【ケース別】仲介手数料の上限は賃貸と売買で異なる！それぞれの計算方法と注意点を解説

不動産の売買や貸し借りの際に耳にする「仲介手数料」。この言葉を聞いて、「具体的に何なの？」「どのくらいかかるの？」と疑問に思った方も多いのではないでしょうか。実は、仲介手数料には法律で定められた上限があり、取引の種類によって計算方法も異なります。また、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要となるため、事前に知っておくことが大切です。

この記事では、仲介手数料の基本的な知識から、値引きの可能性、注意点まで、わかりやすく解説します。不動産取引を考えている方はもちろん、将来の参考にしたい方にもおすすめの内容です。仲介手数料について正しく理解し、スムーズな不動産取引を目指しましょう。

不動産取引で発生する仲介手数料とは？

不動産取引で発生する仲介手数料は、売買や賃貸の契約が成立した際に、不動産会社に支払う報酬のことです。一般的に不動産を取引する際は不動産会社が取引の当事者の間に入る「仲介」という方法がとられます。この手数料は、仲介を行った不動産会社が受け取れる唯一の報酬です。

仲介手数料はその他にも支払うタイミングや含まれている経費など、取引を行う上で知っておくべき情報があります。そこで仲介手数料の特徴について解説します。

仲介手数料について理解を深めておけば、不動産取引をする際の準備や交渉に役立てられるでしょう。

仲介を行う不動産会社が受け取