土地売却の相場の調査法｜計算方法と鑑定の依頼方法について

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ひと昔であれば土地の相場を調べるには地域の市役所や不動産業者に依頼をして情報を集める必要がありましたが、今の時代ならインターネットを使えば誰でも簡単に土地相場を算出するデータを仕入れることが可能です。

この記事では土地相場の調べ方についてご紹介しますので、土地売却を検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

土地売却の相場は3種の価格から算出可

他者に頼らずに土地売却の相場を調べたい場合は、下記の3つの価格から相場の目安を計算することが可能です。

• 実勢価格
• 路線価
• 基準地価

上記3つのいずれでも相場を求めることは可能ですが、データの取得方法や計算の難手間的には『実勢価格＞路線価＞基準地価』になるので、まずは実勢価格から調べてそれで情報が見つからなければ路線価→基準地価と移行していくことをおすすめします。

実勢価格

実勢価格（じっせいかかく）とは、どんな大きさの土地がどのくらいで売り出されていたなど実際にあった取引価格のことです。

国土厚生省が提供している『土地総合情報システム』を利用すれば、都道府県ごとの様々な売却事例の実勢価格を調べることができるので、自分が売却したい条件に近い土地の売却取引のデータを参考にすると良いでしょう。

ただ、この実勢価格は売りに出された価格であって実際に販売された価格ではないため、値引きなども考慮して実勢価格から1割を引いた売却額を相場として認識しておくようお気をつけ下さい。

路線価

路線価（ろせんか）とは、不特定多数の通行がある路面に接している宅地の1平方メートル辺りの価格のことです。主に相続税の計算に使用されますが、路線価から土地の売却相場を求めることも出来ます。

国税庁の提供する『路線価図』より売却したい土地の範囲の価格を算出すれば、その数値より売却価格が計算可能です。

実勢価格と同様にそのままだと実際の売却額よりも高めの数値になっているので、売却額は3~4割ほど少ない額になると想定しておくようにして下さい。

基準地価

基準地価（きじゅんちか）とは、国や自治体が公共事業用に土地を取得する際に基準とされている土地価格です。

国土交通省で公開されている『国土交通省地下公示・都道府県地価調査』で売却値を確認したら、路線価と同様3~4割を引いた額が実際の土地売却相場として参考にすることができます。

関連記事：土地売却の流れガイド｜査定・媒介契約・売買契約の手順とポイント

手軽に土地売却相場の目安が知りたい場合

自分で相場価格を計算するのが手間な場合は不動産会社が提供する無料診断サービスを利用すれば、大雑把な目安の価格を知ることが可能です。

ただ、このようなサービスは利用者から自社を選んでもらうため高めに価格が表示されるので、実際の価格は1割ほど少なめであると仮定しておくと良いでしょう。

不動産会社の検索サービス

大手の不動産会社が過去のデータを基に土地の売却価格を検索できるサービスがあるので、こちらで3つほど紹介させて頂きます。

東急リバブル｜周辺売出相場検索

周辺売出相場検索・ご売却を希望される物件周辺で、東急リバブルが販売している物件を検索し、面積・間取り等から平均価格、価格別の分布表をご覧いただけます。 

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三菱UFJ不動産販売｜土地無料鑑定

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不動産一括査定サイト

ネット上で土地の情報を入力することで、複数の会社に同時に査定依頼できるサイトのことです。複数社の査定額を比較することで、相場が見えてくるでしょう。

一括査定サイトについては記事後半でも解説していますので、参考にしてください。

【関連記事】不動産一括査定26サイトを紹介｜あなたに合ったサイトが見つかる！

相場の確認後は査定依頼

上記の方法で相場の目安がついたら、次は土地の査定を依頼して土地売却の準備を進めていきましょう。

関連記事：古家付き土地を売却したい！3つのコツと売却前の注意点

査定の依頼先は不動産会社もしくは不動産鑑定士になりますが、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産会社（無料）

不動産会社の査定は消費者へのサービスとして実施されているものなので、無料で依頼することができます。

基本的に土地売却は不動産会社の査定を受けて土地の売買を依頼するかどうかを検討するという流れになり、どの不動産会社に依頼を任せるかで土地の売却額が変わってくるため、土地売却において不動産会社選びはとても重要な要素です。

不動産鑑定士（有料）

不動産鑑定士への依頼は、不動産鑑定評価書に基づいて法律的に適正な売却価格の計算が行われます。不動産鑑定士への依頼は不動産会社のサービスとは違い、料金が発生します。

