事故物件の相場と売却するための方法・注意点

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• 「事故物件を売却したいけど相場はいくらくらいなんだろう・・・」
• 「事故物件はどうしたら売却できるの？」

今回の記事では、事故物件を所有しており、売却を考えている方のために、事故物件の相場や売却方法、注意点などをご紹介していきます。

事故物件とは

そもそも、事故物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。実は「事故物件」という言葉には明確な定義はありません。ただ一般的に、事故物件とは「前に住んでいた居住者が死亡した物件」のことを言います。

死亡原因が「事件」や「事故」によるものでなく、心理的瑕疵のない「自然死」によるものなどは、事故物件とは扱われない場合もあります。ただし、孤独死などの理由で死亡後に時間が経ってから発見された、というような場合には、事故物件と呼ばれることがあります。

この定義は極めてあいまいで、法律によって定められているものではありません。あくまで過去の判例などからの判断となります。

事故物件の売却相場

では、もしそのような事故物件を売却しようとする場合、事故物件ではないものと比べ、売却相場にはどれくらいの違いが出るのでしょうか。

事故物件に該当する場合、売却相場は事故物件でないものと比べ、かなり低くなります。もちろん心理的な瑕疵の度合いにもよりますが、通常の物件と比較して2～3割は価格を下げて売りに出す場合もあります。

事故物件の場合には「告知内容あり」と記載して買い手を募集しますので、買い手にとってはなかなか手を出しづらい物件になります。同じ値段で「告知内容あり」の物件とそうでない物件を比較した場合には、そうでない物件に買い手は流れてしまいますが、値下げを行っているのであれば、ある程度買い手を確保することができる場合もあります。また、値段を下げる代わりにその告知内容を買い手に受け入れてもらう、という意味も含まれています。

しかし、事故物件は価格を下げれば必ず売れるというものでもないので、事故後、何年経っても売れずに残っているという場合もあります。

事故物件の告知義務

事故物件について、購入を検討している方にどこまで話す必要があるのでしょうか。売却側にはもちろん「告知義務」があります。しかし先ほどもご紹介したように、事故物件の定義も明確なものがあるわけではありません。

告知義務に該当する事故

この事故物件は瑕疵のなかの「心理的瑕疵」に該当します。

心理的瑕疵は「契約する前にその事実を言われていれば契約はしなかった…」というものです。ただし、物件そのものに瑕疵や欠陥があるわけではなく、あくまで心理的なものに限定されます。この心理的瑕疵には契約者の「主観」が入ります。ある人にとってこの出来事は心理的瑕疵に該当し、ある人にとっては該当しないというケースもあります。ただ一般的に、

• 自殺
• 殺人
• 不審死
• 変死
• 焼死
• 病死後時間が経ってからの発見

などは心理的瑕疵に該当し、告知義務が発生します。

また、対象物件が死亡現場であるというようなケースだけでなく、墓地や宗教団体の施設に隣接しているような場合にも、心理的瑕疵に該当することがあります。

ただし、これらもすべて法律で定められているわけではないので、これまでの判例を参考に判断することになります。

ちなみに以前の判例では、「対象となる物件内で体調が悪くなり病院に搬送されて死亡」というようなケースでは告知義務は発生しなかった、というものがあります。

売却する際に判断が難しいような場合には、ありのままの状況をまず不動産会社に伝え、告知する必要があるか、どこまで告知するかの判断を不動産会社に任せましょう。

告知義務違反

では、事故物件による心理的瑕疵を告知しなかった場合にはどうなるのでしょうか。募集時に「告知内容あり」と記載すると、なかなか買い手が付きづらいため、売却側の立場からすると「できるだけ告知事項には入れたくない…」と思うこともあるかもしれません。

しかし、事故物件について事前に告知をしなかった場合、告知義務違反となり、宅建業法に違反する行為となります。そして、これまでの判例ではこのような場合、「損害賠償」「慰謝料」「弁護士費用」などを支払わなければなりません。

告知義務はいつまで続くのか

この告知は、事故や事件があった後どれくらいの期間が経過するまで行わなければならないのでしょうか。これも明確な決まりがあるわけではないですが、過去の判例によると、事故後2～3年が経過すると心理的瑕疵は薄まるといわれています。

ただし、3年経過していても事故後「最初の入居者には告知をすべき」という判例もあり、事故後、最初の入居者かそうでないかも、告知義務をするかどうかの判断のポイントとなります。

【関連記事】 家を売る理由って言わないといけない？告知義務違反で裁判になった例

事故物件を売却、または活用する方法

では、事故物件を保有している場合、どのようにしたら売却できるのでしょうか。もちろん「値下げ」により売却に臨むこともできますが、それでも入居者が見つからない場合、そのほかの手を考えなければなりません。

一度更地にする

事故物件を売却しようとする場合、一度更地にしてから売りに出すことで、買い手の印象を改善することができます。「死亡事故があった同じ部屋で生活するのは…」と考える方にとっても、一度更地になった土地であれば、または更地になってから新しく建った家であれば、心理的な負の感情は少なくなります。ただし、デメリットとしてはそのための解体費用、建て直すのであれば建築費用が発生するということになり、売却前に多額の資金を用意しなければなりません。

【関連記事】
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駐車場として活用する

事故物件を駐車場として活用するという方法も考えられます。「事故物件に住むのはちょっと…」と考える方でも、駐車場を利用するのであれば問題ないと考える方も多いのではないでしょうか。もちろん、これも主観が入りますので人それぞれですが、死亡事故当時のまま、というよりは、印象を改善することができます。

ただし、駐車場としての活用は、立地や土地の広さなど、そのほかの条件も整っていないと実現するのは難しい活用方法となります。

【関連記事】 駐車場の土地活用｜駐車場を選ぶべき人と駐車場経営の利益計算

事故物件を売却する際の注意点

事故物件を売却する際に一番注意すべきことは、告知義務に違反しないようにすることです。買い手にとっても、事前に聞かされていたか、それとも後になってから聞かされたかでは、印象が大きく異なります。

もし、事故物件の売却を考えているなら、まずありのままの事実を不動産会社に伝え、プロである不動産会社に告知のタイミングやどこまで告知するかの判断を任せましょう。

まとめ

事故物件の相場と売却するための方法、注意点についてご紹介しました。事故物件の相場は、事故物件ではないものに比べ2～3割低くなります。しかも、瑕疵の度合いによっては売却価格を下げれば必ず売れるというわけでもありません。場合により更地にしてから売却するか、駐車場として活用するということも検討してみましょう。

売却する際には、告知義務違反にならないように注意する必要があります。死亡などの事実や気になる出来事があった場合には、まずは必ず不動産会社に伝えておきましょう。