土地をスムーズに売却するための流れと事前に知っておくべき注意点

本コンテンツには、紹介している商品（商材）の広告（リンク）を含みます。
※ただし、当サイト内のランキングや商品（商材）の評価は、当社の調査やユーザーの口コミ収集等を考慮して作成しており、提携企業の商品（商材）を根拠なくPRするものではありません。
 

土地を売却する方法は、①仲介業者に依頼する、②買取業者に依頼する、③自力で売るの3パターンがあります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、目的に合った手段を選びましょう。各売却方法には、例えば次のような利点があります。

• 個人で売却➡不動産会社に仲介手数料を支払わずに済むため、他の方法より高く売れる。
• 買取業者に依頼➡早く売れる。売却しなければいけない期限が迫っている人にお勧め。
• 仲介業者に依頼➡買取業者よりも高く売れる

あなたは、どのような事情から土地売却を検討されているのでしょうか？今回は、上記のような土地売却方法ごとの特徴をご説明した上で、土地売却の流れや注意点をお伝えしていきます。

土地を売却する3つの方法

土地を売却する方法は主に

• 仲介業者に依頼する
• 買取業者に依頼する
• 自力で売る

の3パターンです。それぞれ確認していきましょう。

仲介業者に依頼する|最もオーソドックスな販売方法

土地を売却する際に最もよく使われている方法です。仲介業者は土地を売却したい人と、土地を購入したい人を仲介してくれます。できるだけ多くの土地を買いたがっている人にアプローチしたいのであれば、この方法で売却すると良いでしょう。

また、仲介業者と結ぶ媒介契約には次の3つがあります。

不動産会社からすれば、他者と競争の発生しない専任媒介契約か専属専任媒介契約の方が好ましいため、一般媒介契約を嫌がる場合もあります。媒介契約自体は3ヶ月更新なので、3ヶ月経つ頃に契約を更新するのか、他者と契約し直すのか、一般媒介契約に切り替えるのか考えていきましょう。

買取業者に依頼する|手っ取り早く販売できる方法

仲介業者は土地を売りたい人と買いたい人をマッチングしてくれるのに対し、買取業者に依頼すると土地を業者に買い取ってもらえます。

売却しなきゃいけない時期が決まっている人におすすめですが、仲介業者で売却する場合よりも売却価格が低いデメリットがあります。

買い手を探す必要がなく、すぐに土地を売却できる利点はあるものの、売却価格が仲介よりも低くなる点は覚えておかなければいけません。

自力で売る|買い手さえいれば最も高く売れる可能性がある

買い手さえいるのであれば、不動産会社を介する必要はありません。仲介手数料を節約できるため、最も高く売れる可能性があります。

ただ、個人が持つ人脈の範囲内で売るしかないので、買い手がつかないリスクがあります。また、購入後トラブルが発生した場合や、手続きが発生した場合などは自分でなんとかしなければいけません。

もしそういった不安がある場合はやはり専門の仲介業者を活用することをお勧めします。

売却価格、売却までの期間、集客力を比較

上記でお伝えした内容を元に、各売却方法を比較すると次のようになります。

業者や個人の販売力にもよるため、大まかな目安とお考えください。

• 売却の期限までまだ余裕があり、買い手がいない場合　➡　仲介業者
• 売却したい期限が迫っており、手っ取り早く売りたい場合　➡　買取業者
• 買い手がいる場合　➡　自力で売る

といったように、売りたい動機に応じて売却方法を選びましょう。

土地を売却する流れ

ここでは、最もオーソドックスな仲介業者を介する方法で土地を売却した場合、どのような流れをたどるのかをお伝えしていきます。

土地の査定を受ける

土地に見合った売却価格をつけないと、いつまでたっても売れなかったり、本来売れたはずの値段よりも安く売却したりしてしまう恐れがあります。

土地の査定を受けることで、適正な価格を把握できます。ただ、相場よりも少し高めに金額を伝えてくる場合もあるため、査定価格が必ずしも売却できる価格とイコールなわけではありません。

査定を受ける際は、一括査定サイトを使って依頼するのが便利です。記事の後半で一括査定サイトについてご紹介していますので、参考にしてください。

不動産会社と媒介契約をする

不動産会社と媒介契約をします。既にお伝えした次の3つの契約から1つを選びましょう。

• 一般媒介契約
• 専属媒介契約
• 専属専任媒介契約

販売価格を決める

査定価格を基準に売りに出す金額を決定します。金額の高さと売却にかかる期間は反比例すると覚えておきましょう。最初は相場よりも少し高めの値段で売りに出し、買い手の反応を見て段階的に価格を下げていきます。

