タワーマンションを売りたい！タイミングと注意点は？

本コンテンツには、紹介している商品（商材）の広告（リンク）を含みます。
※ただし、当サイト内のランキングや商品（商材）の評価は、当社の調査やユーザーの口コミ収集等を考慮して作成しており、提携企業の商品（商材）を根拠なくPRするものではありません。
 

タワーマンションは今すぐ売るべき？もう少し待つべき？

タワーマンションを売りたいけどそのタイミングがわからない。そんなことでお悩みではありませんか？今回の記事ではタワーマンションを売るタイミングと注意点についてご紹介します。

タワーマンションは売れない？

今、一部の不動産関係者の間で「タワーマンションは売れない」とささやかれ始めています。実際、そのようなことは起きているのでしょうか。また、なぜ今タワーマンションは売れないと言われ始めているのでしょうか。その背景には、オリンピック開催に向けたベイエリアでのタワーマンション開発、節税対策として行われていたタワーマンション購入への税評価の見直しなどがあります。

東京オリンピックに伴うベイエリアのマンション開発

現在、東京オリンピック開催に向けた東京の湾岸沿いでタワーマンションの開発ラッシュが続いたため、不動産価格も上昇傾向にあります。しかし、タワーマンションが増え続けると、需要と供給のバランスが崩れ、今後、これまでに建てられてきた中古タワーマンションは空室が増え、売りづらい状況になるのでは？といわれています。

タワーマンション評価の見直し

以前は「節税対策」として、タワーマンションの購入が流行っていた時期がありました。タワーマンションは土地の持分が小さいこと、高層階でも低層階でも同じ評価が行われていたことなどから、相続税評価を下げるための節税対策としてタワーマンションの高層階を購入するという手法が有効とされていました。しかし近年では、この評価方法に対して見直しが行われ、どの階層かによって「評価補正」が加わるようになりました。つまり現在では、高層階になるほど増税され、下層階になるほど減税されるようになっており、これまでのような節税対策としてのタワーマンション購入のメリットは少なくなっています。

もちろん、保有しているタワーマンションの立地やそのほかの要因もありますが、これらの増え続ける供給や、税制面での変更などからタワーマンションが売りづらい状況に入りつつあります。

タワーマンションを売るタイミング

では、もしタワーマンションをすでに保有している場合、どのタイミングで売るのがベストなのでしょうか。さまざまな側面から売却のタイミングがありますが、今回は経済的な側面、そして税制面から見た売却のタイミングとしてベストな時期をご紹介します。

経済的な側面でのタイミング

経済的な面でのベストなタイミングはいつなのでしょうか。実はここ数年、タワーマンションの価格は上昇を続けています。このことから考えると、現時点で「売り」のタイミングといえるかもしれません。

ただし、この価格上昇の背景には新築タワーマンションの価格高騰があるようです。つまり、新築タワーマンションの価格が高騰しているだけで、中古マンションの価格も高騰しているかというと、そういうわけでもありません。価格高騰の背景には日銀の金融緩和による住宅ローンの超低金利政策がありますが、この金利政策がいつまで続くかも売却のタイミングを考えるうえで重要な鍵となります。いずれにしろ、早めの売却を視野に入れておいたほうがよいでしょう。

税制面でのタイミング

税制面でのベストなタイミングはいつなのでしょうか。不動産を売却する際には譲渡所得が発生し、所得税がかかります。この不動産の譲渡による所得税は「短期譲渡」か「長期譲渡」かによって税率が大きく異なります。

不動産の購入から売却までの所有期間が売却時の1月1日時点で5年以内（短期譲渡）の場合には所得税率は30.63%、5年超（長期譲渡）の場合には15.315%の割合で税金が発生します。短期譲渡による税負担は非常に重いため、不動産投資を行う際には保有期間が5年を超えるようにして長期譲渡にし、税率を下げることも検討したほうがよいでしょう。

ちなみに、この譲渡に対する税金は所得税だけでなく翌年発生する住民税にも関係があり、住民税も短期譲渡の場合には9%、長期譲渡の場合には5%と、保有期間により税率が異なります。

タワーマンションを売却する際の注意点

相続税、贈与税の計算の基準となる「路線価」によると、2020年の路線価からさかのぼってここ5年、路線価は上昇し続けています。この状態は不動産の「ミニバブル」ともいわれており、注意しなければならないのは、いずれ訪れるバブルの崩壊です。2020年東京オリンピックの延期により、今後の展開がわからない状況となりました。一気に不動産価格が暴落する可能性もあるので注意しましょう。

タワーマンションを高く売るための方法

では、タワーマンションを高く売るためにはどのようなことを行っていけばよいのでしょうか。

売却価格に大きく影響を与えるのは媒介方法です。不動産の媒介には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という方法があります。この媒介方法によって売却金額に数百万の違いが出ることもあるので、媒介方法はそれぞれの不動産に合った方法で行う必要があります。

仮にタワーマンションが駅に近い人気物件の場合、一般媒介で複数社に媒介を依頼するほうが、購入希望者の目に触れる機会が増え売却のチャンスもあります。一方で、そのような人気物件ではないタワーマンションの場合、専属専任または専任媒介によって、不動産会社の営業力によって売却してもらうほうが得策といえます。

【関連記事】
▶ 一般媒介契約はどんな人に向いている？特徴を理解して正しく選ぼう
▶ 専任媒介契約とは｜その他の媒介契約との違いと解約の注意点
▶ 専属専任媒介契約の基礎知識｜メリット・デメリットは？選ぶべき人は？

タワーマンション売却までの流れ

タワーマンションを売却するためには以下の手順で進めていきます。

1. 不動産会社の査定を受ける
2. 不動産会社を決定
3. 媒介契約の種類を決定
4. 販売価格を決定
5. 内覧の実施
6. 価格交渉
7. 売買契約

売却を依頼する不動産会社を決めるために、まずは複数社の査定を受けましょう。不動産会社が決まると、次に媒介契約の種類を決めます。この媒介契約の種類には、先ほどご紹介したように「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があります。購入希望者が現れると内覧、価格交渉へと話を進めていき、これがまとまれば売買契約を交わします。売却を検討してから売却決定までの期間は平均して3ヶ月といわれていますが、これは不動産会社との媒介契約自体が3ヶ月であるため、不動産会社も3ヶ月以内に売りきりたいという背景もあります。

まとめ

今回の記事では「タワーマンションを売りたい」という方にとって、売却のよいタイミングや注意点はどこにあるのか、ご紹介しました。

タワーマンションを売るタイミングとしては、経済的なタイミングと税制面でのタイミングを考慮して考える必要があります。現在、不動産価格は上昇しているので、経済的な面では売却に適しているタイミンングではあります。しかし短期譲渡、長期譲渡によって所得税、住民税が大きく異なりますので、税制面でのタイミングも考えなければなりません。5年以内の売却は短期譲渡に該当するため注意が必要です。

また現在「ミニバブル」として上昇しているタワーマンション価格が今後暴落する恐れがあるということも頭に入れておかなければなりません。タワーマンションを売却する際の媒介契約は、タワーマンションの立地や人気に応じて変える必要があり、人気の物件であれば一般媒介契約でも契約に結びつけることができるでしょう。平均して3ヶ月程度で売買契約成立に至ることが多くなります。

まずは複数社の査定を受け、信頼できる不動産会社を見つけるところからスタートしてください。