住み替えのときに税金はかかる？利用したい特例と税金がかかるシーンを解説

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新しい家に住み替える際には、税金がかかるのか気になりますよね。

住み替えの際には、さまざまな税金がかかり、多額の納付が必要になるケースもあります。具体的には、住宅を新たに購入するときにかかる税金と、住んでいた住宅を売却するときにかかる税金に分けられます。どのような種類の課税があるのか、詳しく確認しておきましょう。また、場合によっては特例によって税金の負担を軽減できます。

この記事では、住み替えの際にかかる税金の種類と利用できる特例について詳しくご紹介します。

住宅を購入するときにかかる税金

住宅を購入する際には、印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税の4つの税金がかかります。それぞれ、どの程度かかるのか、どこにいつ納付するのかなど詳しくご紹介します。

印紙税

印紙税は、住宅ローンの契約や売買契約の際に必要です。それぞれの契約書の作成に対してかかります。税額は、契約書に記載の金額によって異なり、次の通りです。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

上記の金額は、平成26年4月1日～令和4年3月31日までが対象となる軽減税率です。売買契約書など不動産の譲渡に関わる契約書のうち、10万円以上の契約金額であることが条件です。また、建物建築工事請負契約書などの契約書のうち、契約金額が100万円以上のものも上記の税額となります。

印紙税は、必要額に足る収入印紙を契約書に貼りつけ、消印することで納付できます。契約書すべてに貼りつける必要があることに注意しましょう。

登録免許税

登録免許税は、土地の所有権の移転登記と建物の登記にかかります。土地の所有権を移転登記する際にかかる税金は、不動産の価額の1,000分の20です。ただし、令和3年3月31日までに登記する場合は、不動産価額の1,000分の15となります。

また、相続や法人の合併、または共有物を分割する際には、不動産価額の1,000分の4、贈与や交換、競売、収容などは不動産価額の1,000分の20が税額です。

建物の登記の際にかかる税金は、所有権の保存が不動産価額の1,000分の4、売買または競売による所有権の移転は不動産価額の1,000分の20、相続または法人が合併したことによって所有権を移転する場合は不動産価額の1,000分の4、贈与や交換などその他の所有権の移転は、不動産価額の1,000分の20です。

不動産価額は、市区町村の役場などで取得できる固定資産評価証明書に記載されています。

登録免許税は、次のように納付します。

参考：登録免許税の税額表｜国税庁

現金で納付

金融機関で、登録免許税（国税）納付用の納付書に必要事項を記入し、窓口に提出します。その際に、登録免許税を現金で支払ってください。支払いを証明する領収書が交付されるので、法務局に提出します。

収入印紙で納付

登録免許税は、原則現金で納付しなければなりません。ただし、登録免許税が3万円以下の場合に限り、収入印紙での納付が可能です。収入印紙は、金融機関や法務局で購入できます。購入した収入印紙を登記書類に貼りつけて提出しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、住宅や土地を取得した際にかかります。土地の売買や贈与、交換、家屋の建築、売買、贈与、交換などで不動産を取得した場合に納付義務が発生します。平成20年4月1日～平成33年3月31日までの不動産取得税は、土地と住宅はそれぞれ取得した不動産価額の3%、住宅以外に関しては取得した不動産価額の4%となります。

ただし、10万円以下の土地、23万円以下の家屋の新築や増築、改築、12万円以下の家屋の売買、贈与、交換などは免税となり、不動産取得税がかかりません。また、相続や法人の合併、一定の分割によって不動産を取得した場合は非課税となります。

納付方法は、税務署などで取得できる「不動産取得に関する申告書」を税務署に提出します。なお、非課税の場合にも、そのことを証明できる書類を提出しなければなりません。手続き後、都道府県から納税通知書が送られてくるので、記載の期限までに納めましょう。

贈与税

贈与税は、不動産を贈与した際に発生します。贈与税額は、贈与した財産の価額から110万円を差し引いて課税価格を算出し、課税価格に税率を掛け、控除額を差し引くことで算出できます。贈与税額と控除額は次の通りです。

20歳以上の人が直系尊属から贈与された場合

その他のケース

参考：贈与税の計算と税率｜国税庁

贈与税は、贈与を受けた年の翌年の2月1日～3月15日の間に贈与税の申告書を税務署に提出します。そして、税務署や政務署管内の金融機関にある納付書に現金を添えて、金融機関か税務署に納めます。

また、納付書はコンビニ払いにも対応しています。詳しくは、こちらをご覧ください。

参考：No.9209 コンビニ納付｜国税庁

住宅を売却するときにかかる税金

住宅を売却する際にも税金がかかります。売却前にどれぐらいの税金がかかるのか計算しておきましょう。譲渡所得税と住民税について、詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や建物を売却した際に発生する所得に対して課せられる税金です。売却額ではなく、譲渡によって得た所得に対して発生するため、間違えないよう注意が必要です。

