住み替えするにあたって家を売却するメリット・デメリットを確認しておきたい、と思う人も多いでしょう。

本記事では、家を売る5つのメリットや5つのデメリット、家を売るときにやってはいけないことについて解説します。記事の後半では家を売るコツも紹介しますので、少しでもいい条件で売却したい人は参考にしてください。

家を売る5つのメリット

家を売ることで、次の5つのメリットが得られます。

  1. 売却代金を資金にできる

  2. 相続時にトラブルになりにくい

  3. ランニングコストがなくなる

  4. ローンの返済が終わる

  5. 買い替えできる

どのようなメリットがあるのか理解し、住み替えができるか参考にしてみてください。

1.売却代金を資金にできる

家を売れば、売却代金を資金として利用できます。

手元に残った資金は新居の購入に利用でき、住み替えがスムーズに進みます。

なお、家の売却には次の費用・税金がかかるため、売却代金から諸費用を差し引いた金額が手元に残る金額です。

  • 仲介手数料

  • 印紙代（印紙税）

  • 売渡証書作成費用

  • 登録免許税

  • 司法書士への報酬

  • 譲渡所得税 など

諸費用の金額は、売却する物件や人によって大きく変わるため、正確な数字を知りたい人は不動産会社に相談して聞いてみましょう。

2.相続時にトラブルになりにくい

家を売却しておけば、相続のときにトラブルになりにくくなります。

相続財産が不動産しかない場合、共有名義で家を相続しなければなりません。共有名義の不動産を利用するには、共有者の許可が必要になる場合があり、よくトラブルになってしまいます。

たとえば、共有名義の不動産を売却するときには、共有者全員の許可が必要になります。お金に困って売却したいと考えても、共有者がひとりでも反対した場合は売れません。

しかし、家を現金化しておけば、1円単位まで細かく分けて相続できます。もちろん、相続で分配して受け取った現金は自分の独断で使えます。

3.ランニングコストがなくなる

家を売却すれば、ランニングコストを払わなくてよくなります。

家をもち続けた場合、次のような費用や税金がかかります。

  • 固定資産税

  • 都市計画税

  • 修繕費用

  • 設備取替費用 など

固定資産税や都市計画税は毎年課税され、数年〜数十年に一度、建物の修繕や設備の交換が必要になります。とくに修繕費用や設備交換費用は高く、新築から30年経過するまでに400万円〜800万円かかるともいわれています。

家を売らなくても住み替えできる人もいるかもしれませんが、保有し続けるデメリットは理解しておきましょう。

4.ローンの返済が終わる

住宅ローンが残っていても、アンダーローンであれば売却資金で一括返済が可能です。

アンダーローンとは、売却金額よりも住宅ローン残高が少ない状態です。

売却金額を利用して住宅ローンを一括返済すれば、最後まで返済するよりも支払う利息が減ります。

なお、売却金額よりも住宅ローン残高の多い状態をオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合、一般的な方法では売却できません。しかし、住み替え時に利用できる「住み替えローン」を利用すれば売却が可能です。

住み替えローンとは、自宅の住宅ローン残高と新居の購入費用を併せて借り入れできるローンです。

5.買い替えできる

家を売れば、売却資金や住み替えローンを利用し買い替えができます。

買い替えするには、多額の購入費用を準備しなければなりません。しかし、家を売れば売却資金や住み替えローンが利用でき、少ない自己資金でも買い替えが可能です。

家を所有し続けるとランニングコストがかかることからも、買い替えする人の多くは、自宅を売却したうえで新居を購入します。

家を売る5つのデメリット

家を売ることで、次の5つのデメリットが発生します。

  1. 時間と費用がかかる

  2. 節税対策ができなくなる

  3. 不動産を担保にできなくなる

  4. 家賃や賃料などの収入がなくなる

  5. 代わりの住まいを探す必要がある

住み替えの際にデメリットの影響が出ないよう、内容を理解して対策しましょう。

1.時間と費用がかかる

家を売るには、時間と費用がかかります。

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」によると、売れるまでに中古マンションなら平均80日、中古戸建なら平均83日かかるとされています。すぐに住み替えしたいと考えていても、3ヶ月以上は引越しできないと考えましょう。

また、家を売るときにかかる費用は、おおよそ物件価格の3%〜10%といわれています。たとえば、3,000万円の家を売る場合、90万円〜300万円の費用がかかります。売却したお金がすべて手元に残るわけでない点には注意しましょう。

2.節税対策ができなくなる

家を売却すると、相続税の節税対策ができなくなります。

現金は金額がそのままの価値として評価されますが、不動産は売買される金額よりも評価額が低くなります。

不動産の評価が相場より低くなるのは、相続税を計算する際に路線価や固定資産税評価額を参考にするからです。

路線価や固定資産税評価額は相場の8割程度で設定されるため、不動産の価値は現金の価値の80%程度になります。20%も価値の差があると、相続税の課税額も大幅に変わります。

不動産を売却して現金に変えてしまうと、相続税が高くなる可能性もあるため注意しましょう 。

3.不動産を担保にできなくなる

家を売却してしまうと担保にできる財産が減り、ローンを借りる手段が少なくなります。

不動産は価値が高いため、担保としてお金を借りられます。不動産を担保にするローンの代表例は「不動産担保ローン」や「リバースモーゲージ」です。

不動産担保ローンは、不動産に根抵当権をつけてお金を借りるローンです。根抵当権には金額の枠があり、枠内の借り入れであれば何度でもお金を借りられます。

一方、リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れし、契約者が死亡時に担保不動産を売却してお金を返済するローンです。

