【必見】住んでいない家の売却でかかる税金とは？税金を抑えて家を売却する方法を解説

住んでいない家があるけれど「売却に税金がどれくらいかかるのか心配」「売却意外には方法ないのであろうか」といった悩みに答えていきます。

実は家の売却においては利益が発生した際には税金が発生します。ただし税金を軽減する特例もあり、うまく活用できれば税金の負担をグッと抑えられるでしょう。しかし特例の利用には条件があるため、ポイントを抑えていないと損をする恐れがあります。

また「難しそう」「遠方にあるから処分が面倒」だからと住んでいない家を放置したままでいると、思わぬ税金負担や資産価値の低下、さらには近隣とのトラブルまで引き起こす可能性があるのです。

そこで、この記事では住んでいない家に関する税金の詳細から、売却時の特例制度、そして活用方法まで幅広く解説します。

これらの情報を知ることで、あなたに合った空き家対策を選択できるようになります。家の処分や活用に悩んでいる方は、ぜひ最後まで読んでください。

売却でかかる税金

住んでいない家を売却する際、多くの方が気になるのが税金の問題です。とは言ってもどんな税金がどれくらいかかるのか把握している人は少ないでしょう。

売却によって利益が発生した場合、主に下記税金がかかります。

• 譲渡所得税

• 住民税

• 復興特別所得税

ここからはそれぞれの税金がどれくらいかかるのか、具体的に解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産や株式などの資産を売却して得た利益に対して課される税金です。この税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた金額に対して計算されます。計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得金額 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

ここで注意が必要なのは、所有期間によって税率が変わる点です。譲渡所得税の税率は5年を区切りに変わります。具体的な税率は以下の表の通りです。

【不動産の所有期間と譲渡所得税の税率との関係性】

この表の通り、譲渡所得の税率は長期所有の方が税率が低くなるので、売却のタイミングを考える際の参考にしてください。

住民税

住民税は、譲渡所得税とともに課税される地方税です。国に納める譲渡所得税に対し、住民税は地方自治体に納めます。税率は譲渡所得税と同様に所有期間によって変動します。

【不動産の所有期間と住民税の税率との関係性】

住民税も考慮に入れることで、より正確な税金の試算ができます。地方税であるため、自治体によって若干の違いがある場合もあるので、注意が必要です。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興のための財源確保を目的として導入された税金です。

2013年1月1日から2037年12月31日までの期間、所得税額の2.1%が課税されます。この税金の特徴は、所得金額ではなく所得税額に対して課税される点です。

たとえば譲渡所得の場合は以下の通りに課税されます。

【譲渡所得の税率と復興特別所得税の税率】

小さな割合ですが、高額な取引では無視できない金額になる可能性があります。

譲渡所得税等の計算方法

譲渡所得に関わる税金の計算方法を具体的に見ていきましょう。

例として、譲渡所得が1000万円の場合の税額を長期、短期それぞれのケースでシミュレーションしてみましょう。

このように、所有期間によって税額に大きな差が出ることがわかります。売却を検討する際は、これらの税金を念頭に置いて判断することが大切です。

税金を抑えて住んでいない家を売却する方法

家を売却する際、多くの方が手持ちのお金をできるだけ残したいと考えている人が多いでしょう。

とくに、相続した家や親が住んでいない家を売却する場合、税金の負担を少しでも軽減したいものです。

実は住んでいない家を売却する際に適用できる特別控除が存在します。これらの特例を利用することで、支払う税金の軽減が可能です。ただし、特別控除の適用条件は、親が存命中か、すでに相続した後かによって異なります。

そこで、ここからは

• 存命中の親が住んでいない家を売却する場合

• 親から相続した住んでいない家を売却する場合

について適用される税金の特別控除について解説していきます。

存命中の親が住んでいない家を売却する場合

親が存命中に住んでいない家を売却する場合、以下の特例が利用できます。

• マイホームの3000万円特別控除

• 10年超所有軽減率の特例

これらの特例を利用することで、売却時の税負担を大幅に軽減できる可能性があります。ただし、それぞれの特例には適用条件があるため、自分の状況に合っているかどうかを確認する必要があります。

ここからは、上記の特例の内容について、みていきましょう。

マイホームの3000万円特別控除の利用

マイホームの3000万円特別控除は、居住用財産を売却した際に利用できる特例です。この特例を使うと、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能です。

