任意売却の流れ｜手続き開始のタイミングとタイムリミットに要注意

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任意売却は、どのような流れで進めるのでしょうか。一般に住宅ローンの残債がある状態では、不動産の売却をすることはできません。

しかし、任意売却は残債が残っている状態の売却を可能にし、競売では実現できない価格で不動産を売り渡すことを目指します。

また、通常の売却とは異なり任意売却には債権者との交渉があります。

放っておけば競売にかけられてしまう状況も生まれますので、今回は任意売却の流れがどのように進むのか、そして任意売却はいつまでならできるのかを確認していきましょう。

任意売却を行うときの流れについて

任意売却は、住宅ローンの滞納が数ヶ月続き、債権者から何度か支払の催促を受けたのち、行えるようになります。本来であれば、借りたものですから返さなければなりません。

しかし、場合によっては生活を切り詰めても返済できないことだってあります。ここでは任意売却はどのような流れで進んでいくかを説明します。

住宅ローンの返済の滞納

3ヶ月~6ヶ月ほど住宅ローンの支払を滞納し、期限の利益を喪失した場合、競売か任意売却の判断を迫られるようになります。

任意売却に詳しい業者に相談

どこの不動産会社でもできるのですが、任意売却は債権者との交渉や裁判上の手続きなど通常の不動産業務より専門的な知識が必要になります。任意売却の実績を持つ不動産会社に頼んだ方がよいでしょう。お持ちの不動産の査定をし、いくらで売れるのか市場価値を確認します。

不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約といいます。

任意売却では専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約をします。

どちらも1つの不動産会社のみと契約を行うものですが、両者の違いは専任媒介契約が自分で買主を見つけることができるのに対し、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけることが禁止されている点です。

他にも販売活動状況の報告頻度の義務や、レインズという不動産のデータベースに登録するまでの期限日数の違いがあります。

債権者から任意売却をする許可取得

債権者が認めてくれない場合、任意売却はできません。また連帯保証人からの許可も必要です。

不動産の売却活動を開始

依頼した不動産会社などの業者が売り出し価格を債権者に交渉し、許可が出ればいよいよ売却開始です。

購入者と売買契約の締結

購入希望者を募り、売買のための条件を交渉します。購入者が決まれば、まずは買付証明を発行してもらいます。買付証明とはその不動産を購入する意思表示をする書類です。

この買付証明を元として、返済配当計画書を作成し債権者との交渉が始まります。返済配当計画書へは売却価格と諸経費の明細を書き、売却価格から経費を除いた金額を債権者に配当します。

無事、債権者から返済配当が認められれば、売買契約を締結します。

引き渡し・引っ越し

決済は売買契約が締結されてから一か月後を目途に行います。

その際、残金を受け取ったり、残債の返済、差し押さえの取り下げ、抵当権の抹消登記、所有権移転登記などを行います。そして、引き渡す前には引っ越しも終える必要があります。

任意売却はいつまでできるのか

任意売却は最低でも住宅ローンの返済が一定期間滞っている必要があります。これを基本に考えるわけですが、かといって時間が経ちすぎると今度は任意売却できるタイムリミットを越えてしまいます。任意売却はいつまでに完了させなければならないのでしょうか。

任意売却のタイムリミット｜競売当日まで

任意売却は債権者である金融機関の同意がなければ始められません。したがってその開始時期も売却活動の期間も債権者との交渉次第ということになります。

売却ができない期間がずっと続いているようであれば、債権者は競売手続きを始めてしまいます。競売当日が来れば、任意売却はできなくなります。

任意売却できるタイミング｜滞納期間がキーポイント

まずは滞納してからどのくらいの期間が経過しているのかが問題になってきます。滞納した一ヶ月目にまず督促状（とくそくじょう）というものが届きます。これは返済を滞納すると、支払いを催促するために送られてくるものです。

滞納状態が数ヶ月(おおむね3ヶ月から6ヶ月)続いても支払うことができなければ期限の利益喪失という状態になり、通知が来ます。ここで滞納して6ヶ月目くらいです。

住宅ローンは分割して5年、10年、20年と長いスパンでお金を返していくものですが、期限の利益喪失後は残債を一括で返済をしなければなりません。支払い能力が無いのだから一括で返すことは難しいでしょうが…。この期限の利益喪失から任意売却ができるようになります。

