不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

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これから不動産売却を行う方は、どれくらいの税金が発生するのか事前に計算しておくべきでしょう。主に不動産譲渡所得税、消費税、売買契約書の印紙税、抵当権抹消の登録免許税などの税金が発生します。中でも不動産所得税の計算は複雑なので、計算方法について知りたい人は多いようです。今回の記事では、不動産売却時の税金の計算方法を、不動産譲渡所得税にスポットをあて解説していきます。

不動産売却時に課せられる税金の計算方法

では、早速ですが不動産売却を行う際に発生する税金の計算方法について確認していきましょう。

不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税とは、不動産の売却価格に課せられる所得税であり、不動産譲渡所得×所得税率によって求めることができます。

また、不動産譲渡所得は、

不動産譲渡所得＝売却価格－(取得費＋諸経費)－特別控除

上記の式によって算出します。不動産譲渡所得は高額になるほど、その年に納める所得税が高額になるため、取得費、諸経費、特別控除が高くなるに越したことはありません。また、不動産所得を計算する上で、取得費、諸経費、特別控除について理解することが必要ですので、これらの言葉の意味について解説していきます。

取得費とは

不動産を取得するためにかかった費用の総額を指す言葉です。取得費は、実額法または概算法によって計算することができますが、二つの計算式で求めた値の高額な方を取得費として計上します。

1. 実額法：取得にかかった費用の合計額－減価償却費
2. 概算法：譲渡収入金額(売却金額)×5%

もし、実額法での取得費が不明な場合であれば、概算法を取得費として計上することになる仕組みです。また、実額法では、購入する際にかかった費用の全ての総額を求めることになりますが、主に以下の費用を対象に含めることができます。

• 購入代金
• 建築費用
• 購入時の仲介手数料
• 不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 住宅ローン保証料(ローンの返済不能の際に保証会社に代わりに返済してもらうための代金)

参考：取得費となるもの｜国税庁

減価償却費の計算方法

減価償却とは、不動産など時間の経過と共に劣化する資産を取得した場合に、取得費(購入価格)を一定年数で分割して経費として計上する計算方法です。

1. 建物の購入価格の確認
2. 耐用年数の計算
3. 耐用年数から償却率を求める
4. 減価償却費＝建物の購入価格×償却率

①建物の購入価格の確認

減価償却は時間と共に劣化する資産を対象としているため、対象となる費用に土地の購入金額は含まれず、建物の購入金額だけが減価償却の対象になります。

②耐用年数の計算

耐用年数は上記の計算式で求めることができ、法定耐用年数は「耐用年数（建物・建物附属設備）｜国税庁」から確認してください。

<主な法定耐用年数>

• 鉄骨鉄筋コンクリート：47年
• れんが造：38年
• 木造：22年

木造建築と仮定すると、木造建築の法定耐用年数は22年であるため、築16年の場合の耐用年数は、(22-16) ＋16×0.2＝9年です。

③耐用年数から償却率を求める

償却率は、耐用年数を元に、「減価償却資産の償却率表｜国税庁」から確認してください。不動産の取得日が平成19年4月1日以降か平成19年3月31日以前かによって償却率は異なります。耐用年数を9年とすると、表から償却率は不動産の取得日が平成19年4月1日以降の場合は0.112、取得日が平成19年3月31日以前の場合は0.111になります。

④減価償却費の計算

建物の購入価格、償却率が確認できたら、減価償却＝建物の購入価格×償却率が計算することができます。

参照：「不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識」

諸経費

諸経費とは、売却時にかかった費用の総額です。諸経費に含める費用として、主に下記の費用を含めることができます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 測量費用
• 立ち退き費用(賃貸物件として貸し出していた場合)
• 取り壊し費用
• リフォーム代

参考：譲渡費用となるもの｜国税庁

特別控除

特別控除とは、不動産売却の際に、一定の条件を満たすことで不動産譲渡所得から一定額が控除されるための制度です。

• 公共事業のための土地・建物の売却：5,000万円
• 住居用の土地・建物の売却：3,000万円
• 特定土地区画整理事業のための土地の売却：2,000万円
• 特定住宅造成事業のための土地の売却：1,000万円
• 農地保有の合理化のための土地の売却：800万円

