不動産売却における確定申告の時期はいつ？必要書類や自分で申告する3つのSTEPを解説

「不動産売却後の確定申告の時期っていつ？」

「確定申告って絶対にしないといけないの？」

不動産売却によって譲渡所得を得た場合は確定申告が必要です。しかし、確定申告の時期を理解しておらず申告が遅れてペナルティーを課される人も少なくありません。

そこでこの記事では、確定申告の時期や確定申告が不要なケースなどを詳しく解説します。

この記事を読めば、「確定申告の時期」や「自分は確定申告が必要なのか」などがすべてわかります。

不動産売却における確定申告の時期についてお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における確定申告の時期は翌年の2月16日～3月15日

不動産売却における確定申告の時期は、家を売った年の翌年の2月16日～3月15日です。

例えば、2024年1月1日に家を売って譲渡所得を得た場合、2025年の2月16日～3月15日に確定申告します。確定申告するには必要書類の準備や手続きなどがあるため、余裕を持って進めましょう。また、期間中において税務署は非常に混雑するので、確定申告方法や手順などを事前に理解しておいた方がスムーズに進められます。

なお、期間中に申告できなかった場合は「無申告加算税」として、追加で税金を支払うことになるので気を付けましょう。

無申告加算税については国税庁の「確定申告を忘れたとき」をご覧ください。

不動産売却後の確定申告が不要なケース

不動産売却において以下のケースは確定申告が不要です。

• 買ったときよりも安く売れた場合

• 譲渡所得・損失時の控除特例を利用しない場合

それぞれを詳しく解説します。

買ったときよりも安く売れた場合

不動産が買ったときよりも安く売れた場合、確定申告は必要ありません。

そもそも確定申告が必要なケースは、不動産が買ったときよりも高く売れて、「譲渡所得」を得た場合です。例えば、3,000万円で当時購入した不動産を4,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡所得を得たことになります。そして、譲渡所得1,000万円について確定申告する必要があります。

しかし、購入価格よりも安い価格で売れた場合は譲渡所得が発生しないため、確定申告の必要がありません。

確定申告が必要かどうかわからない方は、「購入価格よりも高く売れたのか安く売れたのか」で判断しましょう。

譲渡所得・損失時の控除特例を利用しない場合

譲渡所得、譲渡損失時の控除特例を利用しない場合も確定申告の必要がありません。

不動産売却時においては以下のような控除特例が利用できます。

例えば、代表的な控除特例である「3,000万円特別控除」は3,000万円分の譲渡所得を控除できるので、3,000万円以下の譲渡所得であれば税金が発生しません。また、3,000万円を超えていたとしても超えた分の譲渡所得しか発生しないため、非常に大きな節税効果があります。

このように、不動産売却時にはさまざまな控除特例を利用できますが、控除特例を利用するには確定申告が必要です。譲渡損失の場合でも、控除特例を利用するのであれば確定申告が必要となります。

なお、控除特例を利用するには各特例ごとの条件を満たしたり必要書類を準備したりする必要があります。詳しくは国税庁が公表している各控除特例ページをご覧ください。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

参考：国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

参考：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

参考：国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

不動産売却後の確定申告時に必要な書類一覧

不動産売却後の確定申告時に必要な書類を解説します。事前に準備しておくべき書類と確定申告時に記入が必要な書類に分けてご紹介します。

事前に準備しておくべき書類

確定申告より前に準備しておくべき書類は以下のとおりです。

• 本人確認書類

• 売買契約書（コピーでも可）

• 不動産売買に関係する領収書

売買契約書や売買に関係する領収書などは、後に説明する「譲渡所得の内訳書」に記入するために必要なので準備しておきましょう。もし、手元にない場合は不動産会社へ問い合わせてみましょう。

確定申告時に記入が必要な書類

確定申告時に記入が必要な書類は以下のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書

• 確定申告書B

• 確定申告書第三表

譲渡所得の内訳書とは、「どのような不動産をいくらで売却したのか」を記入する書類であり、譲渡所得を正確に算出するための重要な書類です。売却にかかった費用を正確に記入できれば、譲渡費用として所得から計上できて節税につながります。

参考：国税庁 「譲渡所得の内訳書」

確定申告書Bや確定申告書第三表には、以下のような項目を記入します。

• 確定申告する人の氏名や住所

• 家族構成

• 収入金額

• 控除特例の利用の有無

譲渡所得の内訳書をもとに記入し、具体的な譲渡所得税を算出します。

このように、確定申告時には3つの書類を記入する必要があり、すべて重要な書類です。書類の概要や書き方などは国税庁のホームページを参考にしてみてください。

参考：国税庁 「確定申告書B」「確定申告書第三表」

買ったときよりも高く売れた際の譲渡所得税の計算方法

不動産が買ったときよりも高く売れた際は譲渡所得となり、譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税の具体的な計算方法は以下のとおりです。