競売にかけられるのは滞納から約8カ月後

期限の利益喪失後はそのまま放っておけば、権利者に競売手続きをされてしまいます。競売での売却価格は、一般的には市場価格の50~60％程度。つまり安く売られることになり、残債は多額になりやすいといえます。その残債は後に一括で支払わなければなりません。競売は避けたいところです。

滞納してから7ヶ月ほど経過すると、今度は代位弁済通知が届きます。代位弁済（だいいべんさい）とは保証会社が債務者に代わって債権者へ残債を返済することで、以降の債権者はこれまでの銀行などから保証会社に変わります。

8ヶ月目では競売の申立が行われ、更に差し押さえ通知書が届き、対象の不動産は差し押さえられます。9ヶ月目で競売開始決定通知書が届きます。

ローン滞納から1年で任意売却ができなくなる

その後4ヶ月ほど経過すると競売の入札が行われるのですが、理論上はこの入札開札日当日が来たときに任意売却はできなくなります。したがって住宅ローンの滞納を行ってから1年ほどで、任意売却はできなくなるということです。

とはいえ、任意売却はまずは専門家に依頼し、債権者との交渉をして、任意売却をしたい旨や、これからの返済計画に納得してもらう必要があります。

開札当日が差し迫ったときにいきなり任意売却したいといっても難しい状況です。任意売却ができるようになったらなるべく早く不動産会社など専門家に相談した方がよいでしょう。

任意売却に精通している業者に依頼する

任意売却は通常の売却と異なり、債権者との交渉で、不動産の売却価額や配当分を決めていくことになります。また任意売却では裁判手続き中の物件を売却するので、裁判や法律について詳しく、スムーズに業務を進められる能力がなくてはなりません。

普通の不動産会社に依頼することもできますが、やはり任意売却の業務が得意な会社を選ぶべきでしょう。

• 任意売却の業務実績があるか確認できるか
• 任意売却も不動産を取り扱う業務。宅地建物取引業免許を持っているか
• 任意売却後の、残債の無理のない返済計画や法的整理での解決サポートといったアフターフォローをしてくれるかどうか

こういった部分であなたの助けになってくれる頼もしい業者を選ぶべきです。

なぜ任意売却は成り立つのか

銀行などから多額の資金を融資してもらったけれど返済ができない…。

だからこそ、少しでも残債を返済するために任意売却を選択するわけですが、任意売却をしても大抵は債務が残ります。その後も返しきれない人は多いでしょう。

ですから任意売却によって金融機関は大きな損をしているのではないか？と思うかもしれません。しかし金融機関は、債務者の債務不履行分を保証会社に補填してもらう仕組みとなっています。

貸し出したお金は保証料により担保されている

住宅ローンを金融機関から借り入れるとき、一括や金利上乗せというかたちで保証会社へ保証料を支払っているはずです。融資を受けた額や返済期間によって代わりますが、数千万円の借り入れをしているのであれば、保証料は数十万円単位の額です。

保証料が無料の場合もありますが、その場合は、融資手数料や金利の中に保証料が含まれていると考えられます。

保証料の役目は、万が一債務者からお金を返してもらえなかった場合のリスク回避です。融資額に応じた保証料を保証会社は貰い、債務不履行のときは債務者に代わって保証会社が債権者である金融機関に残債分のお金を支払う。

そして今度は保証会社が債権者となり債務者から債務の回収を図る。これが仕組みです。そして今度は保証会社が債権者となり、債務者から債務の回収を図る仕組みとなっています。

任意売却が認められるのは皆が高額な保証料を払っているから

保証料は高額ですが、とはいえ普通は数十万円、100万円の融資で1万円程度です。融資を受けた額と比べればだいぶ低いのがわかりますよね。

このことから分かる通り、住宅ローンというのは保険と同じようなもので、多数の債務者から保証料をもらっておくことで、1人の債務不履行に対するリスクを補っているのです。

世の中の債務者が高額な保証料を支払って、なおかつ住宅ローンの返済をしっかりと行っているからこそ、任意売却が成立しているということを知っておきましょう。

まとめ

任意売却をするにあたり一番気をつけるべきことは、競売にかけられないようにすることです。滞納前から焦って動く必要性はありませんが、滞納が何ヶ月か続き、手遅れになる前に業者に相談し、今度どう動くかを決めていきましょう。

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