マンション売却の仲介手数料が無料の仕組みとは？無料にする方法や注意点を解説

マンション売却を検討している人の中には、仲介手数料を無料にする方法を知りたいと考える人が多くいるでしょう。

仲介手数料はマンション売却の諸費用の中で大部分を占める費用で、ケースによっては100万円以上かかることも少なくありません。仲介手数料を無料にすることができれば、マンション売却による手取り額を大幅に増やせるでしょう。

今回は、マンション売却で仲介手数料が無料になる仕組みや、無料を実現する方法について解説します。また、仲介手数料無料以外に手取り額を増やすコツも紹介しているので、マンション売却で少しでも多くの資金を得たいと考えている人は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

マンション売却における仲介手数料とは何か

マンション売却時の仲介手数料とは、仲介業務を行う不動産会社に支払う手数料のことです。マンション売却は、法律が関係したり買い手を探すための広告を行ったりする必要があるため、個人で売却活動を行うことは大変です。そのため、不動産取引のプロである不動産会社が仲介として売主と買主の間に入り、仲介業務を行い取引をスムーズに進めます。

マンション売却で行われる仲介業務には、主に以下が挙げられます。

• 不動産査定

• 広告活動

• 案内業務

• 契約手続き

• 各書類の作成・説明

仲介手数料の金額は、成約価格により異なります。成約価格別の仲介手数料の上限は次の表のとおりです。

上記の金額はあくまで「上限」です。そのため、中には仲介手数料を割り引く、無料にするなどのサービスを行っている不動産会社があります。仲介手数料は不動産会社を運営するための重要な報酬にもかかわらず、なぜ「仲介手数料無料」のサービスを行えるのでしょうか。

マンション売却の仲介手数料が無料になる仕組みとは

不動産会社からすると、仲介手数料無料はリスクが大きいサービスです。しかし、不動産会社が仲介手数料無料のサービスを行えるのは、別の方法で利益を得る仕組みを構築しているためです。

買主からも手数料を得られる「両手取引」である

不動産会社が仲介手数料無料のサービスを行える1つ目の仕組みは、「両手取引」を行っているからです。両手取引とは、売主・買主の双方の仲介を担当し、どちらからも仲介手数料を得られる取引です。両手取引を行うことで、売主の仲介手数料を無料にしても、買主からの仲介手数料で利益を得られます。

たとえば、3,000万円のマンションを不動産会社が両手取引した場合、通常は以下の報酬が手に入ります。

• 買主：3,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝105.6万円

• 売主：3,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝105.6万円

• 合計：211.2万円

しかし、この場合では売主の仲介手数料を無料にしても、報酬の半額は手に入ります。

• 買主：3,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝105.6万円

• 売主：仲介手数料無料

• 合計：105.6万円

このように、売主の仲介手数料は無料にするものの、買主からの仲介手数料を得られる両手取引を行うことで、仲介手数料無料のサービスが実現するのです。

不動産会社が買取を行うケースである

仲介手数料が無料になる2つ目のケースは、不動産会社による買取で売却した場合です。不動産会社による買取とは、不動産会社が直接売主からマンションを購入する取引です。不動産会社は、買い取ったマンションを転売して利益を得ます。不動産会社による買取では、不動産会社が「仲介」ではなく「買主」として取引をするため、仲介手数料がかからないのです。

不動産会社による買取の注意点は、不動産会社は転売目的でマンションを購入するため、相場より低い金額でなければ取引が成立しないことです。一般的に相場の6〜7割が買取金額になるので、できるだけ高く売りたいという人には不向きの売却方法です。ただし、買取は価格の折り合いがつけば数週間で現金化できるため、スピードを重視する人におすすめです。

不動産会社による買取で仲介手数用を無料にできますが、メリット・デメリットがあるので、利用には慎重な検討が必要です。

売却にかかる経費を削減している

マンション売却の仲介手数料が無料になる仕組みとして、売却にかかるコストを削減し、その分を仲介手数料無料として還元しているケースもあります。企業努力によって仲介手数料無料が実現しているケースです。

