土地を売却する際の注意点を不動産会社・個人間での売買にわけて解説！売るときの流れや費用も紹介

土地の売却を検討しているものの「失敗しそうでこわい」「どのような点に注意すべきなのか？」といった不安や疑問を抱えている人は多いのではないでしょうか。

本記事では、土地売却時の注意点を「不動産会社で売る場合」「個人間で売る場合」の2パターンに分けてわかりやすく解説します。

売却時の流れ、費用、土地をうまく売るためのコツなども紹介するので、参考にしてください。

【不動産会社で売る】土地を売却する際の注意点

まずは不動産会社で土地を売却する際の注意点10選を紹介します。

隣地との境界を確定させておく

土地の売却時には、トラブルを防ぐ意味でも隣地との境界を明確化させておくことが大切です。

まずは売却活動に入る前の段階で、以下の3つを確認します。

1. 確定測量図を保有しているかどうか

2. 隣地との境界に境界標があるか

3. 前面道路との境界に境界標があるか

確定測量図を保有していない、または隣地との境界がはっきりしていない場合は、売却地の所有者、隣地所有者、土地家屋調査士の3者立会いのもとで境界を確認しながら測量する境界確定測量を実施するのがおすすめです。

境界は売却時だけでなく、売却後のトラブルに関わる要因であるため、まずは不動産会社などの専門家に相談するとよいでしょう。

相続した場合は相続登記を忘れない

相続によって取得した土地を売却する場合には、事前に相続登記を忘れずにおこなっておく必要があります。

相続した土地は、相続登記により土地の名義人を変更しておかないと売却できません。

不動産を売却できるのは登記簿に当該不動産の所有者として記載されている人物だけであるため、記簿の名義が変わっていない以上は土地を売却できないのです。

相続登記の手続きは自分でおこなうことも可能ではあるものの、専門的な知識に加えて時間と手間がかかるため、司法書士や土地家屋調査士などに依頼するとよいでしょう。

以下に司法書士へ相続登記の申請手続きを依頼した場合の相場を紹介するので、参考にしてください。

【所有権移転登記（相続）の相場】

引用元：日本司法書士連合会｜報酬アンケート

ローンの残債を確認しておく

土地を売却する差には住宅ローンの残債を確認しておきましょう。

完済している場合はそのまま売却できますが、住宅ローンが残っている場合は以下いずれかの方法で完済しなければなりません。

1. 土地の売却代金で完済

2. 土地の売却代金が残債を下回る場合は、自己資金で補填して完済

いずれの場合も、ローンの残債、売却予想価格、諸費用を含めて計画を立てる必要があるので、不動産会社に相談するのがおすすめです。

必要書類を把握しておく

不動産の売買では、さまざまな書類が必要となるため、直前になって慌てないよう早めに準備しておきましょう。

【土地売却時の主な必要書類】

• 登記済証（権利証）または登記識別情報

• 本人確認書類

• 固定資産税および都市計画税納税通知書の写し

• 実印・印鑑証明書

• 固定資産評価証明書

• 住民票

• 土地測量図・境界確認書

• 抵当権抹消書類

• 住宅ローンの償還表

• 購入時の売買契約書や重要事項説明書

上記はあくまで土地のみを売却する際に必要な書類であり、建物とあわせて売却する場合には追加の必要書類が発生するため注意しましょう。

契約不適合責任の内容を把握しておく

契約不適合責任とは、納品された目的物が事前に決めていた種類・品質・数量に対して契約内容に適合しないことが判明した場合、売主が負担する責任を指します。

わかりやすく言い換えると「買うときに約束した物と現物が違う際に、売主が負う責任」が契約不適合責任です。

不動産取引で契約不適合責任を問われると「目的物の補修」「代替物や不足分の引き渡し」「代金減額請求」「損害賠償請求」といった事態に発展する恐れがあるため、土地を売る際には契約不適合責任の内容に十分注意しなければなりません。