主に上記の控除を受けることができますが、マイホームを売却する方は3,000万円の控除を受けられると思ってください。

所得税率

取得費、譲渡費用、特別控除の3つがわかれば不動産譲渡所得が求められますが、不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得に税率を掛け合わせたものです。税率は、売却した年の1月1日を基準に、不動産の所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)で20.315%、5年を超える場合(長期譲渡所得)で39.63%になります。

また、住居用として不動産を所有していてかつ、売却する不動産に10年以上暮らしていた場合、軽減措置として不動産譲渡所得のうち6,000万円までが14.21%、6,000万円を超える部分に関しては20.315%の税率が課せられます。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

計算例

マイホームを売却する際の、不動産譲渡所得税について計算していきますが、その前にもう一度、不動産譲渡所得税、不動産譲渡所得の計算式について確認しましょう。

• 不動産譲渡所得×所得税率
• 不動産譲渡所得＝売却価格－(取得費＋諸経費)－特別控除

譲渡収入金額(売却価格)を9,000万円とします。

①取得費

まず、下記の条件で取得費の計算を行いますが、実額法と概算法に分けて計算しなければなりません。

• 購入年：平成19年4月10日
• 木造建築
• 築年数：16年
• 購入代金：4,000万円(内建物の購入代金2,300万円)
• 購入時の仲介手数料：150万円
• 不動産取得税：120万円
• 登記費用：60万円

実額法では、「購入にかかった費用の総額－減価償却費」によって取得費を求めます。減価償却費は、先ほどの「取得費とは」で紹介した例と同じ条件のため償却率は0.112となり、建物の購入代金2,300万円×償却率0.112＝257万6,000円です。よって、実額法での取得費は、4,000万円＋150万円＋120万円＋60万円－257万6,000円＝4072万4,000円になります。

比べて概算法での取得費は9,000万円×5%＝450万円であり実額法の方が高額であるため、取得費は4072万4,000円です。

②諸経費

次に売却の際に発生した費用を、以下の場合を想定すると、

• 仲介手数料：200万円
• 印紙税：6万円
• リフォーム代：600万円

諸経費は、3つの費用を合計して806万円になります。

③特別控除

今回、マイホームの売却であるため、3,000万円の控除を受けることができます。よって不動産譲渡所得は、9,000万円－(4,072万4,000円＋600万円)－3000万円＝1,327万6,000円です。

④所得税率

不動産は平成18年に購入したため、所有期間は10年以上になり税率の軽減措置を受けることができるので、不動産譲渡所得の税率は14.21%となり、不動産所得税は、1,327万6千円×14.21%＝188万6,519円になります。

参照：「土地や建物を売ったとき｜税について調べる｜国税庁」

消費税

不動産売却をする際の税金として、消費税についても事前に計算しておくべきでしょう。消費税の対象になる費用としては、

• 仲介業者への仲介手数料
• 司法書士への抵当権抹消登記の報酬金(ローンを組んでいる場合)
• ローン返済の手数料

などがあげられます。消費税について詳しくは、「不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ」を参考にしてください。

計算例

• 仲介手数料：200万円
• 司法書士への報酬金：1万円
• 返済手数料：4,000円

上記の費用が発生した場合の消費税は、(200万円＋1万円＋4,000円)×0.1＝20万1,400円です。

売買契約書の印紙税

買主と売買契約書を結んだ場合、印紙税が発生します。

計算例

印紙税は、売却価格に応じて高くなりますが、売却価格が9,000万円の場合の印紙税は3万円です。

※平成26年4月1日～令和2年3月31日に契約した場合、軽減措置が適用される。

参照：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」

抵当権抹消登記の免許税

ローンを組んで不動産を購入した場合、ローンの返済ができなくなった場合に備えて不動産に抵当権(金融機関が不動産を差押えすることができる権利)が設定されることが一般的です。抵当権を解除するために、抵当権抹消登記の手続きをしなければなりませんが、登記する際には免許税が発生します。

