マンションから戸建てへの住み替え対策｜安全な資金計画のポイント

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分譲マンションを買って住み始めたものの、「やっぱり一軒家に住みたい」と思うことは珍しくありません。プライバシーが確保され、庭でバーベキューやガーデニングを存分に楽しめる戸建ては、まさに「家」です。子供たちも家の中で心置きなく走り回ることができます。マンションでは音を立てない暮らしを強いられてきたので、戸建ての解放感は格別でしょう。

しかし分譲マンションの住宅ローンが残っているなかで、新しい戸建て向けの住宅ローンを組んで大丈夫でしょうか。分譲マンションを希望価格で売ることができるでしょうか。マンションの利便性を手放して、後悔しないでしょうか。

決断の最大のポイントは、分譲マンションと戸建てのどちらのほうが、家族がより幸せになるのか、です。正しい決断を下すには、住み替えのメリットとデメリットを徹底的に洗い出して、しっかりとした資金計画を作成することが大切です。

住み替えるかどうかの判断基準とは

「分譲マンションから戸建てに住み替えたいと思っているけど、不安もあって躊躇している」という人は、まずは判断基準をしっかり作りましょう。

家族で、住み替えの「メリット」と「デメリット」を出し合ってみてはいかがでしょうか。このとき子供の意見も聞いてみてください。

原則、メリットが多ければ住み替えを実行に移し、デメリットが多ければ分譲マンションに住み続けることになりますが、そこに「資金」という重要な判断基準が加わります。

「メリット」「デメリット」「資金」は住み替えにおける3大判断基準ですので、一つずつ詳細に解説していきます。

分譲マンションから戸建てに住み替えるメリット

まずは分譲マンションから戸建てに住み替えるメリットを考えてみましょう。「やっぱり家といえば一軒家」というイメージも根強いので、家族からたくさんの意見が出るはずです。

生活スペースが広がる

住宅の中の延べ床面積が同じであっても、分譲マンションより戸建てのほうが、生活スペースが広がります。マンションの場合、家を一歩でも出ればそこはもう共有スペースですが、戸建ての場合、庭はもちろんのこと、家の周囲の歩道も「自分たちのスペースのようなもの」です。例えば戸建ての住人は、自分の土地でなくても家の周囲の歩道の清掃を自主的に行うでしょう。夏場は歩道のアスファルトに水をまくこともあるかもしれません。

戸建てのこうした解放感と比べると、マンションは区切られたスペースしか与えられていない印象です。

修繕や改装の自由度が高い

DIYを趣味にしている人は、家のなかの修繕や改装を自分の手でやりたいと思うでしょう。しかし分譲マンションでは近隣の入居者の生活に影響を与えない範囲でしか、修繕も改装も行うことができません。マンションの管理組合がリフォームの内容を一部制限することもあります。

戸建てであればどこでも自由に改造できます。

生活音に気を使わなくて済む

小学校の先生は、児童たちが戸建てに住んでいるか集合住宅に住んでいるかがすぐにわかると言います。マンションなどに住んでいる子供たちは、常に親から静かに歩くようしつけられているので、歩き方が慎重なのだそうです。一方、戸建ての子供たちは家のなかを走り回ることができるので、走り方が元気です。

子供たちが走り回れるだけでなく、ピアノを弾くことができる、オーディオを大きな音で聴くことができるなど、戸建ては生活音に対してマンションほど敏感になる必要はありません。

駐車場代の負担が減る

戸建てには一般的に駐車スペースが付いています。したがって駐車場代を負担しなくて済みます。

分譲マンションの場合、駐車場代を毎月支払う必要があります。もし機械式の駐車場が故障して、修理費が積立金を上回る場合、その負担もしなければなりません。

維持費の支払いがなくなる

分譲マンションの場合、修繕積立金や管理費などの維持費がかかります。維持費と駐車場代を足すと、ちょっとしたアパートの家賃くらいになることもあります。

戸建て住宅には、こうした決められた維持費の支払いは必要ありません。

資産として残りやすい

分譲マンションも戸建ても、住宅の価値は年々落ちますが、土地の価値は下がりません。家の中の面積は同じでも、保有する土地面積は断然戸建てのほうが広くなります。

将来的な資産価値を考えると、戸建てのほうが有利かもしれません。

近所付き合いが少し楽になる可能性がある

戸建てに引っ越しても近所付き合いは必要ですが、それぞれの家が独立している分、マンションの入居者同士の付き合いよりは楽だという見方ができるかもしれません。

マンションから戸建てに住み替えるデメリット

戸建てへの住み替えモチベーションが高まると、どうしても戸建てのデメリットを軽く考えがちですが、意外に深刻なものもありますので注意してください。

光熱費の負担が高くなる可能性がある

「マンションは意外に暖かい、または涼しい」と聞いたことがあると思います。それは事実です。マンションは戸建てより気密性と断熱性に優れているので、暖房やクーラーの効率が良いのです。

また電灯も、一般的にマンションのほうが少ないので、電気代も安く済みます。戸建ての場合、階段にも電灯がついていますが、マンションにはそもそも部屋の中に階段がありません。

