売りにくい山林の売却を実現する方法｜山林特有の注意点も解説！

本コンテンツには、紹介している商品（商材）の広告（リンク）を含みます。
※ただし、当サイト内のランキングや商品（商材）の評価は、当社の調査やユーザーの口コミ収集等を考慮して作成しており、提携企業の商品（商材）を根拠なくPRするものではありません。
 

相続などで山林を保有している人のなかには、「売りたくても売れない」と悩んでいる人がいると思います。山林は「売れない、売りにくい」というイメージが定着しているからです。

しかし、それは事実ではありません。山林は、普通に売ることができます。特別な制約は何一つありません。

では、なぜ山林は売れない、売りにくいと考えられているのでしょうか。それは市場が小さいので売買情報が少なく、山林オーナーにまで売却の知識が届いていないからです。また、市場が小さいために山林を取り扱う不動産会社が少なく、山林オーナーがサポートを得にくいという事情もあります。

しかし手順を踏めば、山林を売ることはできます。使わない山林は放置せず、売却しましょう。使ってくれる人の手に渡ったほうが、山もご先祖様も喜ぶはずです。

山林を売却するにはどうしたらいい？

農地は売買に制約がありますが、山林の売買には何の制約もなく、住宅地と同じように、不動産会社と契約して購入希望者を集め、最も高い値で買ってくれる人に売るだけです。

ただ、山林に限らず「土地を売る」ことについて一般の人は不慣れです。初めて不動産を売る方は、慎重に売却活動を進める必要があるでしょう。

ここでは、山林の売却をスムーズに進めるコツを紹介します。

一括査定サイトで地域に根差した優良不動産会社を見つける

山林を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。もちろん、山林オーナーが自分で購入希望者を探して売買契約を結んでもいいのですが、山林は土地が広大で取り扱いが面倒なので、多くの山林オーナーは売却時に不動産会社のサポートを受けています。

しかし、自分の足で不動産会社を探そうとすると難航するでしょう。山林の売却仲介を得意とする不動産会社は多くないからです。しかも、山林のある地域に根差した不動産会社でないと購入希望者を見つけづらい、という事情もあります。

そこで役に立つのが、不動産の一括査定サイトです。一括査定サイトでは、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるので、あなたの地域の山林売買を得意とする不動産会社も見つけやすいでしょう。

一括査定については次の章で詳しく解説していきます。

山林の売却は一般媒介契約がおすすめ

山林売却をサポートしてくれる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。

媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類がありますが、山林売却でおすすめしたいのは一般媒介契約です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるだけでなく、自分で買い手を見つけて売買することも可能で、最も縛りが緩い契約形態です。

住宅地などに比べ買い手が少ないことを考えると、できるだけ可能性を広げるために、一般媒介契約を選択しておくのがよいでしょう。

安い価格で売ることはある程度覚悟しよう

山林売買の市場はあまり大きくなく、需要も多いとはいえないので、基本的に高値はつきにくいです。ある程度妥協することも想定しておいたほうが、売却は実現しやすいでしょう。

もちろん、代々受け継いできた大切な山林であることも多いでしょうから、意向にそぐわない安値で売却する必要はありません。

一括査定サイトとは？｜山林売却で一括査定を利用する流れ

山林売買では一括査定サイトが役立つことはすでにお伝えしましたが、その理由と、一括査定サイトを利用する流れを、ここでは解説していきます。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

山林の売却価格を決める要素

山林は高く売れにくいといっても、できれば高く売りたいというのが多くの人の本音です。

実際の販売価格は、査定を受けたうえで不動産会社と相談して決めることになりますが、そのとき、以下の項目をどのように評価しているのか尋ねてみてください。

• 山林のある地域の気候
• 標高や土地の形
• 地盤や地層の状態
• 立木の種類
• 伐採した木の搬出方法
• 法律上の区分

山林と都市部の更地の最大の違いは、立木の存在です。立木は木材という資産になるので、山林を売却するときは立木の価値も見極めなければなりません。この点は後ほど詳しく解説します。

