土地の評価額を決める5項目｜評価額を調べる方法と評価額の使いどき

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土地の評価額（値段）は5種類あります。同じ土地でも、評価の種類によっては価格が変わってくるのです。

そもそも、土地の評価額はなぜ5つもあるのかという疑問ですが、国や都道府県などの公的機関がそれぞれ評価したり、実際の売買において売り手が評価したりしたものが存在するためです。

これを業界では「一物五価」などと呼んでいます。この土地に対する評価額は、保有する資産を時価評価して得られた価額のことをさします。

さて、なぜ五種類もの評価額が存在しているのか、また実際の計算方法などをまとめましたので参考にしていただければ幸いです。

土地の評価額を決める5つの種類

土地の値段を決める5つの評価額にはどんなものがあるのでしょうか。

また、その5種類とはなにか、そして評価額はそれぞれ誰が決めているのかを見ていきましょう。

公示地価

国土交通省が地価公示法に基づき、公表する価格のことです。毎年1月1日の時点で評価します。これは標準地を1㎡あたりの価格で表した値であり、標準となる価格を公的に示すことで一般の土地売買の際の目安を与える目的があります。

ここでいう標準地とは、国土交通省の土地鑑定委員会により選ばれるもので、同じ用途で使われる土地の中で、利用状況、地形などを考慮した上で、標準的だとされる土地のことです。

ちなみに、調査の対象となるのは都市計画区域のみになっています。

基準地価

一般に基準時価と呼ばれ、正しくは【都道府県地価調査】と言います。各都道府県知事が【国土利用計画法】に基づき公表する価格のことで、毎年7月1日時点の価格を調査して決定します。

さきほどの公示地価が標準地を利用するのに対し、こちらは基準地を使うのが大きな違いです。なお、調査対象は都市計画区域外も含めます。

公示と同じく、似たような利用価値がある地域より、利用状況などが通常なものと認められる土地が選ばれるのです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、各市町村が固定資産評価基準を基にして、土地・不動産に対してつける評価額のことです。固定資産税評価額についてより詳しく知りたい場合はこちらの記事も参考にしてみてください。

参考：固定資産評価基準とは｜固定資産税を正しく算出する評価基準の基礎知識

相続税評価額

現金以外の財産へ相続税を課す際に利用される相続税評価額。土地はもちろん現金ではないので、相続税を算出するときに必要になります。

土地の相続税評価額を求めるとき、【路線価方式】と【倍率方式】の２つがあり、路線価方式は国税庁が定めている路線価を基づいて計算する方式で、倍率方式は路線価が設定されていない土地に国税庁が定めた倍率を固定資産税評価額に乗算する方式です。

• 路線価方式の計算方法　路線価（1㎡当たり）×面積（㎡）
• 倍率方式の計算方法　固定資産税評価額×倍率

路線価図と倍率方式の倍率は国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表で見ることができます。また、相続税評価額についても詳しくまとめた記事がありますのでこちらも参考にしてみてください。

参考：土地の相続税はいくらかかる？計算方法と節税のための知識

実勢価格

実勢価格は実際に販売している価格のことです。その価格を決めるのは売り手です。土地に限らずほかの商品でも実勢価格は存在していて、相場価格と実勢価格の差を考えて私達消費者は【高い】【安い】を決めているのです。

農作物や魚などは旬の時季であればたくさん市場に回るので安価になり、一方で旬を外れているときや不作のときであれば価格が高騰することはご存知ですよね。

「不作でじゃがいもが高い」だとか「ホタルイカは4月が旬だから今安い」だとか、そういったセリフは相場を知っているから言えるのです。

土地の実勢価格はというと、同じ土地というのが複数存在するわけではなく、異なる土地をそれぞれ評価しているので、相場というのはなかなか出しづらい。異なる商品の価格を集めた平均とも言えるので、その相場と実勢価格の価格が相当に離れていることもありえます。

5種類の評価額はどんな場合に利用するのか

地価公示価格をつかう場合

地価公示価格は公に水準を提示することによって正常な取引を促す役目がありますから、対象は民間だけでなく、公的な審査の基準としても用いられていますので、信頼性があるといえます。

以下では地価公示の主な役割を紹介させていただきます。

• 一般の土地の取引に対して指標を与えること
• 不動産鑑定の規準となること
• 公共事業用地の取得価格算定の規準となること
• 土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
• 国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること　　等
  参考： 国土交通省-土地総合情報ライブラリ－

基準地価をつかう場合

適正価格の水準を示す点において公示地価と同じです。

ただし、調査範囲が広く都市計画区域外も含まれているので、公示地価ではわからないエリアを調べる際の補完的なものと言えます。公示地価と基準地価の間で価額差はあまりありません。

またあちらが1月1日のデータである一方で、こちらは7月1日のデータですので時期によってはこちらが最新の情報として考える事ができます。

固定資産税評価額をつかう場合

固定資産税評価額は税金を算出する際に用いられます。不動産関係に利用されるため、固定資産税評価額がつけられるのは土地だけでなく建物も対象になります。

不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税の計算時に利用されます。

相続税評価額をつかう場合

相続税評価額は相続税を納める際に用いられる土地の評価額です。

対象の財産にかかる相続税がどの程度かを算出する場合、相続税評価額が必要となります。

実勢価格をつかう場合

前述の通り、実際に市場で販売されている価格です。

ただ、ここでいう販売とは実際に取引が成立した価格で、成立しない場合、過去の似たような事例から実勢価格を推定することになります。

まとめ

土地の5種類の評価額について、お伝えしました。

実生活において個人の範疇でそれらをどうこうするという方はあまりいないかもしれません。ですが、相続や宅地の購入といった人生の節目に、役立てていただければと思います。

※相続した不動産の売却を考えている方は、こちらの記事もおすすめです。

【関連記事】
▶田舎の土地を売却する方法｜「売れない土地」を売るために必要なこととは？
▶相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

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