土地を売るベストタイミングとは｜4つの判断基準から最適な時期を見抜く

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土地の売却を検討しているのであれば「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然のことでしょう。そのために検討すべき指標として、次の4つが挙げられます。

• 経済情勢
• 年間の需要変化
• 金利
• 税率

いずれも土地の売却価格や利益に影響を与えるもので、すべてを考慮しながらあなたにとってのベストなタイミングを見極める必要があります。

また、土地を高く売却するために重要なのはタイミングだけではありません。なぜなら、売却を依頼する不動産会社の販売力によっても成約価格は大きく異なってくるからです。

この記事では、まず上記4つの指標ごとに、土地を売却するベストなタイミングについて解説します。そのあと、不動産会社の選び方についてもご紹介します。

土地を売るのにベストなタイミング

すでにお伝えした通り、土地を売るベストタイミングを考慮する際に指標となるものは次の4つです。

• 経済情勢
• 年間の需要変化
• 金利
• 税率

それぞれの内容を詳しく見てみましょう。

経済情勢で見たベストタイミング

土地売却に関する経済情勢として、2020年現在考慮しなければならないのは、「建築費相場や戸建ての市場価格」「オリンピックの開催」「世帯数の変化」「コロナ」の4つです。

建築費相場や戸建ての市場価格

建築費相場や戸建ての市場価格は土地の価格と連動しており、高くなれば土地も高く売却できますし、反対に低くなると売却価格も下がる傾向にあります。

引用： 一般社団法人　建物物価調査会

引用： 2020不動産業統計集｜国土交通省

上記は、戸建ての建築費相場と平均価格の推移を表したグラフです。直近を見てみると、どちらもわずかに上下しながら、横ばいといった状況が続いていることがわかります。

つまり、2020年現在は土地売却のタイミングとしては安定している状態が続いていると見ることができます。経済情勢的には、上向いてはいないものの、売るタイミングとしては悪くないといった判断ができそうです。

オリンピックの開催

オリンピックの開催後のGDPを懸念する声もたくさんあります。しかしそのような心配は必要ありません。

1990年以降の夏季オリンピック開催後に、GDP成長率が下がってしまったのはスペインだけですが、その原因は1992年に英国のポンドが暴落したことにあります。この時期はスペインに限らず欧州全体の景気が低迷したのです (※) 。

引用： 日本経済は五輪ロスに陥るのか｜みずほ総合研究所

上記は、開催決定時のGDPを100とした、1990年以降に夏季オリンピックを開催した国別のGDPの推移グラフです。スペイン以外は開催後のGDPが上昇していることが理解できるでしょう。

つまり、オリンピック後に景気が後退し、実需が下がることに伴って土地の価格も下落するといった可能性は低いと考えられます。

オリンピック後の景気を考慮に入れるのであれば、2020年～2021年は土地を売却してもよいタイミングだと判断してよいでしょう。

※参考： みずほ総合研究所

世帯数の変化

世帯数の変化も土地の価格に影響を与えます。世帯数が増えるとその分、戸建てや土地の需要が高まり、土地の価格が上昇する傾向にあるからです。

国立社会保障・人口問題研究所が行った今後の世帯数推計では、2023年に5,419万世帯でピークを迎え、以後減少すると予想されています。

つまり、世帯数の変化に合わせ、2023年ごろまでは土地の需要も増加し、同時に土地価格も上昇していくものと予想されます。2020年現在は土地を売却するタイミングとしては悪くなさそうだと判断できるでしょう。

コロナ

直近のコロナの蔓延により、実経済への影響を不安視している人もいるかもしれません。以下は、不動産流通機構が作成した直近の土地成約状況のグラフです。

引用： 月例速報2020年5月Market Watch｜不動産流通機構

引用： 月例速報2020年5月Market Watch｜不動産流通機構

引用： 月例速報2020年5月Market Watch｜不動産流通機構

成約件数を見てみると、三大都市圏では2020年に入ってから前年比で減少していることが分かります。一方、価格に関しては、下がっている月もあれば上がっている月もあります。

2019年の成約価推移を見ても、前年比で上がっている月もあれば下がっている月もあります。

つまり、短期的には、コロナの影響により土地の取引自体は停滞している可能性が高い一方、価格自体は据え置かれていると判断してよいでしょう。

ただし、中長期的にはどうなるかわかりません。コロナの影響により実態経済が停滞し、それにともなって土地価格が下落する可能性もありますので、最新の情勢を慎重に見極めていく必要がありそうです。

1年の需要変化で見たベストタイミング

できるだけ高い金額での売却を狙うのであれば、時期だけでなく1年の間で需要が高まる月も覚えておきましょう。

1年のうち土地の需要が高まるのは3月・4月と9月・10月です(※)。これは、入学や転勤などで引っ越しをするケースが多く、それに伴い戸建ての需要が高まるからと思われます。

