不動産売買する前に学ぶ｜売却の流れ・業者の選び方・税金について

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そこで売却における主要な事柄をまとめてみますので、確認していきましょう。

この記事では以下のようなことをご紹介いたします。

• どんな流れで売却活動は進んでいくのか
• 不動産売却の仲介で顧客満足度高い会社・仲介件数が多い会社
• 不動産売却でかかる税金

不動産売却の流れ

不動産（土地・戸建・マンション）の売却はおおむね以下のような流れになります。

物件の査定に関して

査定に関しては、最終的には不動産会社の調査が入るのですが、まずはインターネット上で簡易査定を行うと良いでしょう。売却における不動産の価格は一定のものではありませんので、価格に限って言えば査定額が高いほうが良いのは当然です。

一括で簡易査定を受けてみて、良さそうな不動産会社を2～４つピックアップしてみましょう。

オススメの一括簡易査定サイトもご紹介いたします。

• イエイ
• HOME４U
• イエウール
• RE-Guide不動産一括査定

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、次は媒介契約（ばいかいけいやく）といってその不動産会社に仲介をお願いするよ、という契約を結びます。この媒介契約には3種類あって、それぞれ特徴があります。

一般媒介では他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができたり、自分で見つけた購入希望者と売買契約をすることができたりと自由度は高いです。

しかし、そのかわり不動産会社にとってみれば、他の会社に案件を取られる可能性があるゆえに広告費が無駄になるリスクを抱えていて、売却活動が消極的になりやすいです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、他の業者に依頼することはできなくなりますが、売却活動は積極的になります。

不動産会社が売却活動を開始

購入希望者が現れれば、物件の内覧を経て、交渉に移ります。事前に提示していた価格が基準になりますが、一般的に値下げ交渉を購入希望者がしてくるものなので、最初の売却希望額は相場より少し高めに設定しておきます。

ただなんでもかんでも値下げに応じる必要はなく、売却開始2週間ほどは売却希望額のままで戦ったほうが、まだ購入希望者が現れる可能性が高いのでよいでしょう。

売買契約を結ぶ

売買契約について、双方が納得できる段階までくれば、次は不動産売買契約書を作成します。単に価格だけを決めるわけではなく、あとあとの紛争を回避するためにもその他の約束事も契約書に記します。

不動産売買契約書に関して、また流れに関しては、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】
契約書に関して ▶不動産売買契約書の確認ポイントと売買契約を結ぶ際の注意点
流れに関して ▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

不動産売買における仲介業者の選び方

不動産売却をする上では仲介業者に頼むことが一般的です。個人間で売買することもできますが、引き渡し後にトラブル発生というのは不動産ではつきものですから、そのようなときに個人間で解決しないといけないというのはなかなか難しいものです。

仲介業者を挟む理由

仲介業者であれば、その業者にもよりますが土地の越境や境界標の有無の調査を事前にしてくれたり、瑕疵担保責任期間における本来売主が負うべき負担を一定額、保証してくれたりといった売主にも買主にも安心なサポートが用意されています。

またサポートといえば、他にもハウスクリーニング代の負担や内覧用にコーディネイトしてくれたりと、売却活動をより良いものとするためのサポートもあるので、そういったところでも、どの仲介業者を選ぶかのポイントとなるでしょう。

大手ではどの会社が人気？満足度が高い？

大手不動産会社では不動産売買においてどこが選ばれているのでしょうか。

2018年の仲介件数では三井不動産リアルティネットワークが一番多い

参考：2020.9 不動産業統計集｜公益財団法人不動産流通推進センター

オリコン顧客満足度ランキング

オリコンでは不動産売買における仲介に対する顧客満足度ランキングを発表しています。

以下は2020/01/27～2020/04/20の間行われた調査結果で、戸建とマンションに別れています。

不動産仲介　戸建売却ランキング

引用：オリコンランキング 不動産仲介 売却 戸建てのランキング・比較

不動産仲介　マンション売却ランキング

引用：オリコンランキング 不動産仲介 売却 マンションのランキング・比較

不動産会社は大手と中小どっちを選んだほうが良い？

大手のランキングをご紹介いたしましたが、不動産売却にあたって仲介を依頼する会社の規模は大手と中小どちらがいいのでしょうか。

大手であれば、全国規模で集客力、広告力が高く、ポータルサイトなどで多くの不動産購入希望者の目に止まりやすいという利点があります。

また多数の顧客を集めやすいという点では、見込み客のデータの量にも現れます。不動産会社はその規模に限らず、顧客データベースをもっていますが、大手のほうがその顧客情報量は多く、売却物件に対して、この人なら買ってくれるという条件に見合った顧客が現れやすいのです。