計算例

免許税は、不動産一つあたり1,000円になりますが、土地と建物を別々にカウントされるため、1,000円×2＝2,000円の登録免許税がかかると思ってください。

不動産売却者が譲渡所得税について知っておくべきこと

不動産売却する方が、不動産譲渡所得税について抑えておくべきことについて紹介していきます。

納税は確定申告によって行う

まず、不動産譲渡所得税は自動で給与から差し引かれるわけではなく、確定申告によって納税しなければなりません。確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行うので詳しくは「No.2662 年末調整のしかた｜源泉所得税｜国税庁」を参考にしてください。

住居用の不動産を買い替えた場合の特例

不動産売却を行った方の中には、マイホーム用に新居の買い替えを行った方もいるでしょう。売却する不動産、新規で購入する不動産がどちらも住居用である場合、不動産譲渡所得から購入額を控除して計上することができます。

つまりは新たに購入する不動産の価格が高くなるほど、不動産譲渡所得税を安く抑えることができることになりますが、売却価格と比べて新居の購入額が高い場合、不動産譲渡所得税は課せられません。しかし、所得税率の軽減措置、不動産譲渡所得の控除の特例を併用することができないので、どちらの特例を適用させた方が、所得税が抑えられるのかを検討した上で適用する特例を決めましょう。

利用条件

不動産買い替えの特例を利用するためには、

• 売却する不動産の住居期間が10年以上、かつ売却年の1月1日にて建物・土地の所有期間が10年を超えていること
• 売却年の昨年から翌年までの3年の間に移住先の新居を購入していること
• 売却価格が1億円以下

3つの要件を満たす必要があります。

売却後にローンが残っている場合に受けられる特例

不動産売却をする方によっては、売却価格を住宅ローンの返済に充てても、完済できない方もいます。もし、売却後にローンが残っていた場合、譲渡損失額(購入時の価格－売却価格)を一般所得の控除に含めることができ、売却年から3年間、控除を受けることができます。

また、新たにマイホームを買い替えたことでローンが残った場合にも同様です。この場合の譲渡損失額は、新居の購入価格－売却価格になります。また、この特例を受けるためには、以下の条件を満たさなければなりません。

• 売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている
• 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

不動産売却における税金を安くする方法

では、最後に不動産売却の税金を少しでも安く抑えるために必要な方法について解説していきます。

仲介手数料を抑えて消費税を抑える

まず、消費税に関しては一番、高くつくのは仲介手数料です。そのため消費税を抑えるためには仲介手数料を抑えるべきですが、仲介手数料を安く抑えるポイントは、

• 仲介を依頼する段階で交渉する
• 買い手と同じ仲介業者を利用する

上記の2点になります。買い手と売り手を仲介する不動産会社は、買い手と売り手の両方から仲介手数料を頂戴しますが、買い手と売り手が同じ不動産会社を利用することもあれば別々の不動産会社へ仲介を依頼することもあります。

不動産会社からすれば買い手と売り手が同じ会社へ仲介を依頼してくれた方が手数料が多くもらえるため、その分、仲介手数料の値引き交渉に応じやすくなるのです。

売買契約書はコピーをとって印紙税を抑える

また、売買契約書を発行する際には、数万円の印紙税が発生しますが、買い手と自分の控えの両方の契約書を発行する場合は、2倍の料金がかかります。そのため、控えの契約書はコピーで済ませることで一枚分の費用に抑えることが得策です。

まとめ

不動産売却を行う上で、どれくらいの税金がかかるのか予め計算しておくと後の費用に備えることができます。不動産売却では税金以外にもかかる費用があるので、「手数料」の記事も参考にしていただけたらと思います。

参照：「不動産売却にかかる費用一覧｜手数料・税金・その他諸費用までチェック」

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