生前贈与で受け取った土地を売却する際に発生する費用と注意点

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「生前贈与で譲り受けた遠方の土地を売却したい」

遠方の土地を贈与で譲り受けた場合、有効活用するのが難しく維持費なども発生するため、いっそのこと売却してしまいたいとお考えの方もいるかと思います。今回の記事ではそのような方のために、生前贈与で受け取った土地を売却する際の手順と注意点についてご紹介します。

土地を維持するための費用

生前贈与で土地を受け取った場合、毎年維持費が発生します。維持費として発生するものの一つが「税金」です。土地にかかる税金としては、

• 固定資産税
• 都市計画税

があります。それぞれの税率は市区町村によって異なりますが、

• 固定資産税は課税標準×1.4％
• 都市計画税は課税標準×0.3％

で計算されます。ただし、住宅用の場合には200㎡まで課税標準額は1/6に、都市計画税は1/3になる特例や、新築住宅の減免措置などもあります。これらの税金については毎年1月1日時点の土地の所有者に対して、4～6月頃に納付書が送られてきます。

空き家の場合固定資産税が高くなる

平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」により、空き家に関しては放置したままにしていると支払う固定資産税が6倍になる、という可能性も出てきました。

この「空き家対策特別措置法」とはどのようなものかと言うと、特定の空き家に関しては自治体の判断により固定資産税の「住宅用地の特例」という優遇処置が適用されなくなるというものです。これまで優遇措置により土地に関して1/6に軽減されていた課税標準額が、空き家対策特別措置法により元の課税標準額になるため、固定資産税や都市計画税が多く発生する可能性が高くなります。

売却の際にはまず名義変更が済んでいるかを確認

贈与で受け取った土地を売却してしまおうという場合、まず贈与で受け取った土地の名義変更が済んでいるかを確認しましょう。名義変更にかかる費用は登録免許税や必要書類の取得費用、司法書士に依頼する場合はその報酬です。登録免許税は贈与の場合、2%の税率になります。

土地売却の際に発生する費用

また、実際に不動産を売却する際に発生する費用は以下のものとなります。

• 不動産会社の仲介手数料
• 土地の測量費用
• 売買契約の印紙税
• 所有権移転による登録免許税(一般的には買主が負担)

土地を保有し続けるためにも維持費が発生しますが、いざ土地を売却するとなるとこれらの費用も発生しますので注意しましょう。

不動産会社への仲介手数料

贈与で受けた土地を売却する場合、不動産会社への仲介手数料を支払います。仲介手数料には下記のような上限が設けられています。

• 200万円以下の金額：取引額の5.5％以内
• 200万円を超え 400万円以下の金額：取引額の4.4％以内
• 400万円を超える金額：取引額の3.3％以内

不動産会社に売却を依頼する場合には、これらの仲介手数料が発生することも覚えておきましょう。こちらは不動産会社との媒介契約が締結されたときに支払うのではなく、実際に不動産の売却が成立したときに支払うものとなります。

土地の測量費用

土地を売却しようとする場合に「境界」がはっきりとしていない場合や、正確な面積を確認したい場合、後々のトラブルを防ぐために測量士や土地家屋調査士に依頼して測量を行うこともあります。このような場合には別途、測量費用も発生することとなります。測量費用は土地や広さによってケースバイケースで、隣地に関して紛争が発生しているような場合には費用も高額になる可能性があります。

【関連記事】確定測量とは？必要な場面・費用は？基礎知識を解説

売買契約の印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼り、印紙税を支払う必要があります。印紙代は契約金額により400円から60万円の間の額となっていますが、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものに関しては軽減税率が適用され、200円から、最高で48万円となっています。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

所有権移転登記による登録免許税

こちらは基本的に買主の負担となりますが、土地の売買により所有権が移転すると所有権移転登記を行う必要があります。この際に支払う登録免許税は土地の場合、令和3年3月31日までのものに関しては1.5%、令和3年4月1日以降のものに関しては2%の税率となっています。

【関連記事】所有権移転登記とは？必要書類と発生費用

生前贈与で受け取った土地を売却する際の税金

実際に土地を売却した場合、売却に伴う譲渡所得に対して税金が課税されることとなります。所得税に関しては翌年の3月15日までに確定申告を行い納税します。そして確定申告後の翌年6月から売却によっては発生した分の住民税を支払うこととなります。

譲渡所得の計算方法

生前贈与で受け取った土地を売却する場合、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を計算します。この譲渡所得に対して税率が掛けられ税金が発生します。

売却金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

取得費は不動産を取得した際に支払った費用（取得の際に登録免許税や不動産取得税、測量費なども含む）になり、譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用のことを言います。具体的には仲介手数料や売主負担の印紙税、売却のための建物の取り壊し費用などが含まれます。

無償で受け取った土地の取得費

では、譲渡所得を算定するための「取得費」に関して、無償で贈与として受け取った場合はどうなるのでしょうか。この場合の取得費は、贈与した人がその土地を買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算することとなります。無償で受け取ったから取得費がゼロになるというわけではありませんので、贈与者が土地を購入した当時の取得に関する記録がないかどうかを確認しましょう。

取得費がわからない場合などには、取得費を売った金額の5％相当額とすることができます。ただしこの売却金額の5%というのも実際の取得よりもかなり低いものとなってしまうため、どのようなものでもよいので、取得費の参考になるものがないか、購入当時の記録をまずは探してみましょう。

生前贈与で受け取った土地を売却する際に発生する税金の種類

土地売却の際に発生する譲渡所得税は以下の２つの税金となります。

• 所得税
• 住民税

これらの税率に関しては土地の所有期間によって異なり、それぞれ不動産を長く保有しているほうが税率は低くなります。具体的には所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡」、5年以下のものを「短期譲渡」と言い、長期譲渡と短期譲渡の税率はそれぞれ以下の通りとなります。

• 長期譲渡：所得税15%、住民税5%
• 短期譲渡：所得税30%、住民税9%

所有期間は引き継がれる

この長期譲渡か短期譲渡かを判断する所有期間に関しては、贈与された側が入手した時期から起算するわけではなく、贈与される前の保有者の所有期間が引き継がれます。つまり贈与を受けてから売却するまでの期間が5年以下だったとしても、贈与する側の人が例えばそれ以前に5年保有していれば、5年＋5年＝10年ですので、長期譲渡となります。

まとめ

今回の記事では「生前贈与で受け取った土地を売却する際に発生する費用と注意点」について解説しました。生前贈与で受け取った土地であっても、維持費などの問題から売却を考えることもあるかと思います。ただし、売却の際にはさまざまな費用や税金が発生するので注意しましょう。