不動産鑑定士の鑑定は主に裁判や納税などの証拠書類の確保を目的として依頼することが一般的なので、それ以外の状況なら基本的にこちらを選択する必要はありません。

不動産会社を選ぶ際の注意点

売買仲介に力を入れているか

賃貸管理・新築販売・地域開発など、不動産会社によって得意としている分野が異なるので、土地売却を依頼する場合は必ず不動産売買に力を入れている会社かどうかを確認するようにしましょう。

土地売却に関する経験が乏しい会社に依頼をしてしまうと、宣伝が上手くできずに土地が思うように売れなくなるリスクもあるためご注意ください。

会社のHPやパンフレットを見ればどんなサービスに力を入れているかを調べるのは容易なので、依頼する前に必ず確認しておくことをおすすめします。

違法な手数料を要求されることはないか

不動産会社に支払うことになる費用は仲介料（土地の売却額の3.3％＋6万円）のみで、土地の売却前に手数料を支払う必要はありません。※納税やローン返済では債権者や税務署に支払いが生じる可能性あり

鑑定費や宣伝費などが要求される場合は法律違反で悪徳企業である可能性が高いので、やたらと金銭を要求してくる会社は絶対に避けるようにしましょう。

また依頼の手付金としてこちらに賄賂を渡そうとする不動産会社も存在するようですが、当然そういった行為は不正行為ですし裏でこちらが不利になるように動かれる確率が高いので、お金で釣ろうとしてくる会社にもお気を付けください。

担当者（営業）は信頼できるか

土地売却の手続きは不動産会社の担当者が進めていくことになるので、会社選びと同様に担当者の見極めも土地売却の成功に大きく影響してきます。

• 宅地見物取引士の資格を持っている
• 業界歴が5年以上で土地売却の経験がある
• 売却後のことも考慮して契約を進めてくれる
• 世間話でなくどんな戦略で販売するかの説明がある

これらの条件に当てはまる担当者であれば安心ですが、大金が絡む取引なのでお互いに対話がスムーズにできるかも考慮して慎重に判断をするようにしましょう。

土地をなるべく高く売却するコツ

売却希望額は高めに設定しておく

土地の売却額は最初に提示した額より安くなることはあってもその逆はありません。買い手との交渉は基本的に値下げでの対応が必要とされるからです。なので、審査価格よりも高めの価格を設定しておくと良いでしょう。

ただ、売却値を高く設定し過ぎてしまうと土地が売れなくなってしまう恐れもあるので、市場を見ながら不動産会社と相談して程よい価格設定を検討していくことが大切です。

土地の手入れをしておく

売却する土地で雑草が伸びきっていたり枯れ木があったりなど、買い手の立場で見て購入後に利用しにくい要因がある場合は、あらかじめ手入れをしておけば土地の印象を良くすることができるので高値でも買い手が見つかりやすくなります。

除草剤をまいたり平地にするように心がけたりなど、細かな配慮ですが売却値に大きく影響する可能性もあるので手を抜かないようにしましょう。

土地相場が変わる可能性を把握しておく

冒頭の『土地売却の相場は』で紹介をした路線価と基準地価は毎年価格が更新されるので、その動向を確認しておくと土地相場が変わるタイミングを把握できる可能性があります。

基本的に大きく額が変動する更新される機会は滅多にありませんが、国や自治体の動きによっては値上がりの可能性も否めません。

例えば、田舎で放置されている空き地には地域を活性化させる目的で移住誘導地区として認定されて自治体が土地の活用をしようと動き土地の価値が高まるなど、そういった外的な要因もあるので相場の動向観察をしておいて損はないですよ。

売却する土地の地域に詳しい不動産会社に依頼する

売却に出されている土地の買い手は、空き地を活用したい地元の団体・企業もしくはそこに家を建てたい一般人である場合が大半だと言われています。

その地域に詳しい不動産業者なら、土地を欲しがっている人の有無やどんな宣伝の仕方をすれば魅力的に感じてもらえるかも把握できているので、他の不動産会社よりも土地を高値で売却できる可能性が高いです。

不動産会社探しは一括査定サイトが便利

一括査定サイトが相場確認に役立つことはすでにお伝えしましたが、本来はその先の不動産会社探しのために使うものです。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

土地売却の相場は鑑定サービスを利用すれば誰でもすぐに調べることができますし、国が提供する情報から自分で計算することも可能です。

土地の相場を知っておくのは不動産会社との契約や買い手との売却時交渉を進めるのにとても有利な情報になるので、土地売却を検討されている場合は簡潔にでも自分の土地の価値を把握しておくことをおすすめします。