不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

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不動産売却によって、所得税、住民税が課されるケースがあることをご存じでしょうか。購買時の価格より高く売れた時に限定されますが、思いのほかに不動産が高く売却できた方は、所得税、住民税が課されるかもしれないので気を付けてください。

では、不動産売却で所得税、住民税が課せられた場合、どれくらいの税金がかかるのでしょうか。今回の記事では、不動産売却にかかる所得税、住民税の計算方法や、不動産売却時にかかる他の税金についてまとめてみました。

不動産売却の際にかかる不動産譲渡所得税(所得税＋住民税)の計算方法

まず、不動産売却にかかる所得税、住民税の対象となる所得を不動産譲渡所得と言います。

 不動産譲渡所得＝売却価格－(取得費＋諸経費)－特別控除

不動産譲渡所得は上記の式で求めることができますが、この不動産譲渡所得がプラスになった場合、不動産譲渡所得×(所得税率＋住民税率)を税金として納めなければなりません。

※以下、不動産譲渡所得にかかる所得税、住民税を合わせて不動産所得税と記載させていただきます。

では、ここで取得費、諸経費、特別控除とはどういったものなのか、またどれくらいの税率が課せられるのかは、不動産譲渡所得を計算するために必要なので、以下で説明していきます。

参考：譲渡所得の計算のしかた｜国税庁

取得費

取得費とは、以下の計算式で求めた値のうち高額なものを指します。

1. 実額法：取得にかかった費用の合計額－減価償却費
2. 概算法：売却金額×5%

※取得費が不明な場合は概算法を使用する

実額法における取得にかかった費用とは、実際に不動産を購入する際にかかった全ての費用が含まれますが、一般的には以下の費用を含めます。

<取得にかかった費用の主な項目>

• 購入代金
• 建築費用
• 購入時の仲介手数料
• 不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 住宅ローン保証料(ローンの返済不能の際に保証会社に代わりに返済してもらうための代金)

参考：取得費となるもの｜国税庁

減価償却費とは

実額法では、取得にかかった費用と同時に、減価償却費を計算しなければなりません。減価償却とは、時間と共に劣化する資産を購入した際、購入代金を一定年数で分割して経費として計上するための計算方法です。

1. 建物の購入価格の確認
2. 耐用年数の計算
3. 耐用年数から償却率を求める
4. 減価償却費＝建物の購入価格×償却率

・①建物の購入価格の確認

減価償却費は、上記の4つのステップで求めることができますが、減価償却は時間と共に劣化する資産を対象としているため土地は含まれません。そのため、建物の購入金額を知る必要がありますが、詳しくは不動産会社で確認してください。

・②耐用年数の計算

また、耐用年数に関しては、まず対象の建物の法定耐用年数について知る必要があります(参照：「耐用年数（建物・建物附属設備）｜国税庁」)。

<主な法定耐用年数>

• 鉄骨鉄筋コンクリート：47年
• れんが造：38年
• 木造：22年

法定耐用年数を元に耐用年数を求めていきますが、耐用年数は以下の計算式によって求めていきます。

木造建築の場合の法定耐用年数は22年ですが、築16年の場合の耐用年数は、(22-16) ＋16×0.2＝9年です。

・③耐用年数から償却率を求める

耐用年数を元に、「減価償却資産の償却率表｜国税庁」から償却率を求めることができますが、不動産の取得日が平成19年4月1日以降か平成19年3月31日以前かで償却率は異なります。先ほどの耐用年数が9年でしたので、表から償却率は不動産の取得日が平成19年4月1日以降の場合は0.112、取得日が平成19年3月31日以前の場合は0.111です。

・④減価償却費の計算

建物の購入価格、償却率がわかったら、建物の購入価格×償却率によって減価償却費が求まります。

参照：「不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識」

諸経費

諸経費とは、売却するためにかかった費用の総額です。主な諸経費として以下の項目を参考にしてください。

• 売却時の仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)
• 測量費用
• 立ち退き費用(賃貸物件として貸し出していた場合)
• 取り壊し費用
• リフォーム代

