空き地を売却するときのポイント｜高く売る方法からかかる税金まで

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• 「空き地を相続したものの、使い道がなく放置している」
• 「老朽化を理由に建物を取り壊したが土地の使い道を決めかねている」

など、空き地を持て余している方は少なくありません。空き地の使い道としては、売却のほかに「貸す」という方法もあります。しかし、貸した土地に建てた建物の住民が立ち退かず、トラブルになるケースもあります。そのため、土地を活用する予定がない場合は、売却したほうがいいでしょう。

土地の条件によっては、高額での売却も可能なため、生活費や新たな住居購入資金などに充て、今後の人生設計が立てやすくなります。ここで注意したいのは、「仲介を依頼する不動産会社や営業マンによって売却スピードや売却額が異なる」ということです。

この記事を読むことで、空き地を高く売却する方法がわかり、理想的な売却が可能となります。

空き地売却に適した不動産会社と営業マンの選び方や、売却によって発生する税金について確認してみましょう。

空き地を高く売却するためには信頼できる不動産会社選びが重要

空き地を高く売却するうえで重要なのは、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することです。質の低い不動産会社に相談すると、契約を急がせるために過剰に高い査定額を提示されたり、とりあえず早く捌こうとして安い販売価格を付けられたりする可能性があります。

信頼できる不動産会社に依頼することで、スピーディな広報活動や法律で定められた的確な事務処理などが期待できます。結果的に、早く買い手が見つかり、高く売却できるようになるでしょう。

空き地売却で信頼できる不動産会社を探す方法

空き地売却の際に、信頼できる不動産会社を選ぶためには、業務の質を確認しなければなりません。また、営業マンによって能力が異なるため、営業マンにいくつかの質問をして能力を確認することが大切です。そのほか、だまされないために、空き地の相場を調べておくなど、さまざまな準備が必要です。信頼できる不動産会社と営業マンを選ぶまでのステップを詳しく見ていきましょう。

まずは相場を調べる

土地は、建物とは異なり、築年数や間取りなどの概念がありません。そのため、おおよその相場が建物に比べるとわかりやすいです。土地の相場は、属する自治体や周辺環境、駅からの距離など、さまざまな要因に左右されます。国土交通省の『 不動産取引価格情報検索 』を利用すれば相場を確認できるので、不動産会社に相談する前に調べておきましょう。

不動産会社では、土地の相場の話をされるため、あらかじめ確認しておくことで、不動産会社が話すことが本当か判断できるようになり、また突っ込んだ質問もできるようになるでしょう。

査定を受ける

土地の査定を受けましょう。査定額と売却額は同じではありませんが、大体どれぐらいで売却できるかが把握できます。

複数の不動産会社の査定を受けることが大切ですが、個別に依頼していると手間がかかります。そこで便利なのが、不動産の一括査定サイトです。複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるため、時間も手間も大幅に削減できます。

一括査定サイトについては次の章で詳しく紹介していますので、参考にしてください。

不動産会社によって得意分野が異なる

不動産会社を選ぶときは、査定額だけではなく得意分野もチェックしましょう。空き地売却を得意としている不動産会社を選ぶことが大切です。結果的に、スピーディに高額で売却できる可能性が高まります。空き地売却を得意としていない場合、買い手候補へのアプローチが苦手で、なかなか購入を決断させられない可能性があります。

逆に、空き地売却を得意としている不動産会社は、購入意欲を高めるアプローチ方法を熟知しているため、早期の契約に繋がりやすいのです。

高い査定額を出した不動産会社はふるいにかける

不動産会社は、自社に仲介を依頼してもらいたいと考えているため、できるだけ高い査定額を出そうとする傾向にあります。査定額が高額なのは一見すると喜ばしいことのように思われますが、相場からかけ離れた高い査定額を提示してきた不動産会社には注意してください。仲介契約を取るためだけに高値を提示し、いざ売却活動が始まるとズルズルと販売価格を下げようとする可能性があるからです。

この段階で、過剰に高い査定額を出してきた不動産会社はふるいにかけ、除外したほうが安全かもしれません。依頼を検討するなら、次で述べている査定の根拠確認を十分に行いましょう。

訪問査定を依頼して査定の根拠を確認する

査定を受ける際は、まず一括査定サイト上で入力した物件情報をもとに査定をしてもらう「机上査定」から始めるのが王道ですが、気になる不動産会社には「訪問査定」を依頼して実際に空き地を見てもらい、より正確な査定額を出してもらうとともに、査定の根拠を確認しましょう。根拠をしっかり提示してこない場合、査定額が適正でない可能性があります。

資料やデータを提示しつつ、根拠を示してくれる不動産会社を選びましょう。

質問をして営業マンの質を確認する

訪問査定に来てもらった際には、営業マンの質も確認しましょう。すべての営業マンが空き地売却において優秀であるとは限りません。次のような質問をして、質を確認することが大切です。

