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マンション売却で業者に依頼する場合は、「仲介」業者に依頼するのが一般的ですが、「買取」という選択肢もあります。
買取業者に依頼すると、仲介業者よりもスピーディーに売却ができたり、修繕が不要だったりといくつかのメリットがあります。反面、買取業者の言い値で売却しますから、仲介よりも相場は安く、場合によっては損をしてしまうということもあるでしょう。
この記事ではマンションの買取を検討している人に向けて、マンションの「買取」と「仲介」の違いといった基本的なことから、マンション買取を選ぶべき人、マンション買取で損をしないための手順までお伝えします。
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離婚検討時には様々な不安があります。
その中でも最も多いのが「離婚後の収入やお金の不安」です。
離婚後の生活設計に見通しを立てたい場合は、共有財産の中でも最も大きな割合を占めるマンションの価格を確認すると良いでしょう
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この記事の目次
マンション「買取」と「仲介」とは
マンション買取への理解を深めるために、まずはマンションの買取がどういったものか、マンションの仲介とどういった違いがあるかについて見てみましょう。
マンションの買取とは
マンションの買取とは、買取業者に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。買取価格は業者が指定してきますので、あなたが金額に納得しさえすれば売却が成立します。
買い取ったマンションは買取業者が利益を上乗せして売りますので、買取価格は実勢価格を下回るというデメリットが存在します。
マンションの仲介とは
マンションの仲介とは、売却活動において、買い手との間に仲介業者に入ってもらい、広告活動など売却に必要なことを行ってもらって買い手を見つける方法です。買い手が決まったら価格交渉などを経て売却に至ります。
仲介はマンション売却において一般的な方法で、実勢価格で売却できるというメリットがあります。一方、平均で早くても3ヶ月程度は時間がかかってしまうことと、買い手が見つからなければ売却できないということがデメリットとして挙げられるでしょう。
買取と仲介の違い
仲介と買取の違いは次の4点があります。
| ポイント | 買取 | 仲介 |
| 売却価格 | 実勢価格を下回る(6割~8割程度) | 実勢価格 |
| 仲介手数料 | なし | あり |
| 売却までの期間 | 1ヶ月程度 | 早くて3ヶ月程度 |
| 売却の手間 | 少ない | 多い |
すでにお伝えしましたが、買取は実勢価格を下回りますが、業者が直接買い取りますので仲介手数料を必要としません。また、買い手を探す必要もありませんので売却までの期間も短く、売却の手間もあまりありません。
一方、仲介は実勢価格での売却が可能となるという最大のメリットがありますが、仲介手数料の発生や売却までの期間、手間といった部分がネックとなるでしょう。
「買取保証」という方法もある
仲介業者によっては、「買取保証」というサービスを提供しているケースもあります。
買取保証とは、いったん仲介をするものの、6ヶ月など一定の期間広告活動をしても買い手が見つからなかったときは、仲介業者が直接買い取ることを保証する、というものです。
売却までに期限が設けられており、どうしても売らなければならないといった場合には便利なサービスですが、すべての仲介業者がこのサービスを行っているわけではないので、注意が必要です。
マンション買取のメリット
次にマンション買取のメリットを確認してみましょう。「仲介と買取」どちらがいいのかを判断するうえで重要なポイントです。
マンションをスピーディーに買い取ってもらえる
買取業者に依頼すると、遅くても1ヶ月程度でマンションを買い取ってくれます。
すぐに物件を売りたい人にとっては便利ですし、現金での支払いが基本ですから、すぐにお金が必要な人にも向いています。
そのままの状態で買い取ってもらえるため修繕しなくてもよい
仲介業者に依頼して個人にマンションを売却する場合、損傷が激しい箇所があれば修繕をしなければならないケースもありますが、買取業者に依頼した場合、買取後に業者がリフォームを行います。
修繕しなければいけない箇所が多く、費用を支払いたくない方にとっては恩恵が大きいかもしれません。
売却後のトラブルが少ない
査定をしたうえで業者が買い取るため、仲介業者を経由して個人にマンションを売るときのように売り手と買い手の間で事後のトラブルが発生しにくくなります。
瑕疵担保責任を免除される
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、不動産売却後であっても一定期間は売り手が修繕の義務を負うことをいいます。
売却後に買い手とトラブルになれば、修繕費として最悪100万円単位のお金がかかるリスクもあるので、古い物件などは買取業者に依頼したほうがよいかもしれません。
周りに知られることなくマンションを売ることができる
