「住宅ローンの名義変更は可能なのか？」「離婚した場合はどうすればいい？」といった住宅ローン関連の疑問を抱えている方は多いでしょう。
本記事では、住宅ローンの名義変更の可否、借り換えによる名義変更の詳細、離婚した場合の対処法などをわかりやすく解説しています。
住宅ローンの名義変更に関する疑問や悩みの解消に役立つ情報をまとめているので、参考にしてください。
この記事の目次
住宅ローンの名義変更は原則不可
結論から述べると、住宅ローンの名義変更は原則不可となっています。
理由はいたって単純で、住宅ローンの審査では、契約者から提示された収入、他社での仮状況といった情報をもとに融資の可否や融資金額を決定しているからです。
つまり、契約者本人を審査し、「あなたならお金を貸しますよ」という形で融資を認めているわけであって、審査していない人に融資はできないことから基本的に名義変更を認められないのです。
不動産の名義変更手続き自体は可能
不動産の名義は住宅ローンと直接的に関係がないため、名義変更の手続き自体は可能です。
ただし、手続きが可能であるからといって不動産の名義を勝手に変更してしまうのは危険です。
詳しくは後述しますが、金融機関に無断で不動産の名義変更をおこなうと、契約違反となってしまうリスクがあります。
不動産の名義変更には銀行から承諾を得る必要がある
不動産の名義変更自体は手続き上、可能ではあるものの、たいていの住宅ローン契約では「名義変更する際は金融機関の承諾が必要である」ことを定めています。
そもそも住宅ローンは契約者が自宅としてその家に住み続けることを基本的な条件としており、自身が住まない家になると住宅ローンではなく不動産を担保にした形の別のローンとなります。
こうした仕組みの性質上、金融機関に無断で不動産の名義変更をした場合には契約違反と判断されてしまうリスクがあるのです。
ただし、実際に金融機関へ問い合わせてみると、名義変更をあっさり認めるケースや関知しない旨の回答が返ってくるケースもあるなど、金融機関ごとに対応が異なる点は覚えておくとよいでしょう。
住宅ローンの名義変更は借り換えが一般的
住宅ローンの名義変更は原則不可となっていますが、「事情があってどうしても名義変更したい」という人もいるでしょう。
典型的なのが離婚に伴う名義変更のニーズです。
離婚する場合、夫婦は別々に住むのが一般的であるため、住宅の扱いは大きく分けて以下3つの選択肢が考えられます。
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離婚した時点で住宅ローンを完済している
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離婚した時点で住宅ローンが残っており、名義人がそのまま住み続ける
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離婚した時点で住宅ローンが残っており、名義人以外の者がそのまま住み続ける
1番目と2番目は名義変更不要ですが、問題なのは3番目のケースです。
前述のとおり、住宅ローンでは契約者本人がその家に住むことを条件としているのが一般的であり、3番目のケースでは「名義人以外が住み続ける」ことになるため、ローンの契約違反に該当してしまいます。
こうしたケースにおいて、一般的にとられる選択肢が住宅ローンの借り換えです。
ここでは、住宅ローンの借り換えとはどのようなものなのか解説するとともに、借り換えの条件を紹介するのでチェックしておきましょう。
住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、現在契約している金融機関とは別の金融機関で住宅ローンを借り入れしなおすことを指します。「借り入れ先を換える＝借り換え」だとイメージすればわかりやすいでしょう。
同一の住宅ローンで名義変更は原則不可ですが、借り換えにより既存の住宅ローンとは別の契約者が他の金融機関でローンを借り入れしなおすと、実質的に名義変更が可能となります。
一般的に借り換えは既存のローンより金利が低いローンへ乗り換える目的で利用されますが、離婚に伴い名義変更の必要が生じた場合にも有力な選択肢となるでしょう。
借り換えの条件
住宅ローンの借り換え条件は金融機関によって異なりますが、一般的には以下のような条件をクリアする必要があります。
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物件の所有権は借り換えする人の単独名義であること
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借り換えする本人が居住する不動産であること
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離婚協議書などの写しを提出すること
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収入に対するローン返済額の割合を占める「返済比率」の基準をクリアしていること
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他の借り入れも含めて、過去に返済がしっかり行われていること