宅地建物取引士の資格を持っているか

宅地建物取引士は、売買契約時の重要事項説明を行える有資格者です。宅地建物取引士は難関の国家資格で、不動産の専門的な知識を持っている証明となります。不動産取引に対する意識の高さを表しているともいえるため、営業マンの質の指標となるでしょう。

ずっと不動産業界で生きていくつもりか

今後、不動産業界でキャリアを積んでいくつもりか確認しましょう。あまりその意志がなさそうな場合、これ以上能力を磨く気持ちがなく、質の高いサービスを提供してくれない可能性があります。

最近高値で売却できた事例とそのときの販売戦略

最近の空き地売却の実例を提示してもらいましょう。具体的に、どのように販売したのか話を聞いてください。勝手に売れた実例は、その営業マンの実力を証明する実例にはなりません。実際に、営業マンが行った工夫について詳しく聞きましょう。

あなたの空き地の販売ビジョン

過去の実例を踏まえ、今回売却を希望している空き地をどのように販売するつもりか、ビジョンを確認しましょう。具体的なビジョンがない営業マンに依頼しても、高額でのスピーディな売却は期待できません。土地の状況を踏まえた具体的な販売ビジョンのある営業マンに依頼しましょう。

空き地の査定をしてもらうなら一括査定サイトが便利

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか？そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの６つ｜組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の６サイトです。

☑所有不動産の種別・所在地の査定が得意な不動産会社を無料紹介
☑不動産の価格相場がわかるので、正しい価値判断が可能
☑査定後、適正価格での不動産売却も可能
いますぐ査定してみる

サイト名	長所／弱点		提携不動産会社	対応エリア	利用者数 ／運営開始年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ ・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,500社	全国	約1,000万人 ／2001年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・超大手6社のみの参加で安心感抜群 ・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト 【弱点】 ・人口が少ない地域は未対応の可能性あり		6社 ・三井不動産リアルティ ・住友不動産販売 ・東急リバブル ・野村不動産ソリューションズ ・三菱地所ハウスネット ・小田急不動産	全国 ※一部未対応	年間成約件数11万件以上 ／2016年
【おすすめ度】 ★★★★★ 公式サイトへ	【長所】 ・業界トップクラスの知名度を誇るSUUMOに物件情報を掲載できる ・電話番号を入力しなくても査定依頼が可能 【弱点】 ・競争相手となる物件もSUUMOには多く掲載されている		約2,000社	全国	非公開 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・利用者数1,000万人以上は業界No.1 ・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指 【弱点】 ・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ		約1,600社	全国	1,000万人以上 ／2014年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・地元密着型の不動産会社が幅広く参加 ・不動産ポータルサイトならではの情報の充実度 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	約470万人 ／2009年
【おすすめ度】 ★★★★☆ 公式サイトへ	【長所】 ・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除 ・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実 【弱点】 ・大手で参加していない会社がある		約1,700社	全国	400万人以上 ／2007年

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部	それ以外の地域
公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ	公式サイトへ ＋ 公式サイトへ ＋ 公式サイトへ
ポイント	ポイント
万能型の「HOME4U」でまずは有力な不動産会社をキープ。大手特化の「すまいValue」と地場企業に強い「SUUMO」でさらに比較対象を増やすのがおすすめ。	1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

ちなみに、首都圏や関西の物件査定であれば、SRE不動産の利用もおすすめです。SRE不動産はソニーグループの不動産会社で、売主のみを担当する「売却エージェント制」を敷いており、100%売主の味方になってくれることから、非常に高い顧客満足度を誇っています。一括査定ではありませんので、上記の一括査定サイトで査定依頼することになった不動産会社にプラス1社、といった使い方もしやすいのが魅力です。

　公式サイトへ
【対応エリア】東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良

一括査定サイトについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

空き地を売却するときの税金

空き地を売却するときには、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金が発生します。それぞれの特徴や計算方法などを詳しく見ていきましょう。

印紙税

土地売買契約書には、印紙を貼らなければなりません。この印紙を入手する際に納めるのが印紙税です。不動産売買契約書に記載される金額に応じて印紙税額が変わります。以下の表にまとめました。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

空き地を売却したら、買い手に所有権が移ります。この所有権を移す手続きを所有権移転登記と言い、登録免許税がかかります。一般的に、登録免許税は買い手が負担しますが、値下げ交渉の一環として売り手が負担するケースがあります。

土地の売買時の移転登記にかかる登録免許税額は、不動産の価額の2%です。

参考：登録免許税の税額表｜国税庁

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を譲渡した際に得られる譲渡所得にかかる税金です。

［譲渡価額］－［取得費］－［譲渡費用］＝【譲渡所得】

上記のように譲渡所得を算出し、不動産の所有期間に合わせて次の税額を掛けて算出します。

• 長期譲渡所得（不動産の所有期間5年以上10年以下）・・・・20%
• 短期譲渡所得（不動産の所有期間5年以下）・・・・39%

譲渡所得税について詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

【関連記事】
▶ 土地売却時の所得税はどうやって算出する？ | 譲渡所得の算出方法まとめ

土地売却に利用できる特別控除

土地売却の際にかかる税金のなかでも特に高額になるのが譲渡所得税です。ただし、譲渡所得税は、条件を満たせば特別控除を受けられます。土地売却時に利用できる特別控除は次の通りです。