不動産会社のホームページに物件情報を掲載してもらうと、誰でも閲覧できるので知り合いにマンションを売ろうとしていることが知られる可能性があります。
買取業者に依頼する場合は、ホームページなどで物件情報を掲載する必要がないため、あなたが売却しようとしていることを第三者が知る術はありません。
内覧をする必要がない
不特定多数の買い手を募るわけではありませんから、当然内覧を誰かに希望されることはありません。内覧者のために時間を使う必要がありません。
マンション買取のデメリット
マンション買取の最大のデメリットは売却価格が安くなってしまうことです。すでにお伝えした通り、買取価格の相場は実勢価格の6～8割程度となってしまいます。
買取後には、業者はリフォームのほか、売却利益を上乗せして売り出しますので、当然のことと言えば当然のことでしょう。
さらに、買取価格が安ければ安いほど業者としては利益が上がりますので、あなたがどれだけマンションの相場を理解しているかによって、買取額の提示が変動する可能性も否めません。
マンション買取で損しないためには相場を調べよう
マンション買取は、業者が提示してきた金額で売却価格が決まり、その金額は実勢価格の6～8割程度であることはすでにお伝えしました。
もしあなたのマンションの実勢価格が2,000万円だったとして、6割なら1,200万円、8割なら1,600万円なので、400～800万円も開きが出てしまいます。つまり、買取で損をしないためには相場を把握しておくことが唯一の方法なのです。
ここでは、マンションの相場を調べる方法を紹介します。マンション買取の相場は実勢価格の6割～8割ですから、把握した相場の8割程度を提示してきた買取業者に売却すれば、損をしない買取が実現できるでしょう。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、全国で実際に取引されたマンションの値段を確認できるサイトです。国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しており、全国4法人(東日本レインズ、中部レインズ、西日本レインズ、近畿レインズ)で実際に取引が行われた実勢価格をインターネット上で確認できます。
都道府県や地域、さらに専有面積、間取り、築年数などの情報を入力すれば実際の取引価格が確認できますので、あなたのマンションの情報を入力してみましょう。実勢価格が把握できます。
土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、不動産を売却した人に向けたアンケート結果をデータベースにまとめたサイトで、国土交通省によって運営されています。
不動産取引価格情報検索をクリックし、取引時期や地域を選択すればアンケート結果を確認できます。
注意点としてはあくまで「アンケート結果」でしかありませんので、実際の売却価格を記載しているレインズマーケットインフォメーションよりは精度が低い可能性があることです。
不動産無料査定を利用する
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムは過去の取引事例しか確認できません。
一方、不動産無料査定であればあなたのマンションの査定結果を複数の会社分取り寄せることが可能です。
査定価格は、仲介した場合の「売り出し価格」を意味していますので、最も精度の高い相場が把握できるでしょう。
間取りや築年数など簡単な情報入力だけで済みますし、類似の物件からおおよその相場しか把握できない「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」とは違い、実際にあなたのマンションの相場が理解できます。
査定をすれば営業メールや電話などは来ますが、利用は無料ですので損をしないためにも1度利用するのも手だといえるでしょう。
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買取を選ぶべきケース
ここでは、「買取か仲介かどちらにしようか」と迷っている方に向けて、どういったケースで買取を選ぶべきかについて解説します。
売り出す前に人気がないマンションとわかっているケース
あなたのマンションに人気がないとわかっている場合には、仲介を依頼しても買い手が見つからない可能性が高いので、買取を選ぶべきでしょう。
以下では、一般的にどういったマンションに人気がないのかについて簡単に紹介します。
築年数が古い
人口が減っているにもかかわらず、新築マンションはどんどん建設されているため、築年数が相当古いマンションは一般的に仲介での売却は困難です。
築年数が古くては室内をきれいに保つことも困難でしょうし、排水管や水道などの寿命は25年程度ですから、設備などにガタが来ている可能性もあるでしょう。
マンションの状態が良くない
マンションの状態が悪く、大規模な修繕が必要な場合は、売却前に100万円単位のお金をリフォームに使わなければいけなくなる可能性もあります。リフォームをしたからといって、費用をかけた分高く売れるわけではありません。
リフォームをすることであまりに出費がかさむようであれば、価格が安くなろうが買取を選択すべきです。