【土地の売買で契約不適合責任を問われるおそれがある具体例】

• 売却後に土壌汚染が判明した

• 売却後に埋没物が見つかり、撤去の必要があると判断された

• 契約内容と土地の広さが違う

• 心理的瑕疵の対象となる事件や事故の説明を怠った

リスクを回避するには専門的な知識が求められるため、不動産会社と一緒に確認するのが安心です。

借地を売却する場合はトラブルに注意する

借地は土地の所有者である地主、土地を借りている借地人という複雑な関係で成り立っているため、売却時には注意が必要です。

地主から見ると、借地権が設定されている土地は「底地」と呼びますが、底地を売却するもっとも一般的な方法は「現在土地を借りている借地人に売る」方法です。

借地人からすれば、底地の所有権を取得できれば正真正銘、土地と建物の所有者となれるため、将来的なメリットが大きいからです。

ただし、借地人にそもそも購入の意思がない、売買価格がまとまらない、といったケースも十分に考えられます。

また、借地人との借地契約に際してそもそも契約書を交わしていないなどのケースもあるため、底地を売却したい場合には借地契約書をチェックするところからはじめましょう。

現地の不動産会社を利用する

土地を売却する際には、現地に詳しい不動産会社であるかを事前にチェックしましょう。

そもそも正確な査定価格を算出するには、実際に現地で土地を調査したうえで価格を算出する「訪問査定」が必要であるため、現地の不動産会社を利用したほうがスピーディかつ妥当な査定価格に期待できます。

また、土地が所在するエリアに詳しい不動産会社であれば、周辺のニーズや相場、アピールすべきポイントなども熟知している可能性が高いため、少しでも失敗のリスクを抑えやすいといえるでしょう。

一方で、売却したい土地が遠方の場合には契約時や引き渡し時に本人が立ち会う必要があることから、移動時間やコストがかさみがちです。

縁故者や知人を代理に建てることも可能であるため、遠方の土地を売却する場合は念頭に置いたうえで計画を立てましょう。

共有の土地を売却する場合は持分を把握しておく

所有者が複数いる土地を売却する場合はまず、法務局で土地の登記事項証明書を取得して自分の持分を把握します。

持分が把握した後は、次のいずれの方法で土地を売却するのか検討しましょう。

1. 自分の持分を売却：自分の共有持分のみを売却する方法。ただし、持分のみを外部の人が買うケースは少ないため、共有者同士で売買するのが現実的。

2. 分筆したうえで売却：共有している土地を個々の持分割合に応じて分筆してから、土地を単独名義で売却する方法。分筆することにより、自分の意志だけで土地を売却できるのがメリット。

3. 共有者全員が売主となって売却：共有者全員の同意を得たうえで、共有名義の土地を合同で売却する方法。売買契約書に共有者全員の署名・押印が必要なため、手続きの手間はかかる。

いずれの場合も、通常の土地を売却する場合と比べて特殊な方法や手続きが必要となるため、メリット・デメリットを把握したうえで検討することが大切です。

売買契約書に重要事項を記載する

あらゆるリスクやトラブルの可能性を考慮し、重要事項は適切な形で売買契約書へ記載しておく必要があります。

【売買契約書に記載する重要事項の具体例】

• 現在の所有者

• 都市計画法や建築基準法など法令に基づく制限の概要

• 水道やガスなどのライフラインに関するの整備状況

• 手付金や固定資産税等の精算金、残金などの確認

• 売買代金の支払い時期・方法

• 契約解除の要件や手続き

• 損害賠償額や違約金に関する取り決め

• 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

• 境界の明示

これら契約書に記載する重要事項の内容については専門知識が求められるため、不動産会社と相談しながら決めていくのがおすすめです。

不動産会社との契約形態に注意する

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する場合には、締結する媒介契約の種類に注意しましょう。

※売主が自分で探した買主と売買契約をすること。

媒介契約には上記3種類が存在しており、それぞれ特性が異なります。

土地を売る際には、一般媒介契約もしくは専任媒介契約のいずれかがおすすめですが、立地や自身のニーズを踏まえて相性のよい契約方法を選択しましょう。

• 一般媒介契約の特徴：複数の不動産会社と契約を結べるため買主を幅広く探しやすい一方で、不動産会社が積極的に販売活動を展開してくれない可能性がある。

• 専任媒介契約の特徴：1社のみとしか契約できないが、その分、不動産会社が積極的に販売活動を展開してくれる可能性が高い。

【個人間で売る】土地を売却する際の注意点

土地の売却は不動産会社を間に挟むことなく、個人間での取引も可能です。

ここでは、個人間で土地を売却する際の注意点4選を解説するので、参考にしてください。

取引相手が限定される

個人間取引は一般的に、不動産の専門知識やネットワークをもたない人同士が取引をおこなうため、必然的に取引相手は限定されます。

また、取引相手が限定されるだけでなく、以下のようなリスクが高まることも留意しておきましょう。

• 不動産会社をはじめとした専門家が仲介しないため、手続きの手間が増える

• 専門家の仲介を受けられないため、トラブル発生のリスクが高くなる

• トラブルが発生した場合、解決に時間と労力がかかる傾向にある

これらの点を踏まえると、個人間の売買は縁故者や隣地所有者など、こまめにコミュニケーションが取れるとともにある程度人間関係が構築されている人同士でおこなったほうがトラブルのリスクを低くできるでしょう。

