土地の値段を調べて高く売るための方法

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土地を持っている方のなかには、土地を売りたいけれど、どうやって相場を調べたらよいのかわからないという方もいるのではないでしょうか。

土地を高く売るために重要なポイントは以下の２点です。

• 自分である程度土地の値段を割り出すこと
• 周辺相場を把握しておくこと

しかし、ひと口に「土地の値段」と言っても、日本の地価には複数の種類があります。

このため、実際には多くの方が、どの地価が何に使われているのかわからず、混乱されてしまうでしょう。

この記事では、土地を高く売るために土地の値段を割り出す方法と、周辺相場の調べ方について解説します。

日本の土地には4種類の値段がある

土地を高く売るための第一歩は、自分自身で土地の値段を把握することです。しかし、個人が調べることのできる土地の値段は4種類あります。

• 公示地価
• 路線価
• 固定資産税評価額
• 基準地価

それぞれ、誰がどのようにして値段を算出しているのでしょうか。

公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会という審議会が算出する「各都市における地価の目安」です。毎年3月に、その年の1月1日時点で算出された地価が発表されます。

各都市には、1969年に施行された「地価公示法」という法律に基づいて「標準地」が設定されており、公示地価は標準地における1㎡当たりの価格のことを指します。

標準地はほぼ毎年同じ地点が設定されているため、公示地価を見ると各地域における地価の変動を捉えやすいというメリットがあります。

公示地価の算出は、土地鑑定委員会が選出した最低2名の鑑定士によって行われます。また、算出された公示地価は、国土交通省が運営しているシステムを利用することによって閲覧することが可能です（システムの利用方法については後述します）。

システムに登録されている鑑定書には、各市場の特性や今後の地価予測も掲載されています。土地の価値と将来的な動向をつかむために、公示地価の確認は非常に有効です。

路線価

路線価とは、主に国税庁が算出するもので「相続税など税金の決定にあたって基準とする地価」のことです。国税庁は毎年1月1日時点で算出した路線価を7月に発表します。

路線価は土地ごとではなく、各土地が面する道路ごとに算出されます。

なお、国税庁が相続税決定のために算出する路線価を「相続税路線価」と言い、相続税路線価は公示地価の約80%に設定されることが多いです。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは「固定資産税を決める時に基準とする地価」のことで、各自治体が算出するものです。

固定資産税は毎年1月1日時点で算出された固定資産税評価額に基づいて決定されます。ちなみに、不動産の固定資産税額は、固定資産税評価額の1.4%相当です。

固定資産税評価額もまた公示地価と連動しており、公示地価の約70%に設定されています。

基準地価

基準地価とは各都道府県が算出する「地価の目安」のことです。毎年9月下旬に、その年の7月1日時点で算出した基準地価が発表されます。

「国土利用計画法」に基づいて各都道府県が設定している「基準地」の地価が基準地価です。基準地価を算出する目的は公示地価とほとんど同じであり、鑑定する土地も公示地価の標準地と重複することがあります。

このため、基準地価はあくまでも公示地価の補完的な指標と捉えるのがよいでしょう。

土地の値段の調べ方

ここまで各地価の内容をご説明してきましたが、ここからは、それぞれの地価をどのように調べたらよいのかについて解説します。

相続税路線価を確認する

国税庁がインターネットで「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」という資料を公表しており、サイトにアクセスすれば相続税路線価を調べることができます。

操作閲覧の方法や資料の見方についてもサイト内で解説されているため、解説を確認しながら操作すれば、ご自身でも確認することができるでしょう。

ただし、路線価が設定されていないところもあります。設定されていない地域の路線価を割り出す場合は、固定資産税評価額に「評価倍率」を掛け算してみましょう。評価倍率は路線価が設定されていない地域にも定められています。

固定資産税の通知書を確認する

固定資産税は四半期ごとに納税することとされており、第一四半期に納税通知書が郵送されてきます。ただし、四半期の分け方については各自治体によって異なるので注意が必要です。

納税通知書をすぐに確認できない場合はインターネットで調べることもできますが、固定資産税をホームページで公表している自治体と、そうでない自治体があります。

例えば東京都であれば、「東京都主税局」が固定資産税評価額をインターネットで公表しています。納税通知書が手元になく、自治体がインターネットでも公表していなかった場合は電話などで問い合わせてみましょう。

