農地の売却にはルールがある｜売れる可能性を高めるには転用がオススメ

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今の時代、親が農家であっても家業を引き継がずに地元を離れて働く人も多いでしょう。そのような状況では相続で農地を引き継いでも、上手に活用できませんよね。税金の支払いだけが増えてしまい、土地の扱いに頭を悩まされた結果、売却を検討する方も増えているのではないでしょうか。

しかし、農地の売却は通常の土地売却と異なり、特別なルールが定められています。そのため、売却をする場合には事前に農地の売り方を確認しておく必要があります。

この記事では、農地を売却する方法や税金の支払いなど、農地売却の基礎知識についてご紹介しますので、活用目的のない農地の放棄を検討している場合はぜひ参考にしてみてください。

農地を売る方法は２種類ある

農地の売却方法は、農地のまま売却する方法と、農地を転用(別の利用目的)で売却する方法の２種類があります。まずはその２つの大まかな違いについて確認していきましょう。

農地のまま売却する方法

農地のままでの売却は手間が少ないですが、農家の人にしか販売できないため、買い手が見つかりづらい売却方法だといえるでしょう。また、農地は年々と値が下がり続けているので、売却額が安くなりがちです。

そのため、売却金は重要視しておらず、売れるまで時間がかかっても問題ないという状況でもない限り、農地のままでの売却はあまりおすすめできません。

農地を転用して売却する方法

農地転用とは、農地で農業を行えない人が農地を農業以外の目的(住宅や駐車場など)で活用するために行う手続きです。転用が認められた農地なら農業以外の目的で利用できるため、農地のままでの売却に比べ売却金が高額になりやすく、購入者も見つかりやすいです。

ただし、農地の転用には国の許可が必要で、国が提示する条件を満たせないと農地転用とは認められません。多くの人が容易に転用できてしまうと、日本の農地の減少が早まってしまうため、国は農地転用には明確かつ厳格な条件を定めています。(詳細は下記の『農地を転用して売却する場合』で解説)

そのため、国から農地転用が認められるなら転用での売却、認められないなら農地のままでの売却手続きを進めることになるでしょう。

農地のまま売却する場合

売却相手は農家だけ

上記でも触れた通り、農地は農家の人にしか売却できません。また、農地の購入者は以下の条件を全て満たしている必要があります。

• 取得後、50R以上の面積の農地を所有している(※地域によって多少の上下あり)
• 所有する全ての農地で農業を行っている
• 一定期間だけでなく常に継続して農業を行っている
• 農業をするのに適正な数の人材と機械を所有している

参考：農地法第3条

条件を見ておわかりかと思いますが、農地の購入者として求められるハードルはかなり高いです。これから農業を始めたいというような人では認められず、完全に農業を仕事としている人でないと、条件を満たすのは難しいのではないかと思います。

農地のまま売るのに時間がかかる理由は、購入できる条件を満たしている人がかなり限られていて、その中から購入希望者が現れる可能性が極めて低いからだといえるでしょう。

農地を売却するときの手続き

農地の売却方法は通常の土地売却方法と同様に、不動産業者に仲介売却を依頼することになります。土地売却の手続きの流れについては、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】土地売却の流れガイド｜査定・媒介契約・売買契約の手順とポイント

また、農地の売却には不動産業者の仲介売却以外にも農業委員会に農地あっせんを依頼する方法もあります。地域の農業委員会で土地売却の相談をすると、地域で農地が欲しい人が現れた時に自分の土地を紹介してもらえるので、そこで農地を気に入ってもらえたら購入につながる可能性も期待できるということです。

ただ、市町村によっては農地あっせんの経験が乏しく、希望の値段で売却ができないケースもあるといわれているので、少しでも農地を高値で売却したいのであれば、不動産業者に依頼をした方が安心かもしれません。

農地のまま売却するときにかかる税金

農地の売却で得た利益には所得税と地方税が課されます。土地の管理期間が５年以上の場合には15％の所得税と5％の地方税、５年以下の場合には30％の所得税と９％の地方税の支払いが必要です。

