離婚で不動産を売却する際に発生する税金にはどんなものがある？

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• 離婚による不動産の売却には税金がかかる？
• 不動産の財産分与の際に注意しなければならないことは？
• 確定申告はしなければならない？

今回の記事では、離婚により不動産を売却する際に発生する税金について詳しく解説していきます。また、不動産を売却しなくても不動産の財産分与の際に税金が発生する場合もあるため注意しましょう。

離婚により財産を分ける方法

離婚により夫婦で財産を分ける場合、「財産分与」という形を取ります。この財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築き上げた財産をそれぞれの貢献度に応じて分配するもので、離婚の際に協議または弁護士を介して行います。

財産分与の対象となる財産

この財産分与の対象となる財産には、

• 不動産
• 家具や家財
• 預貯金
• 車
• 有価証券
• 保険解約返戻
• 退職金

などがあります。

基本的には、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産であれば、財産分与の対象となります。逆に言うと、婚姻前から夫または妻が保有していた財産に関しては、財産分与の対象となりません。

負の財産も財産分与の対象

また、上記のような正の財産だけでなく、借金やローンなどの「負の財産」についても財産分与の対象として考慮されます。個人的な趣味などの借り入れに関しては考慮されませんが、マイホームや車の購入など、夫婦生活のための借り入れたと判断できるものに関しては財産分与の対象として考慮されます。

財産分与に係る税金

では、この離婚に伴う財産分与に対して、税金はどのように考えられているのでしょうか。

財産分与により行われた財産の移動に関して、基本的に税金は発生しないものとされています。財産分与は夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。

しかし、以下の場合には「贈与税」が発生するとされています。

• 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
• 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

つまり財産が多すぎる、税金を免れるためだけに行われた離婚であると判断された場合には、財産分与であっても贈与税が発生します。

不動産の財産分与に係る税金

では不動産の財産分与に関しても税金は考慮しなくてよいのでしょうか。通常、不動産の譲渡が行われると、

• 不動産取得税
• 譲渡所得税

が発生します。不動産の財産分与について、これらの税金にの扱いは以下のように考えられています。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の所有権を取得したときに、都道府県から課税される地方税です。この不動産取得税に関しては有償・無償、登記の有無などは問わず発生するものとなります。

しかし、財産分与で不動産を取得した場合には不動産取得税は通常「発生しない」とされています。

譲渡所得税

譲渡所得税は、財産の譲渡により発生した利益に対して課税されるもので、通常不動産の売却の際に発生するものですが、無償で財産を譲り渡す場合にも発生することがあります。この譲渡所得税は、財産分与の際に「発生する」ものとされています。

国税庁では以下の通り、分与した側の人に対して時価を持って譲渡所得が発生すると定めています。

『財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。次に、分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で土地や建物を取得したことになります。したがって、将来、分与を受けた土地や建物を売った場合には、財産分与を受けた日を基に、長期譲渡になるか短期譲渡になるかを判定することになります。』

引用：No.3114　離婚して土地建物などを渡したとき｜国税庁

財産分与に対しての譲渡所得税のポイントは、

• 分与をした人に課税
• 分与を受けた日の時価
• 財産分与を受けた日が基準

となります。分与をした側の人にとっては財産も渡し、税金も支払うこととなるため注意しましょう。

不動産売却に伴う譲渡所得税

では、離婚に伴い不動産を売却した場合にはどのような税金が発生するのでしょうか。この離婚による不動産の売却でも、通常の売却と同様、「譲渡所得税」が発生します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は譲渡収入金額から取得費、 譲渡費用を差し引いた金額となります。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額−（取得費＋ 譲渡費用）

譲渡収入金額は不動産の売却により手に入れた金額（売却価格）、取得費には建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などが含まれます。そして譲渡費用は売却に伴い発生する仲介手数料や印紙税、取り壊し費用などが含まれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

また、譲渡のタイミングによって税率が大きく異なりますので注意しましょう。

所有期間が5年以下の場合、「短期譲渡」に該当し税率は39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）となります。

所有期間が5年超の場合、「長期譲渡」に該当し税率は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）となります。

離婚による不動産売却の確定申告期限と納付期限

離婚によって不動産を売却した場合も通常の不動産売却と同様、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

税金の納付期限は原則申告期限と同じで3月15日までとなります。振替納税を選択している場合4月20日前後に指定している銀行から自動引き落としが行われます。

また住民税に関しては5月以降に市役所等から納税通知書が送付され、普通徴収の場合には6月・8月・10月および翌年の1月の4回、または1回で納付します。給与所得者の場合、給与支払者が毎月の給与から天引きして納付します。

マイホームで3,000万円控除される特例と軽減税率の特例

この譲渡所得税に関しては、マイホームであり一定の条件に該当する場合に3,000万円の特別控除や軽減税率が適用される場合があります。

3,000万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と言います。この特例を受けることで、譲渡所得を大幅に抑え、支払税額を下げることが可能となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。具体的には、所有期間が10年を超えていることが一つの条件となります。

またこの特例は3,000万円控除の特例と併せて適用ができます。

まとめ

今回の記事では離婚により不動産を売却する際に発生する税金について解説しました。売却する際にはもちろん譲渡所得税が発生しますが、注意しなければならないのは不動産の財産分与に関しても分与する側に譲渡所得税が発生するという点です。財産分与を受けた日が基準となり、分与を受けた日の時価で譲渡所得税が計算されます。ただし対象となる不動産がマイホームである場合には控除や特例もあります。

離婚による不動産の売却を検討中の方は、参考にしてください。