コストを削減した取り組みとして、主に以下が挙げられます。

• 極力オンラインで業務を完結している

• 実店舗を削減して固定費を削減している

• AIを利用した営業活動で人件費を削減している

この場合、コストをかけない方法で取引を行うための条件を満たす必要があるため、仲介手数料が無料になる条件をあらかじめしっかり理解しておきましょう。

マンション売却の仲介手数料を無料にする3つの方法

マンション売却で仲介手数料を無料にする方法には、次の3つが挙げられます。

• 「仲介手数料無料」を謳っている不動産会社に依頼する

• 値引き交渉を行う

• 中小規模の不動産会社に依頼する

これらの方法を活用して、お得なマンション売却を実現しましょう。

「仲介手数料無料」を謳っている不動産会社に依頼する

仲介手数料を無料にする1つ目の方法は、はじめから「仲介手数料無料」のサービスを行っている不動産会社に依頼することです。「交渉で無料にする」よりも、最初から仲介手数料無料を宣伝している不動産会社に依頼するほうが、手間やトラブルが少なくなるでしょう。

インターネットでさまざまな仲介手数料無料の不動産会社が出てくるので、マンションのエリアや売却方法に合わせて、気になる不動産会社をチェックしましょう。

値引き交渉を行う

仲介手数料を無料にする2つ目の方法は、不動産会社に対して仲介手数料の値引き交渉を行うことです。法律で定められているのはあくまで仲介手数料の上限額のため、値引き交渉により無料、または値引きを行ってくれるかもしれません。

値引き交渉の注意点として、基本的にはあまりしつこく交渉しないことです。不動産会社が値引きに対して前向きではないにもかかわらずしつこく交渉し続けると、不動産会社との関係が悪化し依頼自体を断られるおそれがあります。

不動産会社と良好な関係を築き、高値で売却してもらうためにも「値引きしてもらって当たり前」という考えではなく、あくまでお願いベースで値引き交渉を行いましょう。

中小規模の不動産会社に依頼する

値引き交渉を成功させるために、大手ではなく中小規模の不動産会社に売却を依頼することも考えられます。

大手不動産会社では、企業の利益が優先される傾向にあるため、仲介手数料の割引は断られることがほとんどです。しかし、中小規模の不動産会社であれば、顧客一人ひとりとの対応を重視するため、仲介手数料の相談に乗ってくれる可能性があります。ただし、すべての中小規模の不動産会社が相談に乗ってくれるわけではありませんので注意が必要です。

少しでも仲介手数料を抑えたいと考えているのであれば、大手不動産会社より中小規模の不動産会社に相談してみましょう。

マンション売却の仲介手数料を無料にする注意点

仲介手数料を無料にする方法を3つ紹介しましたが、気をつけるべきポイントも存在します。

• 買主が見つかりにくくなるおそれがある

• 仲介手数料以外の名目で費用請求があるかもしれない

• 買主からの値引き交渉が増える

仲介手数料を無料にしてもらう際は、ここで紹介する点に気をつけましょう。

買主が見つかりにくくなるおそれがある

1つ目の注意点は、買主が見つかりにくくなるおそれがあることです。仲介手数料を無料にすることで、通常の取引より収益性が下がるため、広告活動や人件費にかけるコストが削られるからです。

宣伝費が削られることで、物件が人目につく機会が減ってしまうでしょう。また不動産業者としては、仲介手数料を無料にした物件より、通常通り仲介手数料を得られる物件のほうが利益率が高いため、そちらを優先して紹介する可能性もあります。

報酬額は、売却を依頼する不動産会社のモチベーションや広告費に影響することを理解した上で、仲介手数料無料のサービスを利用しましょう。

仲介手数料以外の名目で費用請求があるかもしれない

仲介手数料が無料になったとしても、それ以外の名目で費用請求のおそれがある点にも注意が必要です。仲介手数料には上限額が定められていますが、それ以外の費用には制限がないため、追加で費用を請求されるケースがあります。

しかし、ほとんどの業務は仲介業務に含まれる費用なので支払う義務はありません。例外で別途支払う必要がある費用は次のケースです。

• 売主の希望で特別な広告を依頼した場合の費用

• 売主の希望で遠隔地の購入希望者と交渉した場合の交通費

仲介手数料が無料だとはいえ、他の費用がかかってしまうと意味がなくなります。かかる費用を不動産会社へ事前に確認し、資金計画をしっかり立てることが重要です。

買主からの値引き交渉が増える

仲介手数料が無料になる場合の3つ目の注意点は、買主からの値引き交渉が多くなりやすいという点です。売主が仲介手数料無料だと知れば、それを理由に値引き交渉を行ってくるでしょう。