＜農地の課税対象になる利益の計算方法＞

『土地の購入費』－『土地の売却額』－『※800万円』＝『課税対象となる利益』

上記の計算式で算出した利益の金額に税金が課されます。もし土地の購入費が不明である場合は、購入費を売却金額の5％にして計算を行います。(※農業委員会の農地あっせんを受けた場合に限り、800万円の控除が追加される)

参考：農地を売った場合の税金｜農林水産省

農地を転用して売却する場合

転用には国からの許可が必要

農地を転用するには、国の定めた立地基準と一般基準の条件を満たさなければいけません。立地基準は農地の場所や大きさによって判断される基準で、一般基準は転用の目的が達成できるかを判断するための基準です。

立地基準

立地基準に関しては、以下のような明確な基準が定められているので、市役所などで自分の所有する農地がどの立地に該当するかを確認しておきましょう。土地の転用が認められるのは第２種農地と第３種農地である場合のみです。

＜立地基準＞

※スマートフォンの方は横にスライドします

一般基準

一般基準では、土地の購入者と売却者の両方を以下の基準により審査して、本当に申請目的が達成できるのかを判断します。売却のためにとりあえず転用したい、という漠然とした状態では転用は認められないので、必ず転用後の計画を立ててから申請するようにしましょう。

• 申請目的を実現できる資力や信用がある
• 転用する農地の関係権利者から同意を得ている
• 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
• 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
• 事業のために必要な協議を行政と行っている
• 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
• 事業の目的に適正な広さの農地である
• 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある
• 一時的な転用の場合、農地に戻されることが確実と認められる

参考：農地法第5条

農地転用して売却するときの手続き

転用での売却も、上記の『農地を売却するときの手続き』で紹介した農地のままでの売却手続きと同様で、一般の土地売却と特に違いはありません。ただ、売却を決定する前に農業委員会で上記の審査を受けて転用の許可を受ける必要があります。

まずは不動産業に依頼をして農地を宣伝してもらい、購入希望者が現れたら農業委員会で審査を受け、転用の許可をもらった後、売却手続きを進めるという流れになるでしょう。

なお、農業委員会から許可が下りずに転用ができない場合だと契約は白紙になります。転用は必ず許可が出るとは限らないので、不許可になっても揉め事にならないよう契約書をきちんと精査するようにしましょう。

不動産業者に依頼するときのポイント

農地売却を成功させるため、不動産業者に依頼するときのポイントをご紹介します。

複数の業者の査定額を比較する

依頼する不動産業者によって、土地の査定額に100万円以上の差が生じるのは珍しくありません。そのため、不動産業者を選ぶ際には複数の業者の査定額を比較して、最も高額で売却してくれそうな業者に申し込むとよいでしょう。

複数の業者の査定額を比較する場合は、一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトについては次の章で詳しくご紹介しますので、参考にしてください。

【関連記事】不動産一括査定26サイトを紹介｜あなたに合ったサイトが見つかる！

なお、契約を取るためにその場だけ高い査定額を出す業者も存在するのでご注意ください。どうしてその査定額で売れるのか、しっかり根拠を示してくれない業者との契約は避けた方が無難です。

専任媒介で契約をする

専任媒介契約とは、１つの不動産業者に土地の宣伝を一任する契約形態です。この契約形態だと、不動産業者は他の業者に契約を取られ広告費を無駄にするリスクがなくなるので、積極的に宣伝活動に取り組みやすく、購入者が見つかる可能性も高くなります。

複数の業者に依頼するよりも、１つの業者に力を入れて宣伝に取り組んでもらえた方が契約は決まりやすくなります。何か特別な事情がない限りは、専任媒介契約を依頼するとよいでしょう。

【関連記事】専任媒介契約とは｜その他の媒介契約との違いと解約の注意点

一括査定サイトを使って農地売却が得意な不動産業者を探す

お伝えしてきた通り、農地の売却はなかなかハードルが高いので、農地の取扱いが得意な不動産業者を探すことが一つのポイントになってきます。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

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一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

農地はそのまま農地として売却するよりも、農地転用をして農業以外の目的で利用できるようにして売却した方が購入者は見つかりやすく売却金も高額になる可能性が高いです。農地転用にはいろいろと制約が多いですが、条件を満たせるようなら一度検討されてみてはいかがでしょうか。