適用には主に以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する物件がマイホーム（居住用財産）

• 住まなくなった日から3年以内の物件

• 売却先が親族や配偶者などの特殊関係者でない

• 過去2年間に同様の特例を使用していない

これらの条件を満たせば、大きな税金の軽減が期待できます。

ただし、この特例を利用する場合は新しいマイホームで住宅ローン控除が利用できなくなるため注意しましょう。

10年超所有軽減率の特例

10年超所有軽減率の特例は、居住用不動産を10年以上所有した後に売却した場合に適用される特例です。この特例を利用すると、6,000万円以下の譲渡所得に対して通常よりも低い税率が適用されます。

適用条件としては、以下の通りです。

• 売却する年の1月1日時点で、家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること

• 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること

• 売却先は親子や夫婦などの特別な関係者でない

• 売却する年の前年および前々年にこの特例を利用していない

注意点は、所有期間が10年を超えていることです。住んでいた期間ではない点に気をつけましょう。

親から相続して住んでいない家を売却する場合

親から相続した家を売却する際には、下記の特例を利用して税金を抑えられます。

• 相続した空き家の3000万円特別控除

• 取得費加算の特例

ただし、親が存命している場合と同様に適用条件があるため、自分の状況に合っているかどうかを慎重に確認する必要があります。

以下では、上記の特例について詳しく解説していきます。相続した家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続した空き家の3000万円特別控除の利用

相続した空き家の3000万円特別控除は、相続により取得した被相続人の居住用財産（空き家）を売却した際に利用できる特例です。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。

適用要件には家屋に関する条件と売却に関する条件があります。

家屋の条件は、下記の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されていること

• 区分所有建物登記がされていないこと

• 相続開始直前に被相続人のみが居住していたこと

対して売却の条件には、以下の点が挙げられます。

• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること

• 売却代金が1億円以下であること

また、売却時に家屋が耐震基準を満たしていなければならないため耐震補強工事が必要になるケースがあります。更地での売却も可能なので、耐震補強工事にコストがかかる場合は解体費用と比較検討すると良いでしょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は相続した財産を売却する際の税金を軽減するための制度です。この特例の目的は、相続税と譲渡所得税の二重課税を軽減し、納税者の負担を減らすことにあります。

特例の仕組みは相続した財産を売却する際、通常の取得費に加えて、その財産に対する相続税の一部を取得費として計算に含められるというものです。これにより、譲渡所得が減少し、結果的に支払う所得税（譲渡所得税）が少なくなるというメリットがあります。

取得費の計算方法は以下の通りです。

• 相続税額×不動産の課税価格／（相続した全体の課税価格+債務控除）

たとえば以下の条件で相続不動産を相続したとします。

このケースでの取得費は以下の通りです。

• 5,000 X 1 / 2 = 2,500(万円)

適用条件は以下のものがあります。

• 相続や遺贈で財産を取得していること

• その財産に対して相続税が課税されていること

• 相続開始日から3年10ヶ月以内に財産を売却すること

この特例を利用するには確定申告時に必要書類を提出する必要があります。国税庁が発行している特例チェックシートがあります。確定申告で提出が必要な書類でもありますので、あらかじめ特例が利用できるかどうかをチェックシートで確認してみましょう。

住んでいない家を放置していることのリスク

住んでいない家を放置したままにしておくことは、様々な問題を引き起こす可能性があります。

多くの人は、家を空き家のまま放置しても大きな問題はないと考えがちですが、実際にはいくつかの重大なリスクが存在するため注意が必要です。

具体的には以下のようなリスクが想定されます。

• 固定資産税などの継続的なコスト負担

• 災害や防犯上の近隣住民への影響

これらのリスクは、経済的な損失だけでなく、地域社会との関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。以下では、これらのリスクについて詳しく解説していきます。空き家の所有者は、これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

固定資産税などのコスト

住んでいない家を所有し続けると、固定資産税という継続的な税負担が発生します。この税金は、家に住んでいなくても毎年支払わなければなりません。さらに、市区町村長から勧告を受けた空き家の場合は住宅用地の特例が適用されないため、税負担が増加する可能性があります。

たとえば、年間20万円の固定資産税を10年間支払い続けると、200万円もの出費になってしまいます。したがって、長期間に空き家を放置することは、経済的に非常に不利な選択肢となる可能性が高いのです。

防災・防犯面などによる近隣住民への影響

空き家を放置することは、近隣住民に様々な悪影響を及ぼす可能性があります。

まず、防災面でのリスクが挙げられます。管理不足により建物の劣化が進むと、台風や地震の際に倒壊する危険性が高まるため注意が必要です。倒壊すれば、近隣の家屋や道路に被害を与える恐れが考えられるでしょう。

また、防犯面でも問題があります。空き家は不審者の侵入や不法占拠のリスクが高く、地域の治安悪化につながる恐れがあります。

さらに、庭の雑草の繁茂や害虫の発生など、周辺環境の悪化を招く可能性も考えられるでしょう。これらの問題は、地域のイメージ低下や不動産価値の下落にもつながりかねません。

