不動産の査定と鑑定の違い｜それぞれどういったときに利用する？

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不動産の価値を知るためには、「査定」もしくは「鑑定」を利用します。しかし、この2つは明確に違いますし、どういった目的があるかによって、どちらを利用すべきかが異なります。

この記事を読んでいるのは、不動産の売却を検討している人がほとんどかと思います。結論から言うと、そういった場合には査定を利用してください。一方、離婚や相続において不動産の価値を知る必要がある場合には、鑑定を利用すべきです。

この記事では、査定と鑑定の違いやどちらを利用すべきかなどについて解説します。査定を上手に利用するポイントも記載していますので、不動産売却を検討している人は参考にしてください。

不動産の査定と鑑定の違いとは

査定と鑑定は、「不動産の価値を知る」といった点では共通していますが、明確な違いがあります。どのように異なっているのでしょうか。早速、確認してみましょう。

不動産の査定とは

不動産の査定とは、仲介を依頼された不動産会社が対象の物件について調査し、3ヶ月程度で売れるであろうと予想する売却価格を、売り手に提示することを言います。

不動産売却においては売り手が価格を自由に決められますが、不動産業界や市場に詳しくない限り、自身で適切な価格設定をすることは困難なケースが多いはずです。そのため、売り出し価格の参考とするために、不動産会社が1つの目安として価格を提示するのです。

査定の根拠を明示しなければならないことは「宅地建物取引業法」で定められていますが、査定の方法は不動産会社によって自由であり、内容も異なります。査定を依頼した不動産会社によって査定額もバラバラになることはごく当たり前にあることです。

地域の売買事例の情報を多く持っており、過去の事例に精通している不動産会社であれば相場に沿った査定をしてくれますが、あまり地域事情に詳しくなかったり、対象の物件に慣れていなかったりする不動産会社は、相場から外れた査定額を提示してくることもあるので注意が必要です。

不動産の鑑定とは

不動産の鑑定とは、国家資格である不動産鑑定士が、市場における客観的な経済価値を判断することを言います。鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」の統一基準に基づいており、不動産鑑定士のみが行える独占業務です。

売り出し価格を決める査定とは異なり、法律に基づいた基準を利用しているため客観性があり、不動産の価値判断について公的で高い証明能力が認められています。

不動産の正確な価値は、不動産の状態や希少性、どの程度需要があるのか、その他社会や経済などの各状況によって決まります。不動産の鑑定では、鑑定士が実際に現地に赴き調査を行って、複雑な要因を一つひとつ分析して判断し、「不動産の鑑定評価に関する法律」や「不動産鑑定評価基準」に則り価値を算定します。

つまり、不動産の鑑定は不動産の査定よりも信頼性が高く、法的責任もあり、売買の当事者だけでなく、それ以外の第三者や、裁判所・税務署といった司法・行政機関にも提出できる公的証明力が高いという特徴があります。

査定と鑑定の値段の違い

不動産の査定は基本的に無料です。これは、不動産会社の仲介業務の一環として行われるためです。宅地建物取引業法では、不動産会社が報酬を得られるのは売買契約が成立したときと定められています。つまり、査定しただけでは費用を請求できないのです。

無料なので複数社に依頼するのが通常ですし、査定をしてもらったからといって必ず媒介契約を結ばなければならないわけでもありません。

一方、鑑定は専門家による価値判断業務ですので、費用が発生します。報酬は法律等で定められておらず、鑑定事務所によって費用体系が異なっており、不動産の評価額や所在地などによって決まっていることが通常です。

一概にこれくらいの値段とはいえませんが、おおよそ10～30万円前後が相場だと考えておきましょう。

例：不動産の種類ごとの鑑定料金

参考：料金｜株式会社赤熊不動産鑑定所

利用するシーンの違い

不動産の査定は、売却を検討している人が利用します。売却を行うには、買い手を探してもらうために不動産会社と媒介契約を結びますが、その導入部分としてまずは査定を依頼するのが一般的です。

一方、不動産の鑑定は第三者に対して不動産の価値を提示する必要があるときに利用します。具体的には次のようなものが挙げられます。

• 相続発生時の遺産に不動産が含まれるとき
• 離婚の財産分与で不動産が含まれるとき
• 親族間で不動産を売買するとき
• 金融機関への担保に不動産を利用するとき
• 相続税の軽減を税務署に依頼するとき
• 不動産を証券化するとき
• 病院・ビル・ホテルなど、特殊な不動産を売却するとき

不動産の鑑定は法律に基づいた客観性のあるものですので、上記のように不動産の価値を公的に証明する必要があるときに利用されます。

不動産を売却予定なら査定がおすすめ

不動産の売却を検討中の人は、「法律に沿って正確な価値を算定してくれるのであれば、鑑定のほうがよいのでは？」と感じるかもしれません。

確かに、鑑定は不動産の価値を公的に判断するのに最適な方法ではありますが、売却の場合には鑑定ではなく査定を利用することをおすすめします。なぜなら、実際の売買において鑑定はほとんど意味をなさないからです。