通常の住宅ローンと同様、「名義人が住むこと」が条件であるため、離婚に伴い元夫の名義で借り換えを行い、元妻が住む形をとることはできません。
また、上記以外にも雇用形態や年収、物件の担保評価など、あらゆる情報を加味して融資の可否は判断されます。
住宅ローンの名義変更を借り換えでおこなう際の注意点
借り換えによって名義変更をおこなう場合にはいくつか注意すべき点があります。
ここでは3つの注意点を紹介するので、事前に把握したうえで検討に役立ててください。
金融機関によって取り扱いや条件が異なる
住宅ローンの借り換えを利用する際には、まず金融機関の取り扱い状況を把握する必要があります。
とくに注意したいのが住宅ローンの条件で、名義変更を主な目的としている場合でも借り換え前と借り換え後の金利をはじめとした条件面は細かくチェックしておきましょう。
条件より借り換え自体を優先する場合は、毎月の返済額や返済総額が増えてしまうことも念頭に検討を進める必要があります。
また、借り換えに必要な審査基準についても金融機関によって差があるため注意が必要です。
審査基準は公開されておらず事前にすべてを把握することはできませんが、まずは借り換えや名義変更希望の旨を直接相談してみるとよいでしょう。
手数料や諸費用がかかる
住宅ローンの借り換えには、以下のようなさまざまな費用がかかります。
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印紙代
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融資手数料
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ローン保証料
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団体信用生命保険料
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火災保険料
諸費用の金額は金融機関、借入額などによって変動しますが、目安として3％ほどかかると想定しておきましょう。
また、住宅ローンの借り換えに伴う不動産の名義変更手続きには専門的な知識が求められるため、司法書士に依頼する場合は追加で費用が発生することも覚えておく必要があります。
借り換えできない可能性も想定する
住宅ローンの借り換えを利用するためには、金融機関が設けた条件をクリアするとともに審査を通過しなければなりません。
条件や審査基準に満たない場合は、当然ながら借り換えできないこととなります。
こうした事態は十分に起こり得る可能性があるため、借り換えできない事態を想定して複数の選択肢を検討しましょう。
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住宅ローンを借り入れている金融機関に事情を話す
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売却を検討する
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借入金額を減らして返済比率を下げたうえで借り換えを申し込む
離婚により名義人以外が住宅ローンの残る家に住み続けるようなケースは決して珍しいものではありません。
金融機関としても事情を踏まえて柔軟に対応してくれる場合があるため、まずは現在の金融機関に相談してみるところからはじめるのがおすすめです。
住宅ローンの 名義変更Q&A
住宅ローンが残っている状態で離婚した場合はどうなる？
住宅ローンの名義人である元夫婦のどちらかがそのまま住み続ける場合は問題ありません。
一方で名義人以外がそのまま住み続ける場合には、金融機関に事情を話して対応方法を協議するか、借り換えによる名義変更を検討するのが一般的です。
住宅ローンの名義変更や借り換え以外の選択肢はある？
次のような選択肢があります。
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家を売却する
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事業用ローンに借り換えて家を賃貸に出す
家を売却する場合には売却代金でローンを完済するか、足りない場合は自己資金を追加して完済する必要があります。
事前に査定依頼を出したうえで、完済のめどが立つ場合にのみ検討を進めましょう。
また、住宅ローンは基本的に「契約者が住むこと」を条件としているため、住宅ローンの契約中に賃貸に出すことは認められていません。
賃貸に出したい場合はアパートローンなどの事業用ローンへの借り換えを検討しましょう。
まとめ
住宅ローンの名義変更は原則不可となっているため、名義変更したい場合には借り換えを利用するのが一般的です。
ただし、金融機関ごとに対応の仕方は異なるため、名義変更の必要性を感じた場合にはまず、住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してみるとよいでしょう。
借り換え以外にも売却、賃貸といった選択肢は用意されているので、金融機関と相談しながらベストな方法を模索するのがおすすめです。
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