土地売却の流れを紹介！具体的な手順や注意点、必要書類とは

「土地売却の流れを知りたい」「トラブルなくスムーズに売却するにはどのようにしたらいいかわからない」と悩んでいませんか。

土地売却の大まかな流れは7つのステップになっていて、それぞれのタイミングでやるべきことや準備すべき資料があります。

資料の準備や情報収集に時間をとられないようにするためにも、土地売却を考えている段階で大まかな流れを掴むことが大切です。

そこで本記事では、土地売却の流れをまとめました。

資料を集めるところから確定申告までの流れを掴めるので、ぜひ参考にしてください。

【STEP1】査定・売却活動に必要な資料を用意する

本格的に売却活動をはじめる際は、手続きが行われる前に資料を用意しておくと、あとの自分が楽になります。

以下で紹介する資料を用意し、スムーズに売却活動を進めてください。

登記済権利証・登記識別情報

これから土地売却をはじめる方は、登記済権利証と登記識別情報を手元に用意しましょう。

登記済権利証や登記識別情報は、土地の所有者であることを証明するための書類です。

土地や物件を購入したときに交付されるもののため、基本的に売却を考えている土地の所有者は1度手にしています。

なお、これらの書類は再発行に対応していないので、紛失していた場合は以下のような対応をとらなければなりません。

いずれも手間がかかるため、書類の確認は売却活動をはじめる前に済ませておきましょう。

固定資産税評価証明書

土地売却の手続きをはじめる前に、固定資産税評価証明書を用意しましょう。

固定資産税評価証明書とは、所有している土地の評価額を証明するためのものです。

土地を売却する際、売買契約書の作成時に「登録免許税」と呼ばれる税金を支払います。

登録免許税を納める額は土地の評価額によって変動するため、証明するための資料として固定資産税評価証明書が必要なのです。

なお、固定資産税評価証明書は各市区町村の役所で発行できます。

測量図

土地の売却活動をはじめる前の準備として、測量図の用意も欠かせません。

測量図とは、土地の境界や大きさを明確にするための資料のことです。

どこまでが自分の土地なのかわからないまま売却活動をはじめると、正確な査定額を算出できません。

測量図が手元にない方は、法務局窓口やオンラインで発行しましょう。

発行を依頼した結果「そもそも測量図がない」という場合は、STEP2以降で不動産会社に相談しながら、専門家に測量を依頼してください。

住民票

登記されている住所と今住んでいる場所が異なる場合は、住民票が必要です。

売買が成立して所有権を移転する際、売り手の現住所と印鑑証明書に登録されている住所が異なると、正しく手続きが行われません。

そのため、住所が変わっていることの証明として住民票が必要になります。

住民票は各自治体の窓口やコンビニエンスストアで発行が可能です。

抵当権抹消書類

売却時の段階で抵当権が残っている場合は、抵当権抹消書類が必要です。

第三者に所有権を移すには抵当権を抹消する必要があり、そのための書類として抵当権抹消書類が必要になります。

抵当権とは、債務者がローンを返済できなくなったときに土地や物件を競売にかけられる権利のことです。

金融機関は住宅ローンを組むにあたってこの抵当権を有していて、完済するまでは基本的に抹消できない仕組みになっています。

抵当権抹消書類を用意するためには、ローンを完済しなければなりません。

準備段階でローンを完済していない場合は引き渡しまでに用意すれば問題ないので、別の資料の準備にあたってください。

身分証明書

土地の売却を考えている方は、身分証明書を用意しましょう。

売買契約や所有権移転登記の際に必要なので、下記のいずれかを手元に用意してください。

保険証や公共料金の支払い明細などは顔写真がなく、再提出を求められる可能性があります。

特別な事情がない限りは上記いずれかの身分証明書を用意し、滞りなく手続きを進めましょう。

印鑑証明書

土地売却の準備をはじめる際は、印鑑証明書を取得しましょう。

押印している印鑑が実印であることを示すために、印鑑証明書を用意する必要があります。

印鑑証明書は、取得してから3カ月以内のものでなければなりません。

各市区町村の役場やサービスコーナー、コンビニエンスストアのマルチコピー機などで発行できるので、事前に用意してから売却活動をはじめてください。

実印

土地売却をはじめる前に、実印を用意しておくとその後の手続きがスムーズです。

資料に押す印鑑として必要になるため、必ず用意しましょう。

実印とは、印鑑登録をしている印鑑のことです。

シヤチハタやゴム印が認められないのはもちろん、準備した印鑑証明書と印影が異なるものも利用できないので、とくに自宅に印鑑が複数ある場合はどれが実印か必ず確認しておきましょう。

【STEP2】複数社に土地の査定を依頼する

資料の用意が完了したら、土地の査定を依頼しましょう。

土地の査定を依頼するときは、必ず複数社に相見積もりをとるのが鉄則です。

理由や具体的におすすめの方法を以下で解説するので、参考にしてみてください。

複数社に査定を依頼する理由

土地の査定を複数社に依頼する理由は、以下の3点です。

不動産会社によって、サービスの内容や担当者との相性は異なります。

そのため、複数社と連絡をとりながら、安心して任せられる会社を見つけなければなりません。

また提示される金額も、不動産会社によって大きく異なります。

たとえばA社では1,000万円、B社では1,500万円のように、数百万円の差が出ることも考えられるため、高値で取引できる会社を見つけましょう。

複数社に査定を依頼すると、提示された査定額をもとに、自分の土地がいくらで売却できるかがわかります。

少しの手間で売却額が数百万円変わる可能性があるので、必ず複数社に査定を依頼してください。

査定を依頼するときは不動産一括査定サイトがおすすめ

複数社に査定を依頼するときは、不動産一括査定サイトの活用がおすすめです。

土地の情報を一度入力するだけで4社から6社程度査定依頼を出せるため、時短につながります。

なお、不動産一括査定サイトを活用することによる費用負担は一切ありません。

完全無料で複数社に査定依頼を飛ばせるため、土地売却を考えている方にとって心強い味方になるでしょう。

「仕事や家事で忙しく何社も連絡する時間がない」「どの不動産会社を選んだらいいかわからない」という方は、不動産一括査定サイトを活用してみてください。

【STEP3】不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に査定を依頼し、高値で取引できる会社を見つけたら、媒介契約を結びます。

ただし契約方法には複数の種類があるため、土地の立地にあった方法を選ばなければなりません。

そこで以下では、媒介契約の種類やどのような基準で選ぶべきかを解説します。

3つの媒介契約の違いを理解する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、契約形態の違いを理解する必要があります。

大きく3種類に分かれている媒介契約の違いについて、下記にまとめました。

参照元：レインズ｜媒介契約制度

たとえば一般媒介で契約すると、複数社の不動産会社を競わせながら売却活動を依頼できます。

一方「複数社契約できる」という仕組み上、契約を結んだ不動産会社が売却活動の優先順位を上げられない可能性も考えられるでしょう。

対象的に、専属媒介や専属専任媒介で契約すると、1社の不動産会社がていねいに売却活動をしてくれます。

土地の立地や状況によって選ぶべき契約形態は異なるので、不動産会社と相談しながらベターな契約方法を見つけてください。

関連記事：土地売却の流れガイド｜査定・媒介契約・売買契約の手順とポイント

土地の立地や状況にあわせて契約形態を選ぶ

不動産会社と契約形態を選ぶ際は、所有している土地の立地や状況にあわせる必要があります。

たとえば駅からのアクセスもよく、都心で人気の場所に土地を持っていると仮定しましょう。

このケースでは、売却活動に労力をかけずとも購入希望者が見つかりやすくなっています。

そのため、一般媒介で不動産会社を競わせながら売却活動を行うといいでしょう。

逆に、田舎の土地で、このままだと購入希望者が現れない土地を持っているケースを考えてみます。

上記のような場合は専任媒介や専属専任媒介を選択し、担当者と作戦を練りながら売却活動を行うほうがベターです。

このように選ぶべき契約形態は、所有している土地の立地や状況によって異なります。

自分が損をしないように、希望する契約形態を考えてみてください。

【STEP4】売却活動・内覧対応などを行う

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を行います。

このタイミングで所有者がやるべきことをまとめていくので、参考にしてみてください。

不動産会社から売却活動の報告を受ける

一般的に売却活動は不動産会社が中心となって行うため、土地の所有者は購入希望者が見つかるまでは待つことが多くなります。

しかし、ただ待っているだけでは、本当に不動産会社が売却活動を行っているか不安を覚えるでしょう。

スムーズに売却するためにも、定期的に活動報告を受けると安心です。

とくに専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上は活動報告をする旨が義務付けられています。

不動産会社に任せきりにせず、活動報告を受けながら売却活動を進めてください。

参照元：レインズ｜媒介契約制度

購入希望者が現れたら条件をすり合わせる

不動産会社の売却活動を通じて購入希望者が現れたら、内覧などの対応後に条件をすり合わせます。

条件とは「購入価格」「引き渡し日」などのことです。

土地の売買において、売り出し価格と成約価格が同じになるとは限りません。

購入希望者から価格交渉が入ることも少なくないので、売り手は交渉に応じるか考える必要があります。

条件をすり合わせる際は、不動産会社と相談しながら受け入れるか考えてみましょう。

独断で決断すると売却の機会を失ったり買い叩かれたりする可能性があるので、専門家の意見を聞きながら対応してみてください。

【STEP5】売買契約を結ぶ

購入希望者と条件がまとまったら、売買契約を結びます。

ここからは事務手続きや金銭の受領が行われるので、遅滞がないようスピーディな対応を心がけてください。

契約日と引き渡し日を調整する

購入希望者と価格のすり合わせが完了したら、契約日と引き渡し日を調整しましょう。

契約日とは、契約書を読み合わせながら売買契約をかわす日のことです。

一般的にこのタイミングで手付金を受領し、購入希望者は必要に応じて引き渡し日までにローンの審査を受けます。

引き渡し日とは、土地や物件を引き渡す日のことです。

残りの代金はこのタイミングで受領し、土地を引き渡して完了となります。

もし希望がある場合はその旨を不動産会社に伝えて、希望通り手続きを進められるか確認してみてください。

売買契約書をかわし手付金を受領する

契約日と引き渡し日が決まったら、売買契約を結びましょう。

宅地建物取引士を中心に重要事項の説明などを行い、契約書に印鑑を押します。

また売買契約を結ぶタイミングで、購入希望者から手付金を受領します。

売り手が個人の場合手付金の上限は決まっていませんが、一般的には5%から10%程度です。

不動産会社と相談しながら、無理のないあんばいで金額を定めてください。

【STEP6】決済・引き渡しを行う

購入希望者と契約書をかわして手付金を受領したら、決済・引き渡しを行います。

これまで以上に大きなお金が動くタイミングなので、一つひとつの手続きを慎重に行わなければなりません。

以下で紹介する流れを参考に、ミスがないよう手続きを進めてください。

残りの代金を受領して土地を引き渡す

契約締結が完了して引き渡し日を迎えたら、残りの代金を受領します。

基本的に引き渡し日には購入希望者のローン審査も終わっているため、このタイミングで残りの代金を受領できるでしょう。

代金を受領したら、土地を買い手に引き渡してください。

所有権移転登記を行う

代金の受領と同時に、司法書士が所有権移転登記を行います。

土地や家などの不動産には所有権が設定されているため、売却するときには所有権移転登記をしなければなりません。

司法書士に依頼している場合は司法書士が法務局へ手続きに行ってくれるので、登記が完了するのを待ちましょう。

不動産会社と司法書士に報酬を支払う

すべての手続きが完了したら、不動産会社に仲介手数料を支払い、司法書士に依頼料を支払います。

不動産会社に支払う費用は成果報酬型となっているため、契約が成立するまで支払う必要はありません。

また年の途中で土地を売買している場合、固定資産税は引き渡し日を起点に日割り精算することが基本です。

引き渡し以前は売り手が負担し、それ以降は買い手が負担する形になっているか確認してみましょう。

【STEP7】確定申告を行う

土地の売却が成立して譲渡益が発生した場合は、確定申告が必要です。

せっかく利益が出ても法的な手続きを忘れていると、支払う税金が多くなって損しかねません。

以下で紹介する事柄を参考に、正しく確定申告を進めてください。

利用できる税制特例を知る

確定申告にあたり、利用できる税制特例を確認しておきましょう。

すべてのお金を譲渡所得として申告すると、必要以上に税金がかかる可能性があります。

税制特例を活用すると合法的に課税所得を減らせるので、以下を参考に利用できる制度はないか確かめてみてください。

なお、土地のみの売買を行っている方は、税制優遇制度を活用できない可能性があります。

相続や家屋付きの土地を売却するときなど、一定の条件が必要なことを理解しておきましょう。

「自分では判断できない」という場合は、税理士への相談もおすすめです。

利用する不動産会社によっては税理士と提携している会社もあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

必要に応じて確定申告を行う

税制特例を活用する方や土地の売買で譲渡益が出た方は、確定申告を行う必要があります。

例年確定申告は2月16日から3月15日までに行う必要があるので、期日までに申告しなければなりません。

書類作成にあたって疑問が生じた場合は、不動産会社や税理士に相談してみてください。

土地売却で失敗しないための注意点

土地売却で失敗しないためには、減点になるような行為をせずに取引する必要があります。

以下で紹介する注意点を参考に、スムーズに手続きをできるよう対策してください。

3カ月から6カ月以上スケジュールに余裕を持たせる

土地売却を考えている方は、3カ月から6カ月以上スケジュールに余裕を持たせましょう。

余裕のないスケジュールで売却活動をはじめると、不動産会社や購入希望者に買い叩かれてしまうからです。

一般的に土地売却にかかる期間は、3カ月から6カ月だといわれています。

土地の立地によっては6カ月以上かかることも考えられますが、最低でもこの期間は余裕を持たせて買い叩かれないようにしてください。

利用できる税制特例を必ず確認する

土地売却で失敗しないために、必ず利用できる税制特例を確認しましょう。

譲渡益が出たときに使える特例を知らないと、余計な税金を支払わなければなりません。

ここまで記事内では、下記のような税制特例を紹介しました。

「自分がどの制度を利用できるかわからない」という方は、不動産会社や税理士に相談してみましょう。

専門家を頼って正しく手続きを行う

土地売却を失敗しないために大切なことは、専門家を頼って正しく手続きを行うことです。

費用負担を抑えるために個人で手続きを行う方もいますが、税金や契約周りでのトラブルを避けるためにも、専門家からサポートを受けたほうが無難でしょう。

土地を売却する際に重大な瑕疵を伝え忘れると、契約解除や損害賠償請求をされる可能性もあります。

とくにはじめて土地を売却する方は、仲介手数料や依頼料を払ってでも専門家に相談できる環境で売却活動をしてください。

関連記事：土地を売る時の注意点を流れに沿って解説！失敗しない売却のために

土地を高く売るためのコツ

土地の売却を検討していて「できるだけ高く売りたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこで以下では、土地を高く売るためのコツを3つ紹介します。

周辺の土地の相場を確認する

所有している土地を高く売却するために、周辺の土地の相場を確認しましょう。

相場にあわせた値付けをすると、高値で売れる機会を逃さず売れます。

土地の相場を確認する際は、下記の方法を実践してみてください。

たとえば国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」を活用すれば、その地域の地価をチェックできます。

「相場を見ておらず高値で売却できる機会を逃した」とならないように、値付けをする前に周辺の相場を確認してください。

複数社に査定を依頼して高値で取引する

所有している土地を高値で売却するために、複数社に査定を依頼しましょう。

土地の査定額は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼しながら高値をつけてくれる会社を見つける必要があります。

実際に査定を受けると、A社は1,000万円、B社は1,200万円のようなケースは珍しくありません。

複数社から査定を受けるだけで査定額が数百万円変わることもあるので、必ず複数社に査定を依頼してください。

「時間をかけずに査定をとりたい」と考えている方は、不動産一括査定サイトの活用をおすすめします。

「専任媒介」「専属専任媒介」で契約する

土地を高く売りたい方は、不動産会社との契約をする際、専任媒介または専属専任媒介を検討してみましょう。

専任媒介や専属専任媒介は「1社としか契約を結ばない形」なので、不動産会社がていねいに売却活動してくれる可能性があります。

たとえば一般媒介で契約すると「他の会社も契約しているはずだから、優先度を下げよう」と考える方もいるかもしれません。

一方専任媒介や専属専任媒介では「うちとしか契約していないから、売却できれば手数料をいただける」とモチベーション高く対応してくれる可能性があります。

高値で売却したい方は、専任媒介や専属専任媒介での契約を検討してみてください。

まとめ

本記事では土地売却の流れを7つのステップで解説しました。

土地をスムーズに売却するには、資料の準備や相場チェックなど、事前の情報収集が欠かせません。

高値で売却するためにも、ていねいに事前準備を重ねたうえで不動産会社と契約してください。

土地売却を成功させるためには、不動産会社や司法書士などの専門家からサポートを受けるといいでしょう。

まずは不動産一括査定サイトを活用し、相性のいい不動産会社を見つけてください。