不動産会社が営業活動をしてくれる

販売価格が決まれば不動産会社が営業活動を開始してくれます。営業方法には、例えば次のようなものがあります。

• 広告を出す
• チラシを発行する
• 不動産関係の雑誌に記載する
• 自社サイトで紹介する
• 自社の顧客に紹介する
• 指定流通機構に登録する

専属専任媒介契約の場合、営業活動は不動産会社に任せるだけで構いません。一般媒介契約の場合は自分で営業活動を行うこともできます。

購入者が現れるのを待つ

内見者が現れるのを待ちましょう。不動産の外観や室内をきれいにしておくことで心象が良くなるので、忘れず掃除をしましょう。留守中に内見の予定が入りそうな場合は、不動産会社にカギを預けておくこともできます。

売買契約を結ぶ

買い手と価格交渉をして双方が合意に至れば売買契約が結ばれます。価格交渉で値下げになることも視野に入れて販売価格を設定しておきましょう。

売買契約は双方が納得していれば口頭でも構いませんが、高額のため契約は書類で交わすのがおすすめです。契約が成立すると、契約を破棄しないように買い手からあなたに手付金が支払われますが、契約の破棄がなければ売却価格の一部として扱われます。

また、売買契約が成立した段階で不動産会社は仲介手数料を請求できる権利を得ます。

決済・登記を済ませる

土地の所有権が移る際は登記手続きが必要になります。ただ、決済のタイミングと登記のタイミングがあまりにもずれると、所有権は買い手に移ったが、お金が売り手に支払われないということにもなりかねません。

通常の場合、信頼できる第3者である司法書士が間に入り登記をしてくれます。決済に関しては、買い手と売り手、不動産会社と司法書士が同席して行われます。

土地を引き渡す

決済・登記が終わると土地の所有権が買い手に移ります。引っ越しの猶予があらかじめ定められていない場合や、修繕の義務がない場合は、決済・登記が済んだ段階で土地を引き渡せるようにしておきましょう。

土地を売却する前に知っておきたい注意点4つ

土地を売却する際は、次の点に気をつけなければいけません。

抵当権がついている場合はローンを完済する

自己資金と売却価格を合計した金額でローンを完済できなければ、不動産を売却することはできません。新しい家を購入したとしても、ローンの滞納が続けば新しい家を差し押さえられる恐れがあります。ローンの完済をする前提で販売価格を決めましょう。

売れる価格で売る

査定をして適正な価格を把握しましょう。査定価格で売れなければ、段階的に値段を下げていくことになります。目標とする期間に売れるよう、値下げするスパンを考えていきましょう。

土地売却にかかる費用を把握しておく

土地を売却するには、税金、手数料、登記に費用がかかります。費用を把握しておかないと、土地を売却しても思ったほど手元にお金が残らなかったということにもなりかねません。

土地を売却する際に発生する費用に関しては『土地売却で必要な３つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額』で解説しています。

農地や山林を売る際は次の点に注意する

農地や山林を売る際は、それぞれに注意点があります。

農地|農業委員会に許可申請をする

農家に農地を売却する場合は、農業委員会の許可を得ましょう。でなければ、契約が無効になってしまいます。また、土地の価格が安いため、不動産会社が取り扱わない場合も多く、農業系の機関に依頼したり、個人で売却したりすることになる場合もあります。

山林｜土地と樹木をわけて所得の申告をする

山林を売る際は、樹木の価値と土地の価値がそれぞれ別に扱われるため、所得に関して特殊な申告方法をします。山林を売却する際は、土地と樹木の値段を別々に把握するようにしておきましょう。

土地を少しでも高く売るために一括査定サイトを利用

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

まとめ｜スムーズに土地を売却するには

土地の売却には、次の3つがあります。

• 仲介業者に依頼する
• 買取業者に依頼する
• 自力で売る

それぞれメリット・デメリットがあるので、目的やあなたの状況に合った方法で売却しましょう。

また、土地をスムーズに売却するためには、今回お伝えした注意点を把握してトラブルを避けるようにしましょう。

最もオーソドックスな仲介業者に依頼する方法を選ぶ場合は、査定を受けて適切な価格を把握しておく必要があります。査定は複数の業者に依頼し、比較検討しましょう。

というのも、不動産会社によって、高級住宅地の販売が得意、商業地域の販売が得意といったように得手不得手があるためです。あなたの売却しようとしている土地の特徴と相性がいい業者を見つけることで、売却がよりスムーズに進みます。