立地が悪い
- 駅まで時間がかかるなど交通の便が悪い
- 人気がない地域にマンションがある
- 治安が悪い
など、立地が悪いためにマンションに買い手がつかない場合もあります。近年では駅チカのマンションがますます人気になる傾向がありますので、立地が悪いのであれば買取を選ぶべきでしょう。
仲介を依頼したけれど買い手が見つからないケース
マンションの売却は、広告活動開始から売却までの1クールが3ヶ月とされています。もし、6ヶ月、つまり2クール経っても買い手が見つからないのであれば、あなたのマンションは市場で評価されていないということを意味しますし、買い手にも「人気がないマンションなんだな」とみなされてしまいます。
すでに仲介を依頼しているけれど、6ヶ月以上買い手が見つからないのであれば、思い切って買取を選択するのも一つの手段です。
すぐに現金が必要なケース
メリットでお伝えしたように、買取は売却まで1ヶ月程度ですのですぐにマンションを現金化できます。
急な支払いに迫られているなど、すぐに現金が必要な場合も買取を選ぶべきでしょう。
買取を避けるためにできること
ここまでは買取を検討している人に向けた内容を紹介してきましたが、記事を読んでみて「何がなんでも実勢価格で売りたい」「買取ではなく仲介を依頼したい」という人もいるでしょう。
市場で人気のない物件を売るためには、ただ仲介業者に任せっきりにするのではなく、あなた自身でもアクションを起こす必要があります。
ここでは、人気がない物件だけれど何とか買取を避けたい人に、どんなことをすべきかについて簡単に解説します。
詳しく知りたい方は、関連記事の「3．マンションを高く売却するためのポイント」を参考にしてください。
【関連記事】
▶ 初めてのマンション売却｜正しく不動産会社を選び高値で売却する方法
仲介を依頼する不動産会社を変更する
もしすでに仲介を依頼して6ヶ月以上経つ場合、あなたが依頼している業者に販売力がない可能性があります。どのような広告を打つのか、連絡のやり取りは早いかなど、業者の営業力によっても成約までの時間は変わってくるからです。
もし「販売力のない業者に依頼しているのかも」と感じた場合には、仲介先を変更してみましょう。
ホームステージングをする
リフォームをするほどでもないけれど、内見に来た方に良い印象をもってもらいたい場合には、「ホームステージング」を利用してみましょう。
ホームステージングとは、マンションに家具や小物等を配置して、豪華・やおしゃれといったイメージを買い手に持たせる手法のことです。
相当の金額はかかりますが、買取金額が相場の6～8割程度であることを考えれば、ホームステージングを実施して仲介で売却できれば、十分なおつりが返ってくるはずです。
内覧で良い印象をもってもらう
仲介で売却できない人のなかには、内覧には人が来るけれどその先の成約に至らないというケースもあります。これは、内覧で買い手に良い印象を持ってもらえていないのが原因であることがほとんどです。
ここでは、どのようにすれば、良い印象を買い手に与えられるかについて解説します。
【関連記事】
▶ 不動産売却で内覧を成功させるには？準備と応対のポイント
▶ マンション売却が決まるまでの平均内覧件数｜件数が増えないときの対処法は？
玄関に観葉植物を飾る
第一印象がその後の評価や印象を左右するのは人も家も同じです。心理学では「初頭効果」といい、もし第一印象が悪ければ、その後どれだけ努力しても良い印象を持ってもらうことは困難である、といわれています。
家に対して良い印象をもってもらうには、玄関での対応が最も重要だといえるでしょう。観葉植物を飾っておくことで、買い手に良い印象を少なからず与えられるはずです。
スリッパを用意しておく
初頭効果を利用し、あなたに対する第一印象を良くするには、内覧者向けにスリッパを用意しておくことも重要です。
ほんのちょっとした気遣いで良い印象を持ってもらえれば、何をしてもプラスに受け止めてもらいやすく買い手と良好な関係性を築けるはずです。
電気はすべて点くようにする
部屋を明るくしておいたほうが良い印象をもってもらいやすいです。反対に、電気の点かない部屋があった場合、買い手にマイナスの印象を抱かせてしまいかねません。
水回りは定期的に水を流しておく
排水口は長期間使わないと下水の臭いが上がってくることがあります。台所やお風呂、洗濯機の排水口などは、定期的に水を流しておきましょう。
引越しを済ませておく
居住中の内覧でも問題はありませんが、できれば引っ越しを先に済ませておくほうがベターです。買い手にとっては家具がないほうが居住後のイメージをしやすいですし、生活臭などに気を遣う必要もありません。
まとめ
マンション買取業者と仲介業者の違いを説明したうえで、買取のメリットとデメリット、買取業者に依頼したほうがいいケースなどについてお伝えしてきました。買取と仲介、どちらの業者に依頼すべきか判断するには、まずはあなたのマンションの価値を把握しておかなければなりません。
まだ済ませていないのであれば、 一括査定などを利用してマンションの実勢価格を把握しておくとよいでしょう。
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