契約書類などを自分で用意しなければならない

個人間で土地を売買する場合、必要書類や売買契約書は自分で用意しなければなりません。

近年では不動産取引に必要な書類のひな型や作成方法などはインターネット上で情報収集できるものの、作成には専門的な知識が必要な部分が多いのも事実です。

とくに売買契約書は原則、売主・買主にとって公平でなければいけないだけでなく、あらゆるトラブルやリスクを想定した内容で作成する必要があります。

書類や手続きに不備があった場合には、予想外のトラブルに発展する可能性もあるため、必要に応じて専門家の助けを得ながら手続きを進めるとよいでしょう。

価格設定は根拠にもとづいて判断する

個人間で土地を売買する場合、とくに気を付けたいのが価格設定です。

売り手としてはなるべく高く売却したいと考えるものですが、相場からかけ離れた金額では買い手との折り合いが付きにくいばかりか、反感を買って売却自体が白紙になってしまう可能性もあるでしょう。

とはいえ、素人が根拠にもとづいて不動産の適正価格を算出するのは至難の業です。

現実的には不動産鑑定士に鑑定を依頼して適正価格を算出してもらう方法がおすすめですが、鑑定には数十万円の費用がかかるため、念頭において計画を立てましょう。

手続きは必要に応じて専門家に依頼する

不動産取引では、要所要所で専門知識が求められる場面が存在します。

もちろんすべてを個人で対応することも不可能ではありませんが、リスクや手間、効率などを考えると、必要に応じて専門家の助けを借りるのが安心でしょう。

とくに以下のような部分は、専門家に依頼するのがおすすめです。

• 適正な売却価格の算定

• 隣地との境界チェックおよび測量

• 所有権移転登記

• 売買契約書の作成

個人間で土地を売買する場合は事前に必要な手続きや書類を確認したうえで、できること・できないことを分類し、専門家への依頼可否を検討しましょう。

土地の売却時にかかる費用

土地の売却時にはさまざまな費用が発生するため、「諸費用」「税金」の2種類に分類して紹介します。

諸費用

土地の売却に伴い、発生する可能性のある諸費用の詳細を以下にまとめます。

参照元：日本司法書士連合会｜報酬アンケート

税金

土地の売却時にかかる主な税金の詳細を以下にまとめます。

税金のなかでもとくに注目すべきなのが譲渡所得税です。

不動産の所有期間が5年以下である「短期譲渡所得」、5年超である「長期譲渡所得」の2種類に分類されますが、両者の税率にはおよそ2倍の差があります。

当然ながら長期譲渡所得に該当するタイミングで売ったほうが税金を抑えられるため、売却時期には注意しましょう。

土地を売却する際の流れ

土地の売却をスムーズに進めるためには、大まかな流れを把握しておくことが大切です。

ここでは、不動産会社に依頼して土地を売却する際の流れを7つのステップに分けて紹介するので、チェックしておきましょう。

1.事前準備

売却活動をスムーズに進めるうえでは、事前準備が大きなカギを握ります。

以下を参考にしながら、余裕をもって対応できるよう準備を整えましょう。

• 必要書類を把握する

• 必要書類が手元にあるかチェックする

• おおよその相場をチェックする

• 土地の基本情報を把握する

2.不動産売却査定

不動産会社へ査定を依頼する目的は、主に以下の2点です。

• 土地の適正な相場を把握する

• 信頼できる不動産会社を探す

いずれの目的を達成するにしても、複数の不動産会社に査定依頼を出すのがおすすめであるため、不動産一括査定サービスを利用して査定依頼を出しましょう。

個別に問い合わせるのは時間も手間もかかりますが、不動産一括査定サービスなら短時間で複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

