農地の相続で知っておきたい基礎知識｜非農家の農地相続とは？

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農地とは、大雑把に言えば田畑など農業を営むための土地のことをいい、農地法の適用を受ける農地については権利の移転や設定について、原則として市区町村に設置された農業委員会（または農業委員会）の許可を得なければならないとされています。

第三条　農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

引用：農地法第3条

農地も不動産と同様に相続の対象になるわけですが、農業に従事していないのに農地を相続して扱いに困ってしまったり、そもそも面倒だからと農地を相続したくないという方も珍しくありません。

農地の贈与・相続や売却は様々な手続きが必要になりますから、農業に従事していない人にとっては未知の領域かと思います。

そこで今回は、相続した農地を扱う上で押さえておくべき基礎知識と、農地を売却する方法などをご紹介いたします。

農地の相続手続きとは

農地を相続する場合も通常の相続財産と同じように、遺言や遺産分割を行って取得者を決定し、農地の名義変更と相続税の申告・納税を行うという流れで手続きを進めていくことになります。

遺言や遺産分割での相続内容の決定に関しては、法律で細かな進め方が決められているわけではありませんので、当事者間で話し合ったり、誰かが大まかな分割案を提案して合意を取っていくという方法が一般的に利用されています。

ただし、各人の取得する相続財産が決定した後に作成する「遺産分割協議書」については、相続人全員の合意がなければ協議自体が無効になってしまうため、特定の相続人を無視して遺産分割を行うことはできないと考えていただくのが良いでしょう。

まずは農地を相続する手続きを順番にご紹介いたします。

農地の名義変更手続き

遺産分割協議がまとまったら、被相続人から実際に農地を取得する相続人へと所有者を変更する手続きが必要になります。

農地の権利を移転する際には、原則として市区町村に設置された農業委員会（または都道府県知事等）の許可が必要で、売買や贈与の場合は必ずこの許可を受ける手続きをすることになります。

ただ、相続の場合は「被相続人から農地を承継した」という性質を持つので、例外的に農業委員会の許可が不要とされています（※相続人以外の人が遺贈で農地を取得した場合は許可が必要です）。

とはいえ、名義変更をしなければ、その農地は故人名義のままになってしまうため、相続開始から10ヶ月以内に農業委員会へ届出をすることになります。

なお、この期限を過ぎてしまうと10万円以下の罰金が課されるおそれもありますので、面倒でも早めに手続きを済ませることが大切です。

相続税の申告・納税

相続税は、被相続人から相続や遺贈によって財産を取得した人に課される税金で、【3,000万円＋600万円×法定相続人の数】の基礎控除が設けられている結果、実際に申告・納付が必要になるケースは少ないといえます。

ただし、基礎控除以外の控除制度や特例を利用する場合には、たとえ納付額が0円であっても申告をしなければならないため、相続税がかからない＝申告が必要ないというわけではないことに注意しましょう。

相続税は相続開始後10ヶ月以内に申告・納税をする必要があり、この期限を過ぎてしまうと控除が使えなくなってしまったり、追徴税が課されたりするので、農業委員会への届出と並行して早めに申告の要否を調査し手続きを進めることが大切です。

基本的な相続税評価

相続税の課税標準（相続税の対象になる財産の価額）は、相続開始時の価額で評価が行われるのが原則となっていますが、財産の種類によっては評価時期がずれることもあり、例えば不動産は相続発生年度の固定資産税評価額を用いて評価する場合が多いです。

不動産の評価は3年に1度見直しが行われ、直近では平成27年に評価替え（評価の見直し）がなされており、次回は平成30年、33年と評価替えがされる予定です。

ただし、大幅に評価が変わった場合などは1年ごとに価格がやや変化することがあるので、農地を含む不動産を相続した場合には、相続発生時の固定資産税評価額を忘れずに確認するのが良いでしょう。

農地の相続税評価

農地も不動産の一種なので、他の不動産と同じように、相続税評価の際には農地の分類に応じた計算式が決まっています。

純農地や中間農地は固定資産税評価額が分かれば計算がしやすいですが、市街地周辺農地・市街地農地はやや計算が複雑になりますので、申告書を作る際に不安があれば、税務署で疑問点を尋ねたり無料相談などを活用して税理士に相談することをおすすめします。

農地相続のメリットとデメリット

農業に従事している相続人が農地を相続することは、その後も農業を営む上で大きなメリットになりますが、果たして非農家の人が農地を相続することにメリットはあるのでしょうか？

農地と言えども取得すれば固定資産税などがかかってきますから、役に立たない土地を相続するのはデメリットが多いようにも思えます。

そこで、農地を相続するメリットとデメリットを少し検討してみたいと思います。

農地相続のメリット：農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

農地を相続するメリットとしては、相続税の特例として「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」が設けられていることが挙げられます。

これは、農業を営んでいた（または”特定貸付”を行っていた）被相続人から相続人が農地等を相続や遺贈によって取得し、その後もこの相続人が引き続き農業を営む場合に、一定の要件を満たせば相続税の納税が猶予されるという制度です。

