マンション売却の相談先はやっぱり営業マン？そのほかの相談先は？

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マンション売却の検討を始めた方のなかには、とりあえず売却の全体像をつかむために相談をしたいと考えている人も多いでしょう。しかし、マンション売却はそうそう経験するものではないので、誰に何を相談すればよいのかわからない、というお悩みをお持ちかもしれません。

結論から言うと、マンション売却でまず相談すべきなのは、不動産会社の営業マンです。売却の成功がゴール地点なのですから、売却のプロに相談するのがやはり王道です。ただし、不動産会社ならどこでもいい、営業マンなら誰でもいい、というわけではありません。信頼に値する業者と営業マンに出会うことが大切です。

また、不動産会社のほかにも、マンション売却に関する相談先はあります。例えば、トラブルが起きたときには弁護士、不動産の価値を調べる際には不動産鑑定士と、ある分野に特化した専門家が、売却の助けになってくれることがあるでしょう。直接に売却活動を行ってくれるわけではないので、必ず相談したほうがいいとは言い切れませんが、どのようなことを相談できるのか確認しておいて損はありません。

ここでは、マンション売却の相談先と、売却を成功に導くための相談先の選び方について詳しく解説していきます。

マンション売却の相談は不動産の担当営業へ

冒頭でも述べた通り、マンション売却は、まず不動産業者の担当営業に相談しましょう。

売却するマンションを査定し、価格を設定してくれるだけではなく、マンションの広告や内覧の準備、条件交渉などまで任せられます。

マンション売却自体は、仲介を依頼しなくても行うことが可能ですが、適切な売却額を付け、スピーディに買い手を見つけ、また不要なトラブルを避けるためにも、不動産の担当営業に相談することが大切です。

信頼できる営業マンの見抜き方

注意したいのは、営業マンによって、質はまちまちという点です。実力不足の営業マンに仲介を依頼すると、実際の価値よりも低い売却額にされたり、物件の魅力を伝えるのが下手で、なかなか買い手がつかなかったりします。信頼できる営業マンかどうかは、営業マンの言動や対応などから確認できます。

また、いくつか質問をすることで、その回答から信頼性を予測することも可能です。理想的なマンション売却を実現するために、どのように営業マンを見極めるべきか詳しく解説します。

査定の根拠を聞く

マンションの査定価格の根拠を尋ねましょう。査定価格は、間取りや築年数、周辺環境、室内の状況、展望、方角、管理状態、学区など、さまざまな項目をチェックして算出されます。マンションの査定価格の根拠を示せない営業マンには、任せないほうがいいでしょう。

どれだけ査定の項目が多くても、1つずつ丁寧に査定していれば、根拠をしっかり提示できます。根拠を提示できない場合は、大ざっぱな計算で査定している可能性があります。また、早く仲介の契約を取るために、過剰に高い査定価格を提示してくることもあり得ます。

いずれにしても、適切な方法で査定していれば、査定の根拠を提示できるため、その営業マンが信頼できるかどうかの目安となります。

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営業マンに4つの質問をする

営業マンの信頼性を確認するために、次の質問をしましょう。

宅地建物取引士の免許は持っているか、ないなら今後取る予定はあるか

宅地建物取引士は、売買契約に関する重要事項の説明ができる有資格者です。不動産取引の専門家であるため、この資格を持っていることは一定の信頼性の証明になるでしょう。現在、資格を持っていなくても、今後取る予定がある場合は、業務に対する意識が高いと考えられます。

ずっと不動産業界で生きていくつもりか

不動産業界の業務に対し、どれだけ高い意識を持っているか確認できます。日々の業務に対する真剣さや顧客の希望に応える姿勢など、業務の質を予測できるでしょう。また、このような質問をすると、つい不動産会社に対する愚痴などがこぼれる場合があります。消費者に対して愚痴を言うことが営業マンとして適切かどうか、判断材料にしてみてもいいかもしれません。

過去に高値で販売できた実例とそのときの販売戦略

実際に、マンションを高値で売却できた実例がある場合は、販売戦略とあわせて確認しましょう。どれだけ、マンション売却の業務に対する能力が高いかがわかります。

あなたのマンションの販売ビジョン

具体的に、どのようにマンションを販売することを考えているのか尋ねましょう。ビジョンなく販売しようとした場合、なかなか買い手がつかない可能性があります。

相場をすぐ口に出す営業マンは避ける

マンション査定において、真っ先に相場の話をする営業マンは避けたほうがいいでしょう。マンション相場は、あくまでも目安にしかなりません。マンションを高く売るためには、そのマンションの価値を見出し、いかに魅力的に広告を打つかが重要となります。このような「マーケット感覚」を重視している営業マンを選ぶことが大切です。

専任媒介契約を強引に勧めてくるようなら注意

不動産業者との契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、その不動産業者にしかマンション売却の仲介を依頼できなくなる契約です。業者は仲介に成功することで仲介手数料などの収益を得られるため、専任媒介契約を結びたがります。

専任媒介契約にもメリットはありますが、強引に専任媒介契約を勧めてくる営業マンは避けたほうがいいでしょう。顧客を囲い込もうとしており、自社の利益ばかり優先される可能性があります。

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不動産会社を選ぶポイント

良質な営業マンは、良質な不動産会社にいるものです。よい不動産会社を選ぶことが、結果的に早期に買い手を見つけ、マンションを高く売却することにつながります。また、不動産会社の特徴や所在地なども重要です。不動産会社を選ぶポイントを詳しく見ていきましょう。