どちらのローンもいざというときに役立ちますが、不動産を売却してしまうと利用できなくなります。

4.家賃や地代などの収入がなくなる

家を所有したままであれば建物や土地を貸せますが、売ってしまうと賃料を得られなくなります。

賃貸需要の高い場所に家があれば、借家や駐車場で貸して収益が得られます。賃貸人や管理会社とのやり取り、修繕費用の捻出など不動産賃貸経営は簡単できませんが、軌道に乗れば生活費の足しになるでしょう。

また、家を貸すには住宅ローン全額返済する必要がある点に注意しましょう。

住宅ローンは自宅を購入するための融資であり、残高があるときに貸すと契約違反となり、金融機関から一括返済を求められるケースがあります。

5.代わりの住まいを探す必要がある

家を売ると住む場所がなくなるため、代わりの住まいを探さなければなりません。

当たり前の話ですが、住まいを売れば住む場所がなくなるため新居に引越しする必要があります。希望する新居に入居するタイミングと売却のタイミングがあえばいいのですが、あわないときにはいったん仮住まいする必要があります。

仮住まいに入居する際には、おおよそ家賃の4.5倍の費用を払わなければなりません。タイミングが悪いと、大きな出費が発生することには注意しましょう。

家を売るときにやってはいけないこと

家を売るときにやってはいけないことは、次のとおりです。

  • 短いスケジュールで売却する

  • 売却に不利になる情報を隠す

  • リフォームして売り出す

スムーズに住み替えするためにも、やってはいけないことが何か理解しておきましょう。

短いスケジュールで売却する

家を売るときには、短いスケジュールを立てて売却するのはやめましょう。

先述したとおり、家を売却するにはおおよそ平均3ヶ月かかります。1ヶ月で売却するといった、短いスケジュールを立てるのはかなり厳しいと考えておきましょう。

スケジュールどおりに売却できないと、焦ってしまって買い手からの大幅な値引き交渉を受けてしまうかもしれません。ゆっくり売却すれば相場で売れる可能性もあるため、焦って家を安く売るようなスケジュールを組んではいけません。

売却に不利になる情報を隠す

家を売るのに不利な情報があったとしても、隠したまま販売活動を始めてはいけません。

売却に不利になる主な情報は、次のとおりです。

  • 雨漏りがあったこと

  • 浸水被害を受けたこと

  • 近隣にクレーマーがいること

  • 工場の稼働音やニオイがすること

  • 設備に不具合があること など

買主が嫌がる情報を隠せば、早く売れるかもしれません。しかし、このような情報は買主が居住すればいずれわかってしまいます。不利になる情報を隠して売買すれば、損害賠償や契約解除などを求められるでしょう。

リフォームして売り出す

家がなかなか売れないからといって、売却するためのリフォームはおこなわないほうがいいでしょう。

リフォームすれば室内がキレイになって、設備の性能もよくなるため売却できる可能性が高まります。しかし、リフォームにかけた費用を販売価格に上乗せして売れるほど、不動産売買は甘くありません。リフォーム費用と売買価格を足した金額が相場を超えてしまうと、キレイにしたにもかかわらず売れなくなってしまいます。

もしそれでもリフォームしてから売却したいのであれば、不動産会社と相談しながら、相場を超えない範囲の簡単な工事だけ実施して進めていきましょう。

家を売るときのコツ

家を売るときのコツは、次のとおりです。

  • 信頼できる不動産会社に相談する

  • 不動産の相場を調べる

  • きちんと内覧に対応する

コツを実践すればいい条件で売却でき、住み替えがスムーズに進むでしょう。

信頼できる不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社に相談して家を売り出せば、早く高く売れる可能性があります。

販売活動を実際におこなうのは不動産会社であり、その会社の販売計画や集客力、知識力などが売買の良し悪しに影響します。そのため、不動産会社の担当者と面談する際には、信頼できるかどうか見極めなければなりません。

見極めるときには、担当者に家をどのように売るのか、売却にかかる費用や税金など多く質問し、的確に回答できるか確認するといいでしょう。

不動産の相場を調べる

家の相場を調べておけば適正な販売価格がつけられ、早く売却できるようになります。

多くの買い手は住まいを探すとき、損をしないよう不動産の相場を調査してから物件に問い合わせします。売主よりも相場に詳しい買主も多いため、販売価格を高くしすぎると不動産はなかなか売れません。

そのようなことにならないよう、複数の不動産会社から査定を受けて正確な相場を把握することが大切です。1社の査定では正確な相場がわからないため、複数社の査定を受けるのがコツです。

きちんと内覧に対応する

買い手から内覧の希望がきたら、きちんと対応しましょう。

内覧時、買い手は不動産の状態だけでなく、室内のキレイさも確認します。きちんと清掃や整理整頓しておけば、買い手の心象がよくなって購入意欲を高められます。

もし清掃しても室内の汚れが取れないのであれば、ハウスクリーニングを実施するのもいいでしょう。ハウスクリーニングすれば、浴槽のカビやキッチンの油汚れまでキレイになります。

ただし、ハウスクリーニングするには費用がかかるため、多くの清掃業者から見積もりを取得して安いところに清掃をお願いしましょう。

まとめ

家を売ると売却代金を資金にできる、買い替えできるなどのメリットが得られます。

とくに買い替えできるメリットは大きく、売却資金を利用すればスムーズな住み替えが実現します。ただし、家を売るには時間と費用がかかったり、節税対策ができなくなったりする点には注意が必要です。

メリットとデメリットの内容を理解すれば、家を売ってもいいかどうか判断できるでしょう。

また、家を売るためのコツを実践すれば、早く高く売れる可能性が高くなります。メリット・デメリットに加えコツまで押さえてけば、満足いく不動産売却ができるはずです。