農業を営む相続人であれば、農地を相続すると農地にかかる相続税の納税が猶予されることは大きなメリットになりますし、非農家であっても農業委員会を通して特定貸付を行えばこの特例が利用できる可能性があります。

その意味では、農家であっても非農家であっても、この特例の存在は大きなメリットになるでしょう。

ただし、この特例の適用を受けられるかどうかは被相続人・相続人・農地等にそれぞれ一定の要件があることと、適用を受け続ける間は継続届出をしなければならないという制約もあります。

また、特例を受けている農地を勝手に贈与したり、農地以外に転用してしまった場合には、特例が打ち切られて猶予された相続税＋利子税の納付を求められることになるため、後々農地を処分したいと考えているのであれば、一時的な税負担軽減のためにこの特例を利用することは避けたほうが無難です。

参考：農地を売った場合の税金｜農林水産省

農地相続のデメリット：農地売却は難しい？

農地を相続するデメリットとしては、農地自体の売却が面倒で、売りに出したとしても買ってもらえるかは微妙ということが挙げられます。

次項で詳しくご紹介いたしますが、農地売却は他の不動産と異なり、不動産仲介業者などに依頼すれば勝手に進めてもらえるわけではありません。

農地を処分したい場合には、農地を相続した相続人自身が農業委員会の許可を得て、売却等に伴う様々な書類を提出しなければならず、通常の不動産売却よりも手間暇がかかります。

また、市区町村ごとに独自に農地の売却等ができる時期が決まっていることが多いので、タイミングが悪いと手続きにかかる期間が長引く場合もあります。

農地が無事に売却できれば、所得税などの税金の控除が受けられたり、その後の固定資産税など管理面を気にしなくて済むなどのメリットがありますが、時間と心にゆとりがない方には、農地相続・売却はハードルが高いかもしれません。

相続した農地を売却する方法とは

相続した農地を売却したい場合、①農地としての売却と②農地転用してからの売却の2通りの手段が考えられます。

農地としての売却

農地をそのまま農地として売却するには、農地法3条の許可を得て売却する方法と、農業経営基盤強化促進法に基づく権利の移転を行う方法があります。

いずれの場合でも、買い手が農業従事者に限定されることになるため、就農人口が減っている現代では売却自体が難しいかもしれません。

農地を農地のまま処分したい場合には、農業法によるか農業経営基盤強化促進法によるかに関わらず、まずは農業委員会に問い合わせてみるのが良いでしょう。

というのも、農業委員会によって手続き内容や必要書類が異なる場合がありますし、どちらの売却方法が適しているかを素人が判断するのは難しいので、農業委員会で教えてもらうのが一番です。

農地転用からの売却

市街化区域内農地などで一定の条件を満たす農地の場合には、農地を農地以外の土地に変更する「農地転用」という手続きを行って、通常の不動産と同じように売却手続きを進めるのがおすすめです。

農地転用許可申請は、申請する農地の種類や広さによって若干手順が異なります。

①市街化区域内農地の転用許可申請

市街化区域内農地の転用許可申請は、申請者が届出書を農業委員会に提出後、農業委員会でこの届出を受理するか否かを審査して、最終的に受理か不受理かが決定されます。

受理されればその後は通常の不動産と同じ手続きによって売買が可能になりますので、後は不動産仲介業者などを利用して売却手続きを行えばOKです。

②30a以下の農地の転用許可申請

申請者が農業委員会に申請書を提出し、農業委員会が都道府県知事や市区町村長に申請にかかる意見を述べ、最終的に知事等が許可か不許可を決定します。

③30a超の農地の転用許可申請

申請者が農業委員会に申請書を提出するのは②と同様ですが、農業委員会は都道府県農業委員会ネットワーク機構へ意見を聴き、その意見を都道府県知事や市区町村長に述べ、最終的に知事等が許可か不許可を決定するという流れで手続きが進んでいくことになります。

②と異なるのは、農業委員会が知事等に意見を述べる前に都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見を聴取する過程が増えることと、対象となる農地が4ha超の場合には、知事等の許可・不許可の判断の前に農林水産大臣との協議が必要になるという点です。

農地転用手続きに関しても、農業委員会で聞くのが一番簡単で早いかと思いますが、行政書士はこういった許認可手続きの専門家なので、農地に詳しい行政書士に相談してみても良いかと思います。

一括査定サイトを使って農地売却が得意な不動産会社を探す

お伝えしてきた通り、農地の売却はなかなかハードルが高いものですが、一括査定サイトを使えば農地売却を実現してくれる不動産会社を見つけられるかもしれません。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
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ポイント	ポイント
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ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ

いかがだったでしょうか。

農家であっても非農家であっても、農地の扱いは複雑で難しいものかと思います。基本的には農業委員会へ相談してみるのが簡単ですが、行政書士など農地の扱いに詳しい専門家を頼るのも効果が見込める可能性が高いので、併せて検討してみてくださいね。

本記事が、少しでもお役に立てれば幸いです。