参考：譲渡費用となるもの｜国税庁

特別控除

特別控除は、不動産譲渡所得から一定額が控除される制度になりますが、売却する人の状況によって控除の内容は異なります。

• 公共事業のための土地・建物の売却：5,000万円
• 住居用の土地・建物の売却：3,000万円
• 特定土地区画整理事業のための土地の売却：2,000万円
• 特定住宅造成事業のための土地の売却：1,000万円
• 農地保有の合理化のための土地の売却：800万円

マイホームを売却する方は、3,000万円の控除が受けられると思ってください。また、控除は、不動産売却で発生する所得税、住民税の額が少なくなるので適用させた方がお得です。

不動産譲渡所得税率

不動産譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なりますが、所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)で税率が39.63%、5年を超える場合(長期譲渡所得)で税率が20.315%になります。

※この所有期間は、売却年の1月1日を基準に数えます。

また、売却する不動産を10年以上、マイホームとして所有していてかつ暮らしていた場合、軽減措置を適用することが可能です。軽減措置を適用させることで、不動産譲渡所得の6000万円までの部分が税率14.21%になり、6000万円を超える部分は20.315%になります。

参考：土地や建物を譲渡したとき｜国税庁

譲渡所得税の計算例

では、マイホーム用の不動産売却を例に、以下の条件で所得税、住民税を計算していきましょう。

取得費

所得税、住民税を求めるためには、不動産譲渡所得を計算しなければなりませんが、まずは取得費から計算していきます。

1. 実額法：取得にかかった費用の合計額－減価償却費
2. 概算法：売却金額×5%

・①実額法

取得費を実額法で計算した場合、取得にかかった費用の合計額は、3,000万円＋130万円＋90万円＋60万円＝3,280万円です。減価償却費(＝建物の購入価格×償却率)を求めるためには、まずは、耐用年数を調べる必要がありますが、木造建築であるため法定耐用年数は22年であり、築16年であるため耐用年数は(22-16) ＋16×0.2＝9年になります。

そして耐用年数を元に償却率を求めますが、取得日が平成20年であるため、「減価償却資産の償却率表｜国税庁」から償却率は0.112です。建物の購入代金は1,800万円のため、減価償却費＝1800万円×0.112＝2,016,000円になります。よって、実額法による取得費は、32,800,000円－2,016,000円＝30,784,000円です。

・②概算法

概算法で計算した場合は、売却金額7,000万円×5%＝350万円になりますが、実額法で計算した値の方が高くなるため、取得費は30,784,000円になります。

諸経費

諸経費に関しては、売却時の仲介手数料の170万円、印紙代の6万円、リフォーム代の500万円を合わせて、676万円になります。

特別所得

マイホームの売却であるため控除額は3,000万円です。以上から不動産譲渡所得は、7,000万円－(3,078万円4千円＋676万円)－3,000万円＝2,456,000円になります。

税率

現在、平成29年ですが、平成20年から数えて9年間、住んでいたことになり、長期所得者となるため、不動産譲渡所得の税率は20.315%です。よって、不動産所得税は、2,456,000円×20.315%＝498,936円になります。

【参照】
▶︎「土地や建物を売ったとき｜税について調べる｜国税庁」
▶︎「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識」

不動産売却の譲渡所得税について知っておくべきこと

不動産売却によって不動産譲渡所得税を納める上で、知っておくべきことについてまとめました。

確定申告によって納税する

まず、不動産譲渡所得税は確定申告によって納税しなければなりません。確定申告の期間は、2月16日～3月15日になりますが、詳しくはご利用の税務署にてご確認ください。

マイホーム買い替え時の特例

マイホームを売却する方の中には、新しくマイホームを買われる方は少なくないでしょう。マイホームを買い替える方は、不動産譲渡所得から買い替え先の新居の購入額を控除に含めることができます。つまりは新居の購入額×不動産所得税率の税金の負担が無くなるということです。しかし、不動産所得税率の軽減措置、控除の特例と併用することはできません。

利用条件

なおこの特例を利用するためには、以下の条件を満たしていることが必要です。

• 売却する不動産の住居期間が10年以上、かつ売却年の1月1日にて建物・土地の所有期間が10年を超えていること
• 売却年の昨年から翌年までの3年の間に移住先の新居を購入していること
• 売却価格が1億円以下