3.媒介契約の締結

査定依頼した不動産会社から1社、または複数社を絞り込み、媒介契約を締結します。

不動産会社への仲介手数料は売却成立時に支払うことになるため、契約締結時点で費用は発生しません。

1. 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できる

2. 専任媒介契約：契約するのは1社のみだが、自分で買主を見つけて売買契約する直接取引が可能

3. 専属専任媒介：契約するのは1社のみで、直接取引は不可

媒介契約には上記3種類が存在するため、特徴を理解したうえで相性のよい契約方法を選択しましょう。

4.売却活動の開始

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、いよいよ売却活動の開始です。

不動産側の売却活動は担当者が動いてくれますが、自分でも買主を探したい場合は独自に動く必要があります。

また、境界確定測量が完了していない場合は、売買契約時までに済ませておきましょう。

5.売買契約の締結

買い手が見つかった場合は、以下の流れで売買契約の締結へと進みます。

1. 不動産会社経由で購入希望者から買付申込を受け取る

2. 希望価格や引渡し条件などに回答する

3. 両者が合意した場合、契約手続きの準備をはじめる

4. 準備が整ったあとに、日程を決めて売買契約を締結する

仲介の場合は不動産会社がサポートしてくれるため、担当者の案内に従って手続きを進めましょう。

6.決済・引き渡し

売買契約締結後は、決済および引き渡しへと進みます。

一般的な決済・引き渡しの流れは以下のとおりです。

1. 印紙税を納付する

2. 買主から手付金を受け取る

3. 仲介手数料の半金を不動産会社へ支払う

4. 買主より売買代金から手付金を差し引いた残代金を受け取る

5. 所有権移転登記を済ませた後に、土地を買主へ引き渡す

6. 仲介手数料の残金を不動産会社へ支払う

実際の流れ、仲介手数料支払いのタイミングなどはケースバイケースであるため、事前に確認しておくのが安心です。

7.確定申告

土地を売却した後は、確定申告も忘れずにおこないましょう。

確定申告は原則、売却翌年の2月16日～3月15日の間におこなう必要があり、譲渡益が出た場合は譲渡所得税を納めます。

逆に譲渡損失が出た場合も確定申告によって控除や特例を受けられる可能性があるため、必ずチェックしましょう。

土地をうまく売却するためのコツ

ここまでは、土地を売却するための注意点を詳しく解説してきましたが、ここからは少しでも土地を高くスムーズに売却するうえで押さえておきたい3つのコツを紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定はなるべく5社以上の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

同じ土地でも不動産会社によって査定価格に少なからず差が出るため、依頼先が少なすぎると適正な相場を見極めるのがどうしても難しくなってしまいます。

また、不動産会社ごとに得意なエリアや物件種別があるため、なるべく多くの不動産会社に査定依頼を出したほうが、自身のニーズとマッチする依頼先を見つけやすくなるでしょう。

もちろん一軒一軒不動産会社のサイトをチェックして査定を依頼するのは非効率ですから、不動産一括査定サービスでまとめて複数社に依頼を出すのがおすすめです。

信頼できる不動産会社を見つける

土地売却の成功の可否は、信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。

不動産取引では、専門家である不動産会社が価格設定の見極め、販売戦略、購入希望者との交渉など、重要な工程を担う比率が大きいからです。

参考までに、信頼できる不動産会社を見分けるポイントを紹介するので、会社選定に役立ててください。

• 査定価格の根拠が明確（過去に同条件の物件を販売したことがある、など）

• 土地売却の実績が豊富

• 質問への返答がスピーディ

• 専門用語を使いすぎることなく、素人にもわかりやすく説明してくれる

• 売り手の希望を踏まえて提案してくれる

上記のポイントは媒介契約を結ぶ前の問い合わせなどで確認できるため、複数の会社を比較しながら検討しましょう。

土地はなるべくきれいな状態で売り出す

更地は放置している時間が長くなるほど、草木が生い茂る、ゴミが投棄される、といった荒廃が進んでいくものです。

当然ながら荒れた土地は売却時に有利に働くことはなく、きれいな状態を保たれているほど購入希望者の心象は良くなります。

土地の売却時には、定期的に見回りをおこなう、草刈りをおこなうなど、なるべくきれいな状態を保つのがベストですが、遠方の場合には管理人の手配も含めて検討しましょう。

まとめ

土地の売却には注意すべきポイントがいくつか存在するため、事前に把握したうえで準備を整えておくことが大切です。

ただし、準備や手続きには専門的な知識が求められる部分も多いため、必要に応じて専門家の助けを借りながら進めるのがおすすめです。

本記事で紹介した内容を参考にして、スムーズな不動産売却を実現しましょう。