※スマホの方はスライドします

空き地売却の注意点

空き地売却の際には、必要な手続きを行い、法律で定められた条件を満たしたうえで売却しなければなりません。相続した土地を売却する場合や、農地を売却する場合にはさまざまな注意が必要です。空き地売却の注意点を詳しく見ていきましょう。

相続した土地の場合

相続した土地の場合、事前に相続登記が必要です。相続登記によって、被相続人から相続人の名義へ変更しなければ、土地を売却することはできません。売却できても、所有権移転登記ができないため、事前に相続登記したうえで、売買契約を結ぶ必要があります。

また、ほかにもいくつかの注意点があるので、こちらの記事をご確認ください。

【関連記事】
▶ 相続した土地を売却するときに必要な準備とその流れまとめ

農地の場合

農地を農地として売却する場合には、農家などの農業就業者にしか売却できません。これは、売却後に農地として使われなければならないためです。また、耕作面積などの条件を満たさなければ、農業就業者に売却できないため注意が必要です。農地を宅地などに転用してから売却する場合にも条件があります。詳しい注意点については、こちらの記事をご覧ください。

【関連記事】
▶ 農地の売却にはルールがある｜売れる可能性を高めるには転用がオススメ

空き地売却の相談先

空き地売却の際には、不動産会社以外の専門機関にも相談することが大切です。空き地売却に関係する専門家は次の通りです。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、不動産の所在地や面積、形状、用途などを調べて、図面や書類を作成し、不動産の登記の申請などを行う専門家です。隣の土地との境界があいまいなケースは少なくありません。あいまいなまま売却すると、場合によっては他人の土地を無許可で売却したことになり、トラブルが起こります。損害賠償請求をされる恐れもあるため、土地の境界についてはしっかり線引きしておく必要があります。

少しでもあいまいな場合は、土地家屋調査士に調査を依頼しましょう。依頼先は、土地家屋調査士事務所です。全国各地にあるため、スピーディに調査できる近くの土地家屋調査士に依頼しましょう。

税理士

税金関係の相談先は、税理士が基本です。譲渡所得税、登録免許税などについて相談できます。また、売却する空き地が相続したものであるケースも多く、相続税について不明点がある場合にも頼りになります。税金の計算を間違えると、実際には何百万円もの納税が必要であるのに、控除によって0円になると思い込み、売却益を使い込んでしまう恐れがあります。

そうなれば、予定通りに納税できず、最終的に財産を差し押さえられる可能性もあるでしょう。税金関係で少しでも不安がある場合は、税理士に相談しましょう。

司法書士

不動産売買の契約を結んだら、所有権移転登記が必要です。所有権移転登記とは、売り主の所有権を買い手に移す手続きです。必要な書類が複数あるため、手続きにミスが起こりやすくなっています。また、手続きするうえで、買い手からいくつかの書類を受け取る必要があります。受け取りが遅くなることで移転登記が遅くなることも考えられるでしょう。

司法書士に依頼すれば、買い手と売り手から必要書類を受け取ったうえで、適切なタイミングで所有権移転登記をしてもらえます。不動産取引を円滑に進めてくれるため、売買でのトラブル防止に繋がるのです。

売却が難しい場合には

信頼できる不動産会社に仲介を依頼しても、空き地の条件によっては、いつまでたっても買い手が現れないという事態もないわけではありません。特に都市部から離れた田舎の空き地の場合、その傾向は顕著でしょう。しかし、そのまま空き地を所有し続けていると、固定資産税がかかり続けます。

田舎の空き地の売却については以下の記事も参考になりますので、参考にしてみてください。

【関連記事】
▶ 田舎の土地を売却する５つのコツ｜売れない理由も併せて解説

空き地の売却がどうしても難しい場合は、寄付や活用も検討しましょう。寄付先は国ですが、行政目的で使用する予定がない場合、維持・管理コストが上がることが懸念されるため、寄付を受け付けていません。

【関連記事】
▶ いらない土地を放棄したい！手放すための4つの方法

土地の活用法としては、駐車場やトランクルームなどが挙げられます。売却が難しい場合の土地の活用方法については、こちらの記事をご覧ください。

【関連記事】
▶ 人気の土地活用方法はこの８つ！収益性やコスト以外にも注目すべき点あり

まとめ

空き地の売却の際には、信頼できる不動産会社と営業マンを慎重に選びましょう。最近の空き地の売却実例を確認し、具体的にどのように販売しようと考えているのか尋ねてください。質の高い営業マンに依頼できれば、スピーディに売却できるでしょう。

また、空き地の売却時に発生する各種税金についても事前に確認し、予想外の出費が起こらないようにすることが大切です。空き地を所有しているだけで固定資産税がかかるため、早めに売却しましょう。