成約価格は、買い手がその不動産にどれくらいの価値を感じているかによって変わってきます。そして買い手が不動産に感じる価値は、鑑定とまったく同じではありません。買い手が鑑定の価格よりも低い価値しか感じないこともあるかもしれませんし、逆に高い価値を感じてくれることもあります。

不動産の売買はあくまで市場原理、そのときの需要と供給のバランスによって、適切な価格が決まるということです。

鑑定は前述した通り有料ですし、何週間も時間がかかってしまうので、費用も手間も発生します。一方、査定は無料ですし、数日あれば終わります。

通常の不動産売買において、鑑定までするのは過剰ということになります。不動産の売却を検討している人は、まず不動産会社に査定を依頼するところから始めましょう。

不動産査定を上手に利用するポイント

最後に、不動産の売却を検討している人に向けて、不動産の一括査定サイトを上手に利用するポイントを紹介します。一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括して査定を依頼できるインターネットサービスで、近年売却を検討している人の多くが利用しています。

ただ、何も考えずに利用すると相場以下で不動産を売却するという事態になりかねません。逆に、上手に利用すると相場以上で売却できるということもあります。

ここで紹介するポイントを実践して、あなたの不動産売却を成功に導きましょう。

【関連記事】【業界のプロが教える】不動産一括査定のメリット｜査定で重視する5つのポイント

複数のサイトを利用する

1つのサイトですべての不動産会社に査定を依頼できるわけではありません。日本全国には約12万の不動産会社が存在していますが、1つの一括査定サイトにつき、提携している不動産会社数は、数社～2,000程度です。

最終的にあなたの不動産が高く売却できるかどうかは、業者の販売力に大きく左右されます。つまり、負担が増えすぎない範囲でなるべく多くの不動産会社を候補に挙げたうえで、高く売却できる業者を見抜くのが得策、ということになります。

1つの不動産一括査定サイトでは、依頼できる業者に限りがあります。複数のサイトを利用すれば、幅広くいろいろな不動産会社を候補に挙げられるでしょう。

悪徳業者を排除する仕組みがあるサイトを利用する

残念ながら、報酬である仲介手数料を手に入れるために、とにかく高い査定価格を提示して媒介契約を結ぼうとする「悪徳不動産会社」もいないとは限りません。そういった業者は、実際に販売活動が開始するとだんだんと価格を下げていき、売り手に損をさせても仲介手数料を手に入れようとします。

そのような不動産会社を避けるために、悪徳業者を排除する仕組みがある一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトによっては独自の基準を設けて、それに合致しない業者とは提携しないようにしています。

上記のような仕組みを持つサイトは、サイト上にそのような記載がされています。査定依頼前に確認しておきましょう。

相場からかけ離れた査定額を出す業者への依頼は避ける

相場よりも高い査定額を提示した不動産会社に依頼したくなるかもしれませんが、あまりにも高い場合は避けたほうが無難です。先述したように、媒介契約を結びたいがための無理な高額査定になっている可能性があります。

逆に、相場より低い査定額の業者も避けるべきです。あなたの不動産の価値を正確に判断できていない可能性があるからです。本来ならもっと高い価格で売れたにもかかわらず、相場を下回った価格で売却することになってしまったら、損をしてしまいます。

複数社の査定額を見比べてみて、明らかに高い、または明らかに低い査定額を提示する不動産会社への依頼は避けるようにしてください。

まずは机上査定、その後訪問査定を受ける

査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定とは所在地や面積、築年数など、不動産の情報のみで業者に査定をしてもらう方法です。依頼してから査定額がわかるまでがスピーディーですが、精度は下がります。一方、訪問査定は実際に担当者が物件に足を運び、詳しい状況を確認しながら査定額を提示してくれます。机上査定より時間はかかるものの、精度は高くなります。

まずは机上査定を依頼し、相場からかけ離れた査定額を提示する業者をはじいてしまいましょう。査定額が相場に沿っていて、担当者の対応も良いと思ったところに、訪問査定を依頼するようにしてください。

地元の不動産会社にも査定してもらう

「査定を依頼するなら、とりあえず大手が安心かな？」と考える人も少なくないでしょう。確かに大手に依頼するのも悪くはありません。ただし、同時に地元の不動産会社にも査定してもらうことをおすすめします。

地元の不動産会社は独自の情報を持っていることが多々あり、大手よりも早期に高い価格で売却できるケースもあるからです。

不動産を高く売却するには情報を持っておくことがとても重要です。その地域でどういった需要があるのか、また、あなたの不動産を売り出す戦略として最適なものは何なのかといったピンポイントの情報は、大手よりも地元の不動産会社のほうが詳しいことも多くあります。

査定は、地元の不動産会社にも依頼するようにしてみてください。

まとめ

不動産の査定と鑑定の違いを説明しました。「査定」は不動産会社が売り出し価格の参考を提示するものであるのに対し、「鑑定」は行政・司法などでも活用される、より公的な不動産の価値算定です。

普通に不動産の売却を検討しているのであれば、査定を依頼しましょう。一方、相続や財産分与など法律が絡む場面で不動産の価値を公にする必要がある場合には、鑑定を行う必要があります。

あなたの状況に合わせて、必要なほうを依頼するようにしてください。