「転勤になってしまい家族で引っ越しを考えている」「残債はあるけど引っ越せる方法はないかな」このように悩んでいるのではないでしょうか。
基本的に住宅ローンは完済しないと新たにローンを組めないため、残債があると引っ越せません。
しかし特定の条件下であれば、住宅ローンがあっても引っ越せる可能性があります。
そこで本記事では、住宅ローンがあるけど引っ越したい方向けに転居が可能なケースや注意点を紹介します。
住宅ローン控除を受ける条件や残債を完済する方法もまとめているので、今の自分にあった方法はないか探してみてください。
この記事の目次
住宅ローンがあるけど引っ越したい方が覚えておきたい「2つのない」
「住宅ローンが残ったまま引っ越したい」と考えている方は、下記の条件を理解しておきましょう。
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住宅ローンが残ったままでは原則売却できない
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住宅ローンが残ったままでは原則貸せない
残債があると、原則売却できません。
住宅ローンを組んだ不動産には抵当権が設定されていて、ローンを返済できないと物件を差し押さえられてしまうからです。
抵当権とは、住宅ローンを組むときに設定する担保のことを指します。
抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があり、完済できずに売りに出してしまうと、金融機関から抵当権を行使されかねません。
また、住宅ローンが残っていると、物件の貸出はほとんどできません。
住宅ローンの契約条件には「契約者本人または家族が住むこと」「マイホームの購入が用途であること」と設定されているからです。
引っ越しをするなら、住宅ローンを完済してからだと理解しておきましょう。
住宅ローンがあっても引っ越す方法
「住宅ローンは完済していないけど、どうしても引っ越さなければならない」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで以下では、住宅ローンを残しながら引っ越す方法について解説します。
こちらで紹介している内容を参考に、引っ越せるか確認してみてください。
ローンを残しつつ将来住む前提で一時的に引っ越す
住宅ローンを残しながら引っ越す方法は、将来住む前提で引っ越すことです。
転勤・親の介護・長期出張など、一時的に自宅を空けなければならない事情があっての引っ越しなら、許可がおりる可能性があります。
金融機関に相談する際は、いつまで家を空ける予定なのか明確にしてから交渉しましょう。
戻ることを前提に賃貸にして引っ越す
やむを得ない事情で一時的に物件を空室にする場合のみ、戻ることを前提にして賃貸に出せる可能性があります。
家を空けている期間も家賃収入を得られるため、住宅ローンの返済に充てられるでしょう。
ただし「いつ戻れるかわからない」などの状況だと、金融機関は賃貸転用を許可してくれません。
現在の状況を金融機関に説明し、賃貸として出せるか確認してみてください。
譲渡益で完済できるなら売却して引っ越す
住宅ローンがあっても、譲渡益で完済できるなら売却して引っ越せます。
残債を完済できるなら、抵当権を抹消して別の住宅ローンを組んだり賃貸に引っ越したりできるからです。
今住んでいる住宅の売値がわからない方は、不動産一括査定サイトを活用して査定を出してもらいましょう。
査定額の高い不動産会社を見つけて、完済できるか確かめてみてください。
住宅ローンの残債を完済する方法
「引っ越したいけど住宅ローンを完済するまでにあと何年かかるかわからない」と悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
そのまま払い続けたら引っ越しまで何年もかかる場合でも、方法を変えればすぐに引っ越せる可能性があります。
以下3つの方法で住宅ローンを完済できないか確かめてみてください。
売却して得たお金で一括返済する
住宅ローンを完済したい方は、所有している物件を売却したお金で一括返済できないか確かめてみましょう。
残債を0にできれば抵当権を抹消でき、新たに住宅ローンを組めるようになります。
なお、物件の売却を検討している方は、1年でも早く査定に出したほうが賢明です。
たとえば中古マンションの場合、築年数20年を経過すると一気に物件の価値が下がっていくことがわかっています。
売却を躊躇している間に数十万円から数千万円損する可能性もあるので、売却するかわからない場合でも、一度査定に出してみましょう。
参照元：レインズ「 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2022年)」
ダブルローンを組んで返済し続ける
住宅ローンを完済するときは、ダブルローンを組むことも選択肢のひとつです。
ダブルローンとは現在の持ち家の残債と、新たな住宅のローンを二重で払うことを指します。
ただしダブルローンの審査は厳しく、月々の返済額が大きくても経済的に破綻しない高収入な方しか通りません。
また旧宅のローンを返済できていないため、基本的に賃貸にも出せないと理解しておきましょう。
住み替えローンを利用する
住宅ローンを完済したい方は、住み替えローンの利用を検討してみましょう。
住み替えローンとは、旧宅の残債と新居の資金をまとめて借りる方法のことです。
新たにローンを組むならば、旧宅のローンを返済しなければなりません。
そこで住み替えローンを活用して旧宅の残債を返済したら、抵当権が抹消されて新たにローンを組めるようになります。
ただし住み替えローンは旧宅の残債と新居のローンを合算するため、これまで以上に返済額が多くなります。
本当に返済できるかシミュレーションして、問題ないと言い切れる状態で住み替えローンを活用してください。
関連記事：マンション住み替えで成功するには？失敗しないためのタイミングや費用を知ろう
住宅ローンがあるけど引っ越したい人の注意点
住宅ローンが残っていても、引っ越しは可能です。
ただし、注意点を知っておかないと、引っ越せなかったり返済に追われて生活が厳しくなったりします。
以下で3つの注意点を紹介するので、事前にチェックしておきましょう。
必ずお金を借りている金融機関に相談する
「住宅ローンがあるけど引っ越したい」と思ったら、まずお金を借りている金融機関に相談しましょう。
金融機関が抵当権を持っているため、無断で行うと物件を差し押さえられるリスクがあります。
自分で行動する前に金融機関に相談すれば、どの方法が現実的に可能か考えてくれるかもしれません。
融資元に抵当権を行使されると、どのような引っ越し計画も無駄になります。