山林の価格を調べる方法

山林の価格は、国土交通省の「 不動産取引価格情報検索 」で調べることができます。

このサイトには、実際に売買された山林の価格が掲載されているので、自分の山林と近い場所の情報を入手すれば相場がわかります。

このサイトに掲載されている情報の一部を紹介します。

山林は住宅地や商業地とは比べ物にならないくらい、低価格です。

たとえば、北海道網走市字平和はJR網走駅から約20キロ離れた所で、1㎡当たりの価格が1円と「タダ同然」の価格になっています。

山林を売りやすくする方法

ここでは「売りにくい」山林を少しでも「売りやすくする」方法を紹介します。

公募面積で売却する

山林売却では、公募面積と実測面積という単語が現れます。山林も住宅地と同じように「1㎡あたりいくら」で取引しますが、山林は面積が広大になるため、なかなか正確な数字を算出できないことがあります。

山林では、登記簿に記載されている面積と実際の面積に大きな差があることは珍しくありません。山林の面積を実際に図ろうとすると多額の費用がかかるため、オーナーがなかなか測量を実施しないのです。

登記簿に記載されている面積のことを公募面積といい、実際の面積のことを実測面積といいます。山林の売買で使われているのは、たいていは公募面積です。

境界線の確定は行う

測量をしないとしても、境界線の確定は必要になります。境界線とは、隣接する土地との境目のことです。これをしておかないと、後々トラブルになる可能性を嫌がって買い手がつきにくいでしょう。

境界線の確定は専門業者に依頼して、隣接地のオーナーに立ち会いの下で行います。境界線確定の費用は売主が負担しなければなりません。

立木部分と土地部分は別に契約する

山林には土地の価値と立木の価値があります。立木だけを売ることはできますが、土地だけを売ることはできません。そして林業を事業にしていない山林オーナーは、土地と立木をセットで売却することが一般的です。

ここで注意しなければならないのは、立木の売却で得たお金にかかる税金と、土地の売却で得たお金にかかる税金が異なる点です。

したがって山林を売却するときは、立木部分と土地部分を別々に契約してください。そうしないと、山林の売主が確定申告のときに（税金を支払うときに）、面倒になります。税金についてはのちほど詳しく解説します。

山林売却の仲介手数料は住宅地の場合と異なる

山林でも住宅地でも、不動産会社の仲介によって売却が実現したら、売主は不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

しかし、仲介手数料の決まり方は、山林と住宅地では異なります。

住宅地の仲介手数料は法律で上限が決まっていて、その額は「売却価格×3.3％＋6万円」です（売却額が400万円を超える場合）。

しかし、このルールは山林の売却には適用されません。したがって山林の売主は、不動産会社に売却仲介を依頼する前に、手数料を決めておいたほうがいいでしょう。

山林売却の所得税は立木部分と土地部分で異なる

山林を売却すると売主には、立木部分の山林所得と、土地部分の譲渡所得の2つの所得が発生します。そしてこの2つの所得にかかる税金は種類が違います。

それぞれの算出方法は以下の通りです。

＜立木部分の山林所得にかかる所得税の計算式＞

参考： 山林所得｜国税庁

＜土地部分の譲渡所得にかかる所得税の計算式＞

参考： 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁

まとめ

山林は農地とは異なり、普通の土地を売るのに近い手続きで売ることができます。しかし、需要が少ないので売却価格が安くなってしまう可能性が高い点と、土地部分とは別に立木に所得税がかかる点に注意しましょう。

売却の際は、山林売買が得意な不動産会社に依頼することが重要です。このような不動産会社は多いとはいえないかもしれませんが、一括査定を使えばうまく見つけられる可能性があるので、ぜひ試してみてください。

【関連記事】田舎の土地を売却する５つのコツ｜売れない理由も併せて解説