したがって光熱費の負担では、マンションのほうが有利（安い）といえます。

セキュリティーの面で安全性が下がる可能性がある

セキュリティー面では、マンションのほうが有利（安全）でしょう。オートロックもありますし、高い階になるほど不審者が到達するリスクが減ります。

戸建ては空き巣がターゲットにしやすいですし、敷地や家の中に侵入されたら他人の目は届きません。

修繕費などを自分で積み立てる必要がある

戸建てオーナーは、分譲マンションのような維持費は徴収されませんが、その分、自分たちで修繕費などを貯金していかなければなりません。

戸建てもメンテナンスが必要で、それには多額の費用がかかるからです。

庭・駐車スペースを管理する手間が増える

戸建てに庭や駐車スペースがあるということは、それらを自分たちで管理しなければならないということです。庭の雑草取りや駐車スペースの清掃は、意外に手間がかかります。

固定資産税が増加する可能性がある？

固定資産税については、マンションのほうが高いという説と、戸建てのほうが高いという説があります。さまざまな条件によって変わってきますので、どちらが高いか安いかは一概にはいえませんが、土地が広い分、戸建てのほうが固定資産税が高くなる可能性は否定できません。

住み替えるなら資金計画は慎重に

メリットとデメリットをすべて出したら、メリットとデメリットの大きさを比べてください。

メリットのほうが大きければ住み替えの準備に取りかかることになるでしょう。ただし、このとき資金計画に無理がないか、今一度確認してください。

無理のない資金計画を立てることができて初めて、住み替えに「ゴーサイン」が出ます。

資金計画で最も重要なのは「いくらで売却できるのか」

資金計画のゴールは「住宅ローンを無理なく完済できる」ことです。次のAとBを算出して「A－B」がプラスになれば、それは「無理のない資金計画」といえます。

A：マンションの売却利益＋自己資金＋住み替えローンの返済能力

B：住み替えローンの総額＋住み替えコスト

最も重要なのは「マンションの売却利益」です。マンションの売却利益とは、売却で得たお金から売却時にかかった諸費用を差し引いた金額です。マンションの売却利益の額が大きくなれば、自己資金と住み替えローンの返済能力の金額が小さくても「A－B」はプラスになります。

したがって資金計画を作るには、マンションの売却利益がいくらになるのか導き出さなければなりません。そのためには、マンションの売却活動に着手する前に、不動産業者に査定を依頼して「大体いくらくらいで売れるのか」という金額を知っておく必要があります。

住み替えローンとは、借入額の目安とは

住み替えローンとは、現在住んでいる分譲マンションの住宅ローンの残債と、次に購入する戸建ての新規の住宅ローンをまとめるローンのことです。住み替えローンを組むことで、ローンの返済先を一本化できます。

問題は、住み替えローンの借入額をいくらにするかです。借入額を無理のない金額に設定し、それでも「A－B」がプラスになれば、安心して住み替えができます。

無理のない住み替えローンの借入額の目安は、年収の4倍までといわれています。

（再掲）

A－B＝「マンションの売却利益＋自己資金＋住み替えローンの返済能力」－「住み替えローンの借入額＋住み替えコスト」

さらに、自己資金の額は余裕を持たせて設定しましょう。預貯金を全額自己資金に充ててしまうと、万が一のときのお金が足りなくなってしまいます。

自己資金の目安は、総予算の20～30％といわれています。

そして意外に金額が大きくなるのが住み替えコストです。マンションの売却を仲介してもらった不動産業者に支払う手数料や税金、引っ越し代、新しい家具などの購入費などが住み替えコストにあたります。

そして住み替えローンの返済能力の金額は、次の項目を考慮に入れて算出してください。

• 年収減リスク（転職リスク、リストラリスク、病気リスク）
• 生活予備費の形成
• 老後の蓄えのための貯蓄

また、住み替えローンの支払い期間は長期に設定しないほうがよいでしょう。最近は大企業でも50歳ごろで年収の上昇がストップすることも珍しくありません。65歳まで働ける会社でも、61歳以降の年収が60歳時の年収の6割程度になることもあります。

【関連記事】 住み替えローンの基礎知識｜利用時に注意すべきポイントとは？

住み替えは購入と売却どちらが先？

住み替えでは必ず「購入先行」または「売却先行」の選択が生じます。住み替える戸建てを先に購入してしまうか、それとも現在の分譲マンションを売却してから戸建て住宅を購入するか検討してください。

購入と売却の優先度については、下記の記事を参考にしてください。

【関連記事】 マンション住み替えで成功するには？失敗しないためのタイミングや費用を知ろう

戸建て購入で失敗しないために

戸建て購入を成功させるには、次の3点をクリアする必要があります。

• 土地選びを失敗しない
• 間取りを失敗しない
• 住宅会社選びを失敗しない

この3点をクリアすることはとても重要ですので、下記の記事を一読しておくことをおすすめします。

【関連記事】 新築住宅購入で失敗しないために｜購入を考えている方のための基礎知識

まとめ

分譲マンションを売却して新しい戸建てを購入することは、とても楽しいことです。しかしそれを実現するには「お金という現実」が立ちはだかっています。この点をクリアにしておかないと、せっかく引っ越した戸建て住宅で楽しく暮らすことはできません。

「これほど住宅ローンに苦しめられるのであれば、元のマンションに住み続けていればよかった」と思わなくて済むように、資金計画は綿密かつ余裕をもって立てましょう。