まずは金融機関に相談し、住宅ローンがあっても引っ越せるか確認してみてください。
売却を検討しているなら不動産一括査定サイトを活用する
物件の売却を検討している方は、不動産一括査定サイトを活用しましょう。
無料かつ一度の情報入力で、複数の不動産会社に査定してもらえるからです。
「仕事が忙しくて何社も手続きする時間はない」というビジネスパーソンも、サイトに一度情報を入力すれば査定額が高い会社を見つけられます。
お金をかけずに少しでも多くの譲渡益を残したい方は、不動産一括査定サイトを活用してみてください。
不動産一括査定サイト経由での査定でローン残債を払えないとわかったなら、こちらの記事も参照してみてください。
関連記事：マンションを売却しても住宅ローン残債が払えないときの3つの対処法
住みたいと感じる室内写真を撮る
旧宅を売却する場合は、住みたいと感じる室内写真を撮影しましょう。
買い手はインターネットに掲載されている物件の写真を参考に内見するため、第一印象が悪いと内見まで辿りつきません。
たとえば白飛びして見えにくい写真や、暗すぎて印象が悪くなってしまうような写真を公開しても逆効果です。
またマンションの全体像と間取りしか公開していないような物件だと「隠したい情報があるのでは」と不審に思われてしまうでしょう。
不動産会社によっては、フォトグラファーを手配してくれるところもあります。
魅力的な物件に映るよう、日当たりのいい日中に写真を撮影してください。
引っ越しで住宅ローン控除を受けられる・受けられない条件
今住んでいる家のローンを残しながら引っ越す場合は、新居の住宅ローンを受けられない可能性があります。
下記で紹介する条件を参考に、今回考えている引っ越しで住宅ローンを組めるか確かめてみてください。
家族全員の引っ越しや賃貸は控除対象外
「家族全員で引っ越したい」「ローンを残しながら賃貸に出したい」などと考えている場合は、住宅ローン控除の対象外となります。
住宅ローン控除は、契約者や家族が住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで居住している必要があるからです。
国税庁によると、住宅ローン控除を受けるときの条件は下記のように定められています。
〈控除を受けるための要件〉
（１）住宅取得後６か月以内に入居し、引き続き居住していること
（２）家屋の床面積（登記面積）が50㎡以上であること（注）
（３）床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
（４）民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
（５）住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること
（６）控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
注：家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満（令和５年12月31日までに建築確認を受けたものに限ります。）であっても控除を受けることができますが、その場合は、（６）の要件が1,000万円以下となります。
居住していないと住宅ローン控除の条件から外れてしまうと理解しましょう。
単身赴任や買い替えなら受けられる
単身赴任や買い替えを検討している方は、住宅ローン控除を受けられます。
転勤や親の介護など、やむを得ない事情で旧宅の所有者のみ引っ越す場合は、住宅ローン控除の対象です。
（1） 単身赴任等の場合
家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合において、その家屋の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます。
住宅を取得した時期など細かな条件が設定されているため、融資先の金融機関や査定を依頼している不動産会社に、住宅ローン控除の対象になっているか確認してみてください。
住宅ローンがあるけど引っ越したいときによくある質問
住宅ローンを残したまま引っ越したい方は、先人が抱えていた疑問点をチェックしましょう。
以下では、よくある質問を3つまとめました。
住宅ローンの住民票を移動したらバレますか?
住宅ローンで購入した家を放置したまま住民票を移動させるとバレます。
ローンを組んだ金融機関の契約書と住民票の場所が違っていたら、すぐに気づかれるでしょう。
住民基本台帳法によると、虚偽の報告は5万円以下の過料を課される可能性があります。
住宅ローンは住民票を移さないといけないのですか?
住宅ローンの有無にかかわらず、引っ越したら住民票を移さなくてはなりません。
住民基本台帳法で決まっており、引っ越す日から14日以内に新しい住所の自治体に来庁するように定められています。
家のローンを無くす方法はありますか?
住宅ローンを完済したい場合、下記4つの方法が考えられます。
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家を売却して譲渡益で完済する
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自己資金で残債を返済する
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住み替えローンで手放す
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任意売却で不動産を手放す
任意売却は住宅ローンを返済できない場合に、金融機関の合意を得て売却する方法です。
住宅ローンの残債が残ってしまう可能性があるので、上記の方法の中では最終手段だと認識しておきましょう。
ローンの返済方法に悩んでいる場合は、融資先の金融機関に相談しながら最適解を見つけてください。
まとめ
この記事では住宅ローンを残しながら引っ越す方法について解説しました。
大前提として、住宅ローンが残ったままでは「売却できない」「賃貸に出せない」と理解しておきましょう。
ただし、譲渡益で完済できる場合や親の介護や転勤など、一定の条件下であれば引っ越しの許可がおりる可能性があります。
自分が引っ越せる条件なのかこの記事で確認し、対象になっていそうな場合は融資先の金融機関に相談してみましょう。
住んでいる不動産の売却を検討している方は、不動産一括査定サイトを活用して高値で取引してくれる会社を見つけてください。
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