「譲渡所得税＝（売却価格－譲渡費用－取得費－諸費用）×所有期間ごとの税」

▼売却価格

不動産を実際に売った価格

▼譲渡費用

不動産を売った時にかかった費用で、主に以下の費用が含まれます。

• 仲介手数料

• 印紙税

• 建物解体費用

▼取得費

不動産を当時購入した際にかかった費用で、主に以下の費用が含まれます。

• 印紙税

• 登録免許税

• 測量費

▼諸費用

• 司法書士依頼料

• 住宅ローン一括返済手数料

• ハウスクリーニング費用

▼所有期間ごとの税

※上記税金に加えて令和19年までは、復興特別所得税として2.1%が課税されます。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」　「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

例えば、所有期間6年の家を3,000万円で売って譲渡費用が500万円、取得費が500万円、諸費用が50万円の場合は以下となります。

「（3,000万円－500万円－500万円－50万円）×20%＝390万円」

譲渡所得税は390万円のため、翌年の確定申告が必要です。

計算方法について詳しくは国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」をご覧ください。

不動産売却後の確定申告を自分でおこなう3つのSTEP

不動産売却後の確定申告を自分でおこなう際は以下の手順で進めましょう。

1. 必要書類を準備する

2. 必要事項を記入する

3. 納税・還付

STEP①：必要書類を準備する

まずは必要書類を準備しましょう。本人確認書類や売買契約書、不動産売却に関わる領収書などが必要です。

売買契約書が手元にない場合は不動産会社へ問い合わせて請求しましょう。領収書を紛失してしまうと再発行できない場合があり、譲渡費用や取得費をすべて計上できなくなる恐れがあります。計上できなければ譲渡所得税が高くなってしまうので、できる限り領収書などの書類は準備した方がよいです。

また、譲渡所得の内訳書や確定申告書B、確定申告書第三表なども国税庁のホームページからダウンロードして用意しておきましょう。

STEP②：必要事項を記入する

譲渡所得の内訳書、確定申告書B、確定申告書第三表の3つの書類は記入箇所があるので忘れずに記入しましょう。

もし、わからない箇所があっても税務署の職員に聞きながら進めれば初めての方でも正確に記入できます。

STEP③：納税・還付

必要書類への記入が完了したら各書類を管轄の税務署へ提出して確定申告は完了です。

譲渡所得税にかかる所得税は確定申告時に、住民税は6月以降に自宅に納付書が届くので、金融機関やコンビニなどで支払います。

確定申告によって払いすぎていた税金があれば、指定した銀行口座へ還付金が振り込まれます。

不動産売却における確定申告時期に関するよくある質問

確定申告時期に関するよくある質問をご紹介します。確定申告について疑問や不安を抱いている方は参考にしてみてください。

• 確定申告時にかかる税金を安くする方法は？

• e-Taxで確定申告するとどんなメリットがあるの？

• 確定申告を税理士へ依頼した際の費用は？

確定申告時にかかる税金を安くする方法は？

税金を安くするためには、譲渡費用や取得費、諸費用などをしっかり計上しましょう。

前述のとおり、譲渡所得税を計算する際は、譲渡費用などの費用を売却価格から差し引けます。つまり、差し引ける費用が多いほど譲渡所得を抑えられるので譲渡所得税を安くできます。

また、譲渡所得が発生したとしても、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などの控除特例を利用すれば節税できます。

e-Taxで確定申告するとどんなメリットがあるの？

e-Taxでの確定申告はインターネット上で申告できるため、税務署へ出向かずに確定申告できます。また、青色申告の場合であれば最大で65万円の控除を受けられるのがメリットです。

一般的な確定申告の場合は期間中に税務署へ出向いて直接申告します。税務署の職員が多くいるので聞きながら進められますが、期間中は非常に多くの人で混雑するので申告するだけでも時間や手間がかかります。

また、青色申告でも最大で55万円の控除までしか受けられないため、e-Taxでの申告と比べて控除額で劣るのがデメリットです。

確定申告を税理士へ依頼した際の費用は？

税理士への依頼料は5〜10万円前後です。

人によっては高額と感じるかもしれませんが、帳簿付けや各書類への記入などの煩雑な手間を考えれば妥当な金額といえます。

また、面倒だからといって確定申告しなければ「無申告加算税」として高額な税金を課される場合もあるので、最初から税理士へ依頼した方がお得になることもあるでしょう。

今後確定申告する予定がない方や譲渡所得が高額な方であれば、税理士へ依頼した方が手間や時間を省けるので依頼した方がよいかもしれません。

まとめ

不動産売却における確定申告の時期について解説しました。

確定申告の時期は、不動産を売却した年の翌年の2月16日〜3月15日です。期限を過ぎてしまうと「無申告加算税」として高額な税金を課される場合があるので必ず期間中に申告しましょう。

また、確定申告にはさまざまな必要書類があり、記入事項も多くあります。特に、確定申告が初めての方は申告に時間や手間がかかる場合があるので、余裕を持って進めないと期間内に申告できない恐れがあるので注意しましょう。

なお、買ったときよりも安く売れた場合や控除特例を利用しない場合は確定申告する必要はありません。不動産売却における確定申告の時期や確定申告の流れについてお悩みの方はぜひこの記事を参考に進めてみましょう。