また、譲渡した年の1月1日の時点で、5年以上所有している不動産を譲渡した際に得る所得を「長期譲渡所得」、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下の不動産を譲渡した際に得る所得を「短期譲渡所得」と言います。

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得を算出します。

譲渡所得は、取得費と譲渡費用を合わせた金額と特別控除額を収入金額から差し引いて計算します。取得費には、売った不動産を取得するために使った購入代金や手数料、設備費などが含まれます。譲渡費用は、不動産を売る際にかかる仲介手数料や売り主が負担した印紙税、立退料などです。

特別控除額は、一定の要件を満たした場合にのみ適用され、金額は次のようになっています。

算出した譲渡所得に、それぞれ次の税率を掛けましょう。

• 長期譲渡所得・・・15%
• 短期譲渡所得・・・30%

なお、平成25年～49年までは、2.1%をあわせて申告・納付が必要です。

住民税

不動産を売却した際には、住民税もかかります。住民税は、譲渡所得税と同じく長期譲渡所得と短期譲渡所得によって異なります。長期譲渡所得は譲渡所得に5%を掛けた税額、短期譲渡所得は譲渡所得に9%をかけた税額です。

住民税の申告は、確定申告をもって完了します。確定申告した年に4回に分けて送付される納付書で納税します。

譲渡所得に利用できる特例

譲渡所得は、特別控除を含めさまざまな特例を利用できるケースがあります。重要な特例について詳しくご紹介します。

マイホームを売ったときの特例

マイホームの売却時には、所有期間が5年以下かどうかに関係なく、最高3,000万円までの特別控除を受けられます。

特例を受けるための条件は次の通りです。

• マイホームを売る、もしくは土地や借地権も一緒に売る
• 売却した年、その前年または前々年に同特例をまたはマイホームの譲渡損失による損益通算および繰越控除の特例を受けていない
• 売却した年とその前年、前々年にマイホームの買い替えや交換に関する特例の適用を受けていない
• 収用等の場合の特別控除などの特例を受けていない
• 災害によって家屋が失われた場合は、敷地を住まなくなってから3年が経つ日に属する年の12月31日までに売却する
• 親子や夫婦などの親族、特殊な関係のある法人など以外への売却

適用の条件について詳しくは、こちらをご覧ください。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

軽減税率の特例

マイホームを売る際に一定の要件に当てはまった場合には、長期譲渡所得を通常よりも低い税率で計算できます。課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合は10%、6,000万円以上の場合は、（課税長期譲渡所得金額-6,000万円）×15%+600万円で算出します。

適用条件は、次の通りです。

• 日本国内にあるマイホームを売る
• 売るマイホームの所有期間が10年以上
• 売る年の前年及び前々年に軽減税率の特例を受けていない
• ほかの特例を受けていない（マイホーム売却時の3,000万円の特別控除の特例は併用可）
• 親族や特殊な関係のある法人に売らない

詳しくは、こちらをご覧ください。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

特定のマイホームを買い替えたときの特例

マイホームを令和3年12月31日までに売却し、新しいマイホームを購入した場合には、譲渡所得に対する課税の繰り延べが可能です。例えば、価格が2,000万円のマイホームを4,000万円で売却した後、新たに5,000万円のマイホームを購入した場合、2,000万円が譲渡所得となります。

この場合に特例が適用されると、2,000万円に対して課税されず、次の買い替えの際の譲渡益と合わせて課税されます。非課税になるのではなく、一時的に譲渡所得税の支払いを免れるだけのため、注意しましょう。

特例を受けるための条件は次の通りです。

• マイホームを売る、もしくは土地や借地権も一緒に売る
• 過去に住んでいたマイホームの場合は、住まなくなってから3年後の日に属する年の12月31日までに売る
• 売却した年、その前年または前々年にマイホームを譲渡した際に受けられる3,000万円の特別控除を受けていない
• 売るマイホームと新たに購入するマイホームの両方が日本国内にある
• 売るマイホームがそのほかの特例の適用を受けていない
• 売るマイホームの売却代金が1億円以下
• 居住期間が10年以上
• 建物の床面積が50平方メートル以上で土地の面積が500平方メートル以下
• 売った年の前年から翌年までに新しくマイホームを購入する
• 親子や夫婦などの親族、特殊な関係のある法人など以外に売る

適用の条件について詳しくは、こちらをご覧ください。

参考：No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例

まとめ

住み替えの際には、売るときと購入するときの両方に税金がかかります。譲渡所得に関しては、特例の適用によって税の負担を抑えることが可能です。複数の条件が定められているため、当てはまるかどうか確認しておきましょう。スムーズに住み替えるためにも、税金の知識を身につけておくことが大切です。

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