任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識

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• 家を売りたいけど住宅ローンの残債が残っている・・・
• 売却して得たお金を使っても返済しきれないほど残っている・・・

そんなとき任意売却という方法があります。ただ、結論から言いますと任意売却で残債（未返済分の住宅ローン）が消え去るわけではありません。

しかし、それでも残債が残っているとき、任意売却があなたの助けになる可能性があります。任意売却とはどういうものか、残債の返済義務は残るものの、任意売却を利用する価値はどこにあるのかをこの記事でお伝えいたします。

任意売却をしても残債が残る場合の扱い

任意売却をおこなった後にそれでも残債がある場合、債務者はどうしたらいいのでしょうか。

 任意売却のしくみ

残債がある場合売却できないはずなのにどうなっているんだ？と思うかもしれません。しかし任意売却でも同様にローンの支払はしているのです。

ローンを組むとき、貸し手（債権者）と借り手（債務者）がいます。個人で不動産を購入したのであれば、債権者は住宅金融支援機構や銀行、信託銀行などの金融機関で債務者は不動産の購入者です。

本来ならば債務者が債権者に毎月住宅ローンを返済することになるのですが、任意売却の場合は異なり、債務者に代わって保証会社や移譲された債権回収業者が債務者にローンの返済をします。

要約すると債務者が本来払うべきだったものを保証会社か債権回収業者が代わりに払ってくれるというものです。これを代位弁済といいます。

債務者は売却して得たお金（＝売却代金）を保証会社または債権回収業者に支払いますが、残債が売却代金より大きい場合、当然返済しきれません。

 任意売却後の残債は返さなければならない

任意売却をしたら残った残債は支払わなくていいのかというと、そんなことはありません。売却後に支払いきれなかった残債も含め、債務は返済する義務があります。

任意売却後の残債の処理方法の1つとして、住宅金融支援機構なら10年、銀行なら5年の時効まで放っておき、債権者に時効期間が来たことを主張する（時効援用）というものが挙げられますが、リスクが大きくオススメできません。

銀行などから債権譲渡あるいは委託をうけたサービサーと呼ばれる債権回収業者は貸したお金を少しでも多く回収したいと考えます。

したがって、債権者は債務者が会社から給料をもらっているサラリーマンであれば差し押さえをしてきますし、裁判で請求をしてくる可能性もあります。またその間は時効が中断しますので時効成立はとても難しいと考えられます。

競売よりも任意売却を選択したほうがいい理由

一括返済できない場合、住宅ローンの債権者である金融機関は不動産を売却し、少しでも多くの残債を回収しようとします。これを競売手続きといいますが、競売には債務者にとってデメリットが多く、特に競売での売却価格は市場価格50~60%ほどです。

簡単に言うと安く売り飛ばされるわけです。安価で売却された結果、売却したことによって得られるお金が少なくなり、より多く残債が残ってしまいます。

では任意売却ではどうなのでしょうか？

競売と比べた場合のメリット１｜返済は分割で行える

先ほどローンの滞納をした場合、残債は一括返済しなければならないと説明させていただきました。その上、競売をしたあとに残債が残っている場合はやはり一括返済しなくてはいけない状態になります。一方で任意売却の場合は残債の返済は分割で支払うことが可能で、債権者との話し合いで生活状況を考えた上、ローンの借り手にとって無理のない返済ができるように交渉します。

競売と比べた場合のメリット２｜競売に比べ売却価格が下がりにくい

競売では市場価格の50~60%程度の価格で売却されます。これは内覧制度以外で物件の情報を直接確認できないことや瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と言って、欠陥などがあったときに売主が取る責任がないことなどが理由になっているのですが、売却価格が低ければ当然、その後の残債の額は大きくなります。

一方で任意売却では市場価格をベースに売却することになるので、価格が下がりにくく、任意売却後の残債の額は競売に比べ小さくなることが多いです。（そもそも競売より高く売れない場合、債権者が売却を認めない可能性が高い）

競売と比べた場合のメリット３｜売却費用のお金を用意しなくていい

不動産を売却するにあたって不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消登記代、滞納分の住民税・固定資産税、マンションであれば滞納分の管理費・修繕積立費の支払費用がかかります。

普通、売却費用は事前に用意しておくものですが、任意売却では売却価格から捻出されるので、費用を別途用意しておく必要がありません。元よりローン返済ができないほどの状態だからこその任意売却なのですが、このように売却時に負担が少ないことは任意売却の特徴でしょう。

任意売却にはデメリットもある

メリットばかりではありません。どのようなデメリットがあるのでしょうか

任意売却ができないことがある

希望しても任意売却がそもそもできないケース、しづらいケースがあります。

• 競売価格よりも売却価格が低く債権者が許可しない
• 夫婦、両親など共有者が売却に同意してくれない
• 担保権者が一人でも売却に同意してくれない
• 差し押さえを解除しないといけない

不動産の共有者や担保権者が複数いる場合、1人でも売却することや担保権を解除することを認めなければ任意売却はおこなえません。

また少しでも多くのお金を回収したいので、任意売却での売却価格が競売によるものより低ければ認めてくれません。差し押さえに関しては解除しないと売却ができないのですが、そのためには滞納した分の税金を収めなければなりません。

もしも多額の税を滞納しているのであれば支払うことが難しくなり、差し押さえの解除ができず任意売却をおこなうことができません。

信用情報機関に登録されるかもしれない

信用情報機関とは、金融機関やクレジット会社などの加盟している会社から渡される消費者の信用情報を管理したり、提供をすることで健全な取引を図る組織です。

信用情報はローンやクレジットの返済や支払い能力を示す個人情報のことで、任意売却をしているあいだは住宅ローンの返済を滞らしている状態ですので、信用情報機関にはローン返済を延滞したという情報が登録されてしまいます。

延滞情報は融資を受けるための審査において不利な事項です。5~7年で延滞情報は消えますが、登録されている期間は新たに住宅ローンを組んだりするのが難しくなるという点でデメリットです。

任意売却後の残債はサービサーに相談しよう

任意売却をしても、売却価額より残債の額のほうが大きければその分の残債は残りますし、任意売却後の債権は無担保債権となるので、サービサー（債権回収会社）へ売却されるケースが多いです。

つまり、債権者から安価で債権を買い取るサービサーに相談すれば、交渉を行って債務圧縮で支払うべき金額を減らしてくれたり、その債務者からは大して回収を望めないことを考慮し、無理のない返済計画（少額での分割支払）に乗ってくれることも多いでしょう。

まとめ

第三者である保証会社やサービサーに残債を払ってもらい、売却後に残る残債の債務者自身の支払を後回しにすることで、通常の不動産売却ではできない残債が残る状態での不動産売却が可能になることが、任意売却の特徴です。

任意売却の良いところ

• 売却後に残債が残る状態でも売却できる
• 債権者との交渉次第ではあるが、分割返済かつ少額からの返済ができる
• 債務圧縮で支払うべき金額を減らせる可能性がある

また、任意売却後の残債は無担保の債務となるために、生活を逼迫するような無理な支払は要求されづらく、生活状況に合わせた返済計画を建てられるのが最大の利点でしょうから、もし残債が残った場合は、一度サービサーへの相談を検討してみると良いかもしれませんね。