れてしまうことがあるからです。

また、引っ越し前の家具などが配置されたままで内見をすると、雑然とした印象を抱く買い主もいます。生活感がある状態を好む買い主もいるので、一概には言えませんが、何もない状態のほうが部屋の様子が隅々までわかるため、一般には好まれるといえるでしょう。

無理までする必要はありませんが、不都合がないのであれば先に引越しをしておきましょう。

【補足２】こんな不動産会社に注意！

ここまで、仲介を依頼している不動産会社が「普通に」販売活動をしている前提で話をしてきました。多くの不動産会社が「普通に＝適切に」販売活動をしてくれますが、一方で、適切に販売活動を行わない不動産会社がある可能性も、頭に入れておかなければなりません。

• 不動産会社が「囲い込み」を行っている
• ほかのマンションの「当て馬」にされている

上記が適切でない販売活動の代表的なケースです。それぞれの内容を確認してみましょう。

「囲い込み」が疑われる不動産会社

囲い込みとは、買い手側の不動産会社から内見の申し込みがあったときに、自分の売却仲介をしている不動産会社が「すでに交渉中です」などと虚偽の報告をして、他社が仲介している買い手への売却を避けようとすることです。

不動産会社が囲い込みを行う理由は「両手仲介」、つまり買い手、売り手の仲介手数料をすべて自社で手に入れることを狙っているためです。

売り手の仲介をしているだけでは、売り手からしか仲介手数料を得られませんが、自社で買い手も見つけて仲介すれば、買い手からも仲介手数料を得られることになるため、不動産会社にとってはダブルの収入となるのです。

悪質な不動産会社に自分のマンションを囲い込まれてしまうと、なかなか買い手に出会えず、マンションが売れない状態が続いてしまう可能性があります。

「当て馬」が疑われる不動産会社

あなたと仲介契約を結んでいる不動産会社は、売却仲介だけでなく買い手の仲介もしています。買い手の購入を後押しするために、あなたの物件を利用するのが「当て馬」です。

例えば、あなたのマンションと似た条件の物件を探している買い手が不動産会社を訪れたとします。

このとき、あなたのマンションと本命のマンションを同じ日に内見して、

「さっきのマンション(あなたのマンション)は相場よりも高いですし、状態もあまりよくありません。けれど、こちらのマンションは相場通りですし、状態もよいです」

などと言って、本命のマンションを購入する意欲を掻き立てるのです。

【補足３】マンションがどうしても売れないときはどうする？

マンションがどうしても売れない場合には、次の3つの対策を検討しましょう。

• 買取業社に依頼する
• 売却ではなく活用を検討する
• 相場を無視した低価格を設定する

それぞれの内容を確認してみます。

買取業社に依頼する

買取業者とは、文字通り、売りたい不動産を買い取ってくれる業者です。買い手との間に立つ仲介業者とは異なり、業者自身があなたのマンションの買い手になってくれます。

売却額は相場の7割前後と、仲介売却と比べ安くなってしまう点がデメリットですが、条件の悪い物件でも高確率で買い取ってもらえるので、買取業者への依頼は仲介ではマンションがどうしても売れないときの最終手段といえるでしょう。

買取が向いているマンションの特徴

どんなにマンション所有者が売却活動に力を入れて取り組んでいても、物件が以下のような状況では買い手を見つけるのは難しいのが現実です。

• 過去に火事や殺人などの事件があった
• 内装が著しく劣化・汚損し修復も困難

売れない理由には改善できるものが多い一方で、そうでないものもあります。上記のような理由が原因で買い手が見つからない場合は、売り手側ではもう対処することは難しいので、本当に誰にも売れない状態になる前に、なるべく早めに買取業者へ依頼するようにしてください。

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売却ではなく活用を検討する

売却できないのであれば、賃貸を検討してみましょう。購入の需要がなくても、賃貸であれば借り手が見つかる可能性があるからです。

お伝えしたように、売れないマンションは所有しているだけでもお金がかかります。賃貸により、そうした維持費を相殺できるかもしれませんし、うまくすれば若干の利益を出すことも可能かもしれません。

【関連記事】
▶マンションを売るか貸すか｜売却と賃貸のメリット・デメリット

相場を無視した低価格を設定する

どうしても手放したい場合には、相場を無視して低価格で売りに出すほかありません。

ただ、相場から離れた価格を設定すると「何か問題点があるのかな？」と考える買い手も少なくありません。

「ただちに手放したいので、この価格でお譲りします」など、物件自体に問題がないことは広告などでアピールしておきましょう。

なお、相場を無視した低価格での売却と、前述した買取のどちらが得かは、よく吟味するようにしてください。

ちなみに、自治体によっては不動産の寄付を受け付けている場合もありますが、一般的にマンションの一室のみを受け取るメリットはありませんので、現実的ではありません。

まとめ｜売れないときは価格と不動産会社の見直しが特に重要

マンションが売れない状況にあるなら、まずは原因を確認し、それに合った改善策を講じていかなければなりません。

特に大切なのが、価格と不動産会社の見直しです。

売れない原因の多くは「価格」にあります。高値で売却できるに越したことはありませんが、マンションがなかなか売れないのは、「この金額では買えません」という買い手からのメッセージであるということもできます。希望価格での売却に現実性があるのか、妥協できる可能性はあるのか、見直してみることが売却の実現を早めてくれるでしょう。

また、不動産会社も重要な要素です。契約中の不動産会社がマンション売却を得意としていないと、売却活動が長引いてしまうでしょう。適切に売却活動をしない悪質業者に当たっていないかという点にも、注意を払わなければなりません。場合によっては、契約の切れ目で別の不動産会社に依頼し直すことを考えましょう。

マンションが売れない状況が続くと焦りを感じると思いますが、そんなときこそ冷静になって原因を分析し、売却が前進するよう効果的な手を打っていきましょう。

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