つまり、高い金額での売却を狙うのであれば、3・4月か、9・10月での成約を目指しましょう。

ただし注意が必要なのは、土地の売却には一定の期間が必要だという点です。少なくても3ヶ月程度かかりますので、3・4月もしくは9・10月の売却を狙うのであれば、12・1月もしくは6・7月ごろには査定をしておくなど、売却活動をスタートさせるようにしてください。

(※)参考： 土地総合情報システム｜国土交通省

金利によるベストタイミング

金利が低い時期には、長期のローンが組みやすく戸建ての需要が高まる傾向にあり、それに伴って土地の需要も増加し、結果的に土地が高く売れる傾向にあります。

2020年現在、変動金利だと1%未満、固定金利だと1%前後の状態が続いています。これは2013年に開始した金融緩和政策と2016年に開始したゼロ金利政策によるものです。

低金利が続いていますが、日本銀行がいつ不動産融資を抑制する総量規制をかけるかは分かりません。低金利がいつまで続くかは、日本銀行の政策によるのです。

つまり、金利という側面から見れば、2020年現在は売り時だといえます。低金利が日本銀行の政策一つでいつ終わってしまうかわかりませんので、早めの売却がおすすめだといえるでしょう。

税率によるベストタイミング

土地の売却価格とは直接関係ありませんが、土地の所有期間も売却前に確認しておきたい要素の一つです。

土地に限ったことではありませんが、不動産を売って利益が出た場合には「譲渡所得税」を支払う必要があります。そして譲渡所得税は次のように、土地の所有期間によって税率が大きく異なってきます。

参考： 土地や建物を売ったとき｜国税庁

短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるかは、土地を所有していた期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上だった場合は「長期譲渡所得」が、5年以下だった場合は「短期譲渡所得」が適用されます。

所得税に限って言えば、所有している期間によって支払わなければならない税金が倍も変わってきます。売却金額には関係ありませんが、手元に残る金額に差が出ますので、所有期間も売却前に確認しておきましょう。

高く売りたいならタイミングより不動産会社選びが重要

土地を高く売りたい場合、タイミングのみに目が行ってしまいがちですが、本当に重要なのは不動産会社選びです。なぜなら、土地が高く売れるかどうかは不動産会社の販売力によって大きく変わってくるからです。

できるだけ多くの人に知ってもらえる広告展開力、需要がある層に最適なアピールをする営業力などは、不動産会社によって異なります。あなたの土地が高く売れるかどうかは、最適な不動産会社に売却を依頼できるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。

そして、不動産会社は、取り扱う不動産の種類と流通先によって得意分野が異なります。

取り扱う不動産には「マンション」「戸建て」「土地」の3種類が、流通先には「企業」と「個人」の2種類がありますが、土地を高く売却したいのであれば、「土地」「個人」を得意としている不動産会社に依頼するようにしましょう。

土地を得意としている不動産会社を選ぶべきなのはもちろんですが、流通先としては「個人」を得意としている不動産会社を選ぶべきです。企業向けに土地を販売する場合、利益を出すために仕入れ価格を抑えようとする傾向があるため、あなたの土地も安く売ることになってしまう可能性があるからです。

土地売買を得意としているか、個人向けの売却を得意としているかどうかは、ホームページなどで販売実績を確認するか、営業担当者に直接聞いて把握するようにしてください。

不動産会社を選ぶポイント

土地を高く売却したいのであれば、「土地」「個人」を得意とする不動産会社を選べばそれで安心かというと、そうとも言い切れません。

実際に不動産会社を選ぶポイントは多岐に渡りますが、次のような点も考慮するようにしてください。

• あなたの土地があるエリアを得意とする不動産会社を選ぶ
• 査定の根拠を示してくれる不動産会社を選ぶ
• 豊富な販売実績がある不動産会社を選ぶ
• あなたの土地の売却ビジョンをはっきりと提示できる不動産会社を選ぶ

さらに詳しく知りたい人は次の関連記事を参考にしてください。

【関連記事】 不動産屋の選び方まとめ｜売却仲介を依頼するときの着目点はココ

まとめ

土地を高く売るためのタイミングを確認してきました。経済情勢や金利を見た場合、2020年現在は土地を売却するのに悪くないタイミングだといえるでしょう。売却を検討している人は準備を進めたほうがよいかもしれません。

なお、土地を売却するにはまず査定から始めます。不動産会社はたくさんありますが、一括査定サイトであればネットを通じてたくさんの会社に査定を依頼し、結果を送ってもらうことができます。利用も無料なので、土地売却活動のスタートとして、活用してみてください。

不動産の売却を検討中の方へ

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よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる？
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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