不動産鑑定の３つの方法と鑑定の流れ | 鑑定士の行う鑑定法の種類とは

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不動産鑑定とは、専門家である【不動産鑑定士】が対象の不動産の不動産鑑定評価額を決めることで、その地域の調査や、不動産そのものを調査することで結果を得ます。

私達が不動産鑑定を依頼する、または不動産鑑定士が鑑定する場面は、主に不動産の売買、不動産による財産分与、不動産の相続、不動産の贈与などです。

不動産を鑑定する意味や実際のながれを確認することで、依頼をする前に何を基準に費用がかかるのか、事務者はどうやって選べばいいのかという不安を取り除きましょう。

不動産鑑定の目的と役目

不動産を鑑定するということは、その建物や土地を有効活用した際の適切な価格を出すということです。

所有者本人にとってもわかりづらいその価値は、売買において妥当かどうか不明瞭なまま、取引がなされる可能性もあります。

つまり、不動産鑑定は不動産の価格暴落や高騰を回避するという点においてとても重要なのです。

また、納税におけるトラブルを避ける役目もあります。不動産には固定資産税、相続税がつきものなので、納税者に対してしっかりとした根拠を内示することで、納税額に対するトラブルを無くそうということです。

不動産鑑定士が行う不動産鑑定の方法

不動産鑑定士が不動産の価額を計る方法として、主に３つの方法があります。

ではその方法ひとつずつ紹介しましょう。

収益還元法

その物件の持つ将来的に見込める利益を考慮して、評価する手法です。

過去に運用した実績も参考にします。収益を基に考えるので、事業に関した不動産に適しています。

収益還元法は【直接還元法】と【DCF還元法】の２種類の評価方法があります。

直接還元法

これは収益還元価格から算出する方法で、一定期間の純収益を還元利回りで割ることで求められる数字です。

対象不動産の収益価格＝一期間の純収益÷還元利回り

還元利回りをあらかじめ設定することで計算が大きく変わることになるので設定は重要です。

その還元利回りの設定ですが、以下の点から考えます。

• 割引率との関係から求める
• 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める
• 類似不動産の取引事例の比較から求める
• 土地と建物に係る還元利回りから求める

公的に定められた計算式は存在せず、上記の観点から設定します。

DCF法

不動産の純利益と予測できる期間満了後の売却価格から算出する方法です。

現在までの純利益だけでなく、売るときの価値も考慮したもので、その計算方法は以下になります。

収益価格＝毎期の純収益の現在価値の合計　＋　売却価格の現在価値

取引事例比較法

対象の物件と同等の条件の物件を比べ、取引事例を考慮して評価する方法です。また取引の時期や市場全体の動向も比較検討します。

原価法

もしも建物を最初から立て直したらどのくらいの費用がかかるのか、という点に基づいて評価をする方法です。

もちろん新築の状態の価格＝最終評価ということにはならず、対象の不動産が建設時からどのくらい時間が経過しているかを見て、新築時の価額から差し引くことになります。

このように原価を擬似的に改めて求めることを再調達原価といい、建設時の値段から経年数の劣化分の価値を引くことを減価修正といいます。この手法の特徴は、売買取引の対象となっている不動産物件が土地でも建物でも、再調達原価の算出と減価修正が的確にできれば有効な手法とされています。

国土交通省の土地情報ライブラリから公開されている不動産鑑定評価基準も御覧ください。

不動産鑑定にかかる費用

鑑定に要する費用は対象の不動産の価値によって変わることが一般的で、対象の不動産の価格が高いほど、不動産鑑定士の報酬として高くつきます。

不動産鑑定士に対する報酬は明確な基準は存在せず実際のところかかる費用はまちまちなので、利用したい鑑定事務所で確認しましょう。参考までに一部の対象のおおよその費用を載せさせて頂きます。

不動産鑑定を行う場合の流れ

さて、不動産の鑑定はどのように工程が進むのでしょうか

主な相談先

まずは不動産鑑定事務所を探しましょう。事前の無料相談はあるか、鑑定に要する費用は妥当であるかなど、あなたが任せられるだけの事務所を探すといいでしょう。

複数の事務所に問合せ、不動産取引、コンサルティングを実務的に出来ることや、親身になって相談を受けてくれる不動産鑑定事務所を見つけましょう

不動産鑑定の申し込み

よく考えた上で鑑定先を決めたあとは、委託契約を結びます。

対象不動産の資料集め、鑑定の作業

鑑定対象の不動産を調査し、役所そして法務局なども調査する。どの評価手法を使うか選ばれ、評価額を決めます。

評価が出る

調査によって得られた対象の評価を内示します。

まとめ

不動産鑑定士の行う鑑定は、厳密で信頼性のあるものなので、相続・贈与や納税の場面で重要な役割を果たします。

ただ、通常の不動産売買の場面では、費用がかからない不動産会社の査定のほうが一般的です。売買の場面では、まず不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

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