また中古のマンションを売却する場合は、そもそも中小は取り扱っていないことも多々ありますから、この点も大手の不動産会社に分があります。

ただ中小にも良いところはあって、それは物件のある「地域に対して詳しい」ということです。

規模が小さいからこそ、大手には無いきめ細やかな情報・対応が期待できるのです。

仲介手数料について

不動産会社に仲介してもらったときに売主が支払うものは「仲介手数料」のみです。この仲介手数料の価額の上限は決まっており、仲介手数料について上限を提示してくる企業もありますが、あくまで上限ですので、値引き交渉もしてみましょう。

うまくいくとは限りませんが、売主と買主双方から仲介手数料を受けている場合は交渉の余地はあります。片方からしか仲介手数料をとらないことってあるの？という方もいるかもしれませんが、仲介する会社が売り主と買主に一社ずつついている場合は、お互いの顧客からしかとりません。

不動産売却時にかかる税金とは

不動産売却をするとその過程でいくつかの税金がかかります。不動産売却における税金についてかんたんにご紹介してまいります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

なお、詳しくは以下の記事でご確認できます。

【関連】土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる６つの特別控除

譲渡所得税

譲渡とはここでは売却の意味です。つまり売却することで得た所得に対しかけられるのが譲渡所得税です。具体的にどれを譲渡所得と言うのかですが、売却価格から購入費用と購入費用の諸経費と売却費用を差し引いて残った額のことで、言い換えれば売却益です。

この譲渡所得額に対し、所有期間に応じた所得税と住民税をかけることで、譲渡所得税の算出ができます。

特別控除について

譲渡所得税には特別控除がいくつか用意されています。そのうちの１つとして、「マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例」というものがあり、これは居住用の不動産を売却した場合に、3,000万円を控除できるというものです。

もしも譲渡所得税が3,000万円以下ならば、この特例によって支払わなくていいということになります。

ほかにもこんな特別控除があります。

• 公共事業のための土地および建物の売却⇒5,000万円
• 特定土地区画整理事業のための土地の売却⇒2,000万円
• 特定住宅造成事業のための土地の売却⇒1,000万円
• 農地保有の合理化のための土地の売却⇒800万円
• 低未利用の土地の売却⇒100万円の特別控除

譲渡所得税は売却益が無ければ課されない

売却益が発生していないのであれば課税される対象のものがないので譲渡所得税はかかりません。

もしも売却損があるなら、損益通算といって売却損と他の所得を合わせることで繰越控除の特例が使えます。

これは勤め先の給与所得などの動産売却とは別の所から所得税が発生している場合、不動産売却の損失分と合わせることで節税が図れるというものです。

印紙税

不動産売買契約を締結した際に、不動産売買契約書に収入印紙を貼るカタチで印紙税を納めます。これ契約額によって納めるべき額が異なるものですが、１０万円を越える契約額の場合、税額は軽減されます。

印紙税の過怠税について

もしも印紙を貼り忘れてしまった場合、過怠税（かたいぜい）というものが課されてしまいます。つまりはペナルティですが、本来支払うべきだった印紙税の３倍の額を支払う必要があります。

ただ未納であることを調査開始前に知り、申告することができた場合は、過怠税は印紙税３倍ではなく、印紙税＋印紙税額の10％で済みます。したがって、貼り忘れたときに気づいた場合は、なるべく早く申告しましょう。

登録免許税

住宅ローンを設定していた場合は、売却時には抵当権抹消登記というものをしなくてなりません。したがってそのための費用として不動産１つにつき1,000円支払う必要があるのです。土地と建物を1つずつ持っているなら2,000円ですね。

消費税

不動産を売る場合、消費税がかかります。普段のお買い物と同じ10％（2019年9月までは8%）です。ただし、土地には課せられず、かかるのは建物のみです。建物の場合でも個人が売却する場合はかからず、事業者が売却する場合にかかります。

不動産売却の全体を見通した場合は個人でも消費税がかかることがあり、不動産会社に仲介してもらえば仲介手数料にかかりますし、納税の処理で司法書士に依頼すれば、手数料にかかります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

流れ・不動産会社・税金についてご紹介させていただきましたが、不動産売買を行う前にある程度知識をもっておくと、売却活動においてスムーズに動けるのではないでしょうか。

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よくある疑問

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Q.住宅ローン完済前だが、売却できる？
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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