地元の業者を選ぶ

マンションの購入者の約8割は、マンションから半径2km以内で住んでいます(※)。そのため、地元に密着した不動産会社を選ぶことが大切です。大手の不動産会社で複数の営業所を構えている場合は、地元に営業所がある会社を選びましょう。地元に根差した不動産会社であれば、知名度が高いうえに広報活動もしやすいため、買い手が早く見つかりやすいです。

※参考：不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社の業務は、マンション売却以外にも、一戸建ての売却、賃貸物件の仲介、不動産管理などさまざまです。そして、必ずしもすべての分野で同質の（高質の）サービスを提供できるわけではなく、業務によって得意不得意があるのも普通です。マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことで、理想的な売却の可能性が高まるでしょう。

不動産会社のウェブサイトに、得意としている業務が記載されている場合があります。実績数や過去の事例を含めて確認しましょう。

高い査定額をつける不動産会社は避ける

査定額は、あくまでもマンションの売却額の目安です。高い査定額が出ても、高く売却できるとは限らないため、注意しましょう。自社と契約させるために、過剰に高い査定額を出す悪質な不動産会社もいないわけではありません。査定の根拠を尋ね、営業マンの反応を見ることである程度の自衛はできますが、それでも自分に不動産に関する専門知識がない場合には、完璧に安心とはいえないでしょう。そのため、高すぎる査定額をつける不動産会社は避けるのが無難です。

売却の前に賃貸も検討する

そもそも、マンションを売却するべきかどうか、考えてみるのもいいでしょう。マンション売却のほかに、賃貸物件として利用する方法もあります。一度売ってしまうと、今後一切そのマンションから利益を得ることができなくなります。賃貸物件として利用すれば、家賃収入を得られるため、継続的に利益を獲得できるのです。

ただし、悪質な入居者の対応に追われたり、原状回復でトラブルになったりする可能性があります。マンションを売るか貸すかについては、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、よく検討しましょう。

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そのほかの相談先

マンション売却では、不動産会社のほかにもさまざまな専門家への相談が役に立つ場合があります。それぞれの相談先と、どのようなことを相談できるか詳しく見ていきましょう。

税理士

マンション売却に関わる税金の納税時期や納税額など、さまざまな情報を得られます。マンション売却によって利益を得た場合、譲渡所得に対する税金が発生し、売却額によっては多額の納税が必要となります。多額の利益を得られ、そのまま住宅ローンの一括返済や高級車の購入などに充ててしまい、税金を支払えなくなるケースもあります。

このようなトラブルを防ぐためには、マンション売却に関する税金について、税理士に相談しておくと安心です。

税務署への相談も可

税金に関しては、税務署への相談も可能です。ただし、税務職員は事実に基づいた情報を提供するに留まるため、一歩踏み込んだ助言をしてくれるわけではありません。税金を踏まえた売却に関するアドバイスなどもしていませんし、ほかの市民の相談も受けているので、十分に時間を割いてくれるわけでもありません。

手厚いサービスを受けたいなら税理士のほうが相談先としては適切でしょう。

司法書士

不動産売却で物件を引き渡す際には、並行して所有権移転登記を行います。司法書士には、移転登記の手続きの代行を依頼できます。所有権移転登記では、法務局に必要書類を揃えて申請するのですが、必要書類に不備があれば移転登記が行えません。予定通りの引き渡しができないことで契約違反となり、違約金が発生したり、契約を解除されたりする可能性があります。それを防ぐためには、司法書士に移転登記の手続きの代行を依頼し、確実に手続きしてもらうと安心です。

弁護士

親などから相続したマンションを売却する場合、ほかの相続人との間でトラブルになるケースがあります。不動産を分割して相続することは難しく、マンションを共有名義にしている場合もあるようです。

しかし、これはトラブルの種になりがちです。共有者全員の同意がないと売却できなくなってしまいますし、一人の都合で売却を強行したとすると、共有者との間で大きなトラブルになるでしょう。このように紛争が発生した場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

法律や過去の判例を踏まえ、トラブル解決に向けてアドバイスしてもらえたり、代理人としてほかの相続人と交渉してもらえたりします。

そのほか、不動産会社とトラブルになった場合にも、弁護士に相談することで解決につながる可能性があります。契約書に売り主に不利な条件ばかり記載されていないか、問題のある取り決めがないかなど、売り主の利益を守るためのアドバイスも可能です。

不動産鑑定士

正確な査定に基づいたマンション売却をしたい場合は、不動産鑑定士に査定を依頼しましょう。不動産鑑定士資格は、査定に関わるさまざまな項目を踏まえ、適正な価格をつける能力があることを示す資格です。営業マンが不動産鑑定士の資格を持っていればベストですが、難関資格のため、所持していない営業マンがほとんどです。

通常のマンション売却であれば不動産会社の無料査定で問題ありません。不動産鑑定士への依頼は、より公的かつ正確な金額の算出が必要なケースで検討してみてください。

まとめ

マンション売却を相談する不動産会社と営業マンは、慎重に選ぶことが大切です。低質な不動産会社や営業マンに当たってしまうと、買い手が見つからなかったり、安く売却されたりする恐れがあります。また、ほかの不動産会社から買い手の紹介があっても、「もう売れてしまった」などと嘘をつく悪質な不動産会社もあるため注意が必要です。所持資格や過去の実績、実例などを踏まえ、質の高い不動産会社と営業マンを選びましょう。