適切に値引き交渉に応じるためには、初めから値引き交渉を考慮した売出価格を設定しましょう。たとえば、相場が3,000万円のマンションの場合、値引きを考慮して売出価格を3,180万円に設定するなどの対策が考えられます。

仲介手数料が無料になると値引き交渉が増えることを予測し、それに対する策を講じておくとスムーズに対応できるでしょう。

マンション売却で仲介手数料を無料にするよりも重要なポイント

マンション売却で仲介手数料を無料にする方法や注意点を解説しましたが、マンション売却でより多くの利益を得るためには仲介手数料以外にも意識するべきポイントがあります。

• 複数の不動産会社に相談する

• 譲渡所得税が控除される特例を利用する

• 内覧の準備を十分に行う

それぞれのポイントを詳しく解説します。

複数の不動産会社に相談する

仲介手数料を無料にするより重要な1つ目のポイントは、複数の不動産会社に査定依頼を出し、マンション売却に強い会社へ売却を依頼することです。マンション売却に強い不動産会社へ依頼すれば高値で売れる可能性が高まり、仲介手数料を無料にするよりも高い費用対効果が期待できます。

複数の不動産会社へ査定依頼を出す際は、不動産一括査定がおすすめです。不動産一括査定とは、マンションの情報を入力して送信するだけで、まとめて複数の不動産会社に査定依頼を申し込めるサービスです。複数社からの査定依頼を比較検討すれば、マンション売却に強い不動産会社がどこかを知ることができます。

マンション売却に強い不動産業者かどうかは、実績の多さを参考に判断すると良いでしょう。実績を調べるためには、査定を受ける際にそれぞれの担当者に聞いたり、不動産会社のホームページの実績紹介のページをチェックしたりしましょう。仲介手数料が無料になる不動産会社ばかりに固執するのではなく、早く高値で売却できる会社を選ぶことも重要です。

譲渡所得税が控除される特例を利用する

マンション売却による手取り額を増やすためには、譲渡所得税が控除される特例や制度を有効活用することも重要なポイントです。マンション売却で利益が出た場合、特例を活用することで100万円以上の節約につながる可能性があります。

マンション売却で活用できる特例には、主に以下の2つが挙げられます。

• 居住用財産の3,000万円特別控除

• マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に譲渡所得から3,000万円までを控除できるという制度です。また、マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超え、かつ一定の要件を満たしたマイホームを売却する際に適用される軽減税率です。マイホームを売ったときの軽減税率の特例に適用される税率は以下のとおりです。

譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が変わるため、期間を意識するだけで大きな節税につながります。仲介手数料無料を考えることと並行して、節税対策にも意識を向けましょう。

内覧の準備を十分に行う

マンション売却では、内覧の準備を入念に行い購入希望者に与える印象を良くすることで、高値で売却できる可能性が上がります。室内に汚れや傷が多かったり、片付けができていなかったりすると、値引き交渉の材料になってしまいます。

マンションの印象を良くする準備として、主に次の対策が考えられます。

• 部屋の掃除・片付けを徹底する

• 内覧する人のスリッパを用意する

• 照明や陽の光で室内の明るさを確保する

• 室内の匂い対策をする

• ペットを飼っている場合は他に預けておく

また、空家の状態で売りに出すのであれば、家具や照明で室内を演出するホームステージングや、プロによるハウスクリーニングなどを検討すると良いでしょう。

内覧の際に万全な準備を行い印象を良くすることで、購入希望者にマンションの魅力を存分にアピールできます。

まとめ

この記事では、マンション売却時の仲介手数料を無料にする仕組みや注意点、仲介手数料以外に意識するべきポイントを紹介しました。仲介手数料無料が実現するのは、買主からも手数料を得られる両手取引や、不動産会社による買取が行われているためです。ただし、仲介手数料無料サービスを利用すると、買主が見つかりにくくなるおそれや値引き交渉が増える可能性がある点に注意が必要です。

マンション売却において、仲介手数料が無料になると手取りが増えて助かりますが、それ以上に高く売却するために何ができるのかを考えることも重要です。自分に合った方法でマンション売却の手取り額を増やせるよう、この記事を参考にして売却活動に臨みましょう。