結果として、近隣住民とのトラブルが発生する可能性も高くなります。

住んでいない家はそのまま売却？それとも解体？

住んでいない家を売却する際、多くの方が「そのまま売却すべきか、解体して更地にしてから売却すべきか」という選択に悩みます。結論から言えば、まずは建物とセットでの売却を試み、その後の状況に応じて更地での売却を検討するという流れがおすすめです。

それでは、なぜこの流れがおすすめと言えるのかについて解説していきます。

まずは建物とセットで売却活動する

住んでいない家の売却を検討する際、急を要する事情がなければ、まずは現状のまま（建物付き）で売却活動を始め他方が良いです。

理由は下記のメリットが得られるためです。

• 買い手が見つかれば、余分な出費を避けられる

• 建物に価値がある場合、そのまま売却した方が高く売れる可能性がある

解体費用は家の規模にもよりますが、数十万円から数百万円かかる可能性があります。また、築年数が比較的浅い建物の場合はリフォームを前提とした買い手が高値で購入してくれる場合もあります。

上記のことからまずは建物とセットで売却活動をした方が、結果としてお得になる可能性が高いと考えられるでしょう。

ただし建物がかなり老朽化している場合や、安全性に問題がある場合は、最初から解体を検討した方が良いでしょう。

売却活動を始める前に不動産業者に相談し、建物の状態を客観的に評価してもらうことをおすすめします。

なかなか買い手が見つからなければ更地で売却する

建物付きでの売却を試みても買い手が見つからない場合、次の選択肢として更地にしての売却を検討しましょう。

一般的に売却期間の目安は3〜6ヵ月程度かかるといわれています。1年以上売却活動を続けると、その間にも固定資産税などの税負担が発生し続け、結果的に損失が大きくなる可能性があります。

また長期間市場に出し続けると、物件の魅力が低下したり、買主から値引きを要求されたりする可能性も高くなるでしょう。

そのため、まずは建物付きで1年以内に成約を目標として売却活動を行い、買い手が見つからなかった場合は更地での検討をしてみるのがおすすめです。

更地での売却を検討する際は、解体費用などのまとまったお金が必要になるので、担当の不動産仲介業者に相談しながら進めることをおすすめします。

住んでいない家を売却せず活用する方法

住んでいない家を売却する予定がない場合は、その家を有効活用するという方法もあります。

適切に有効活用できれば、利益を得たり、固定資産税などのランニングコストを抑えたりなどが可能です。

主な活用方法としては、賃貸として貸し出すことと、更地にして土地を運用することが挙げられます。もちろんこれらの方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。しかし状況に応じて選択することで、空き家問題の解決と資産の有効活用を同時に実現可能です。

以下では、これらの方法について詳しく見ていきましょう。適切な方法を選ぶことで、住んでいない家を負担ではなく、資産として活かすことができるかもしれません。

賃貸として貸し出す

住んでいない家を賃貸として貸し出すことは、有効な活用方法のひとつです。

この方法には、以下のようなメリットとデメリットがあります。
 

そのため賃貸として活用する際は、下記点について注意が必要です。

• 立地条件や利便性など賃貸する上で魅力的な物件か

• 入居希望者の属性はしっかり調査したか

これらのメリットとデメリットや注意点を十分に検討し、自身の状況に合わせて判断することが重要です。

更地にして土地を運用する

住んでいない家を解体して更地にし、その土地を運用する方法もあります。この場合、いくつかの選択肢が考えられます。具体的な活用方法は下表の通りです。
 

表にある通り、活用方法によってメリット、デメリットがあります。そのため、これらの選択肢の中から立地条件や周辺環境を考慮して、最適な運用方法の選択が重要です。

まとめ

住んでいない家の売却や活用について、さまざまな選択肢があることがわかりました。売却する場合は、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税などの税金がかかりますが、特別控除や特例を利用することで税負担を軽減できる可能性があります。また、売却方法としては、まず建物付きでの売却を試み、状況に応じて更地での売却を検討するのが良いでしょう。

一方、売却せずに賃貸や駐車場等の運営など土地や建物を有効活用する手段もありますが、管理の手間や修繕費用などのデメリットも見逃せません。

いずれの場合も、空き家を放置することのリスクを認識し、適切な対策を講じることが重要です。固定資産税の負担や近隣への悪影響を考えると、早めの対応が望ましいでしょう。

今回紹介したポイントを参考に、自身の状況に合わせて最適な方法を選択し、住んでいない家を有効活用しましょう。