売却後に住宅ローンがある場合の特例

不動産売却をする方の中には、売却したにも関わらず、売却した不動産のローンを完済できない方もいるでしょう。この場合、譲渡損失額(＝購入価格－売却価格)を一般所得の控除に含めることができます。つまりは譲渡損失額×所得税率だけ税金の負担が軽くなるのですが、売却した年から3年間、この控除は適用されます。

また、マイホームを買い替えた結果、ローンが残った場合でもこの特例を適用させることができますが、この場合の譲渡損失額は新居の購入価格－売却価格になります。

参考：特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｜国税庁

利用条件

この特例を利用するためには、以下の要件を満たすことが必要です。

• 売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている
• 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

不動産売却時に譲渡所得税以外で課せられる税金

不動産売却をする際には、譲渡所得税以外にも発生する税金があります。

消費税

その一つとして消費税をあげることができますが、対象になる主な費用は以下の通りです。

• 仲介業者への仲介手数料
• 司法書士への抵当権抹消登記の報酬金
• ローン返済の手数料

抵当権抹消登記とは、売却する不動産に住宅ローンが組まれている場合に銀行から不動産に設定されていた抵当権を解除するための法的手続きになります。また、不動産を売却してローンを完済しますが、完済する際には返済の手数料が取られ、手数料には消費税が課されます。

計算例

• 仲介手数料：200万円
• 司法書士への報酬金：1万円
• 返済手数料：4,000円

もし、上記の費用がかかった場合、 (200万円＋1万円＋4,000円)×0.1＝201,400円の消費税がかかる計算になります。

売買契約書の印紙税

不動産売却をする際には、買主と売買契約書を結ばなければなりませんが、その際に印紙税がかかります。

計算の例

印紙税は、売却価格に比例しますが、売却価格が7,000万円の場合の印紙税は3万円であり、買主と売主の両方の契約書の印紙代を合わせて6万円です。

※平成26年4月1日～令和2年3月31日に契約した場合、軽減措置が適用される。

参照：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」

抵当権抹消登記の免許税

先ほども簡単に説明しましたが、売却する不動産に住宅ローンが組まれている場合、銀行から設定された抵当権を解除するための抵当権抹消登記手続きを行わなければなりません。

計算の例

抵当権抹消登記をするためには、不動産一つあたり1,000円の免許税が発生しますが、土地と建物の免許税は別々にカウントするため、1,000円×2＝2,000円の登録免許税が発生すると思ってください。

不動産売却における税金を安くするためには

最後に不動産売却時の税金を安く抑えるための方法について確認していきましょう。

売却までの所有期間を長くする

まず、不動産を売却するまでの期間を長くすることで、不動産譲渡所得税を安く抑えることができます。先ほどお伝えした通り、不動産の所有期間が5年を超えた場合、10年を超えた場合で不動産譲渡所得税率が低くなるためです。

仲介手数料を抑える

仲介手数料を安く抑えることで、消費税を安く抑えることができます。仲介手数料を安く抑えるためには、不動産会社と交渉しなければなりませんが、交渉時には以下の2点を意識してください。

• 仲介を依頼する段階で交渉する
• 買い手と同じ仲介業者を利用する

不動産会社は通常、買い手と売り手の両方から仲介手数料を貰いますが、買い手と売り手が同じ不動産会社を利用する場合と、別々の不動産会社を利用する場合でわかれます。

当然、不動産会社は買い手と売り手が同じ会社を利用してくれた方が手数料は多く入りますが、その分、仲介手数料の値引き交渉に応じやすくなります。

売買契約書はコピーをとる

売買契約書を発行するにあたり、印紙税がかかりますが、買い手と自分の控えの両方の契約書が必要な場合、二枚の印紙が必要なため印紙税は二倍になります。印紙税を一枚分に抑えるためには、契約書を一枚に抑えるべきで、そのために控えの契約書をコピーで済ませるなどの工夫をしましょう。

まとめ

一般的に自宅を売却する際に、よっぽど高い金額で売却できない限り、所得税、住民税が課せられることはほとんどないでしょう。ですが不動産売却に伴う費用、税金の知識は知っておくべきだと思います。不動産売却に関する税金について理解する上で当記事を参考にしていただけたら幸いです。

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