地価調査を確認する

国土交通省がインターネットで「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を公表しています。

このサイトから日本全国の調査結果を検索することが可能で、鑑定評価書をダウンロードすることもできます。

ちなみに、公示地価は実際の土地の売買価格とは異なることが大半です。公示地価は、例え土地の上に建物が建っていたとしても、その土地を更地としてみなした上で鑑定されるためです。

また、土地の売買にあたっては、公示地価を参照することが義務付けられているわけではありません。

「いえぽーと」でも土地の値段相場が確認できる

なお、当サイト「いえぽーと」でも、人口が多い都府県の土地の値段相場を確認することができます。過去の取引事例をもとにしているので、実際の売買価格の参考にしていただきやすいデータです。都府県単位、市区町村単位、最寄り駅や町名単位で検索でき、さらにあなたの土地の面積を指定して相場が確認できるので、ぜひ活用してみてください。

▶土地の売買相場

どんな土地が高く売れるのか

ここまで土地の種類や地価の調べ方について解説してきましたが、実際に高く売れるのはどのような土地なのでしょうか。

更地の土地

土地は、何も建っていない更地の状態が最も売りやすいです。その理由は大きく分けて2つあります。

• 更地は何にでも使えるから
• 建物の取り壊し費用はローンの審査対象にならないから

それぞれの利点についてご説明します。

更地は何にでも使える

例えば住宅が建っている土地を購入する人は、住宅に住もうと考えている人か、住宅に投資しようとしている人かの2通りに限定されてしまいます。

しかし、更地は、駐車場や住宅など使い方の幅が広いので、多くの購入希望者を集めやすいです。購入希望者が増えれば土地の価格を上げやすくなります。

建物の取り壊し費用はローンの審査対象にならない

土地の購入者がローンの利用を考えているとすると、金融機関がローンの審査対象とするのは土地の価格だけです。既存建物の取り壊し費用は購入者の自費になるので、例えば土地の上に古い建物が建っていると、土地活用の必要経費が上がってしまうことになります。

このため、古い建物が建っているのであれば、取り壊してしまうほうが購入者希望者を集めやすくなるでしょう。

四角形の土地

正方形や長方形などの土地は使いやすいので人気があります。一方、三角形の土地などは建物を建てにくいので敬遠されがちです。ただし、とにかく安い土地を狙って探している買主もいるので、こういった土地がまったく売れないというわけではありません。

しかしながら、可能ならば隣の土地を買って形を整えるなどするほうが、土地をまとめて高く売れる可能性は高まるでしょう。

前面道路との高低差がない土地

前面道路との高低差があると、建物を建てたときに階段を設けるなどの必要があります。最近では世間的にバリアフリー志向が高まっていることもあり、できる限り道路との高低差が少ない土地のほうが好まれます。

土地の査定額をできるだけ高くするための方法

土地を売るときに、一般的には不動産会社を介して売ることになるでしょう。不動産会社を選ぶために、まずは土地の価格について査定を受けることになります。当然、土地を高く売るためには、高い価格で査定してくれる不動産会社を選ぶことが必要です。

そこで、できる限り土地の査定額を上げるための方法についてご紹介します。

複数社に査定を依頼する

まずは、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社から価格の高い査定を引き出そうとすると、1社から査定を受けるだけでは不十分です。また、複数の不動産会社に声をかけるほうが見込み客に出会う確率も高くなります。

インターネットで簡単に複数社へ査定依頼を出せますので、まずは一括査定サイトを利用してみてください。

査定の根拠を聞いてみる

複数社に査定依頼をして査定額が出てきたら、各社に査定の根拠をヒアリングしてみましょう。このときに説明があやふやだったり、不十分だったりする場合は土地の売却を委託する業者として不適当といえます。

スムーズに土地の売却を進めるために、単純に査定額だけで不動産業者を選ぶのではなく、業者の質もここで確認するようにしましょう。

まとめ

土地を高く売るためには、まず自分で土地の値段を調べてみましょう。地価には複数の種類がありますが、公示地価がそのほかの地価の基準になっています。

続いて、土地は更地のほう人気になりやすいので、土地の上に古い建物が建っている場合は取り壊しを検討しましょう。

最後に、売却依頼する不動産会社を選ぶ時には、複数社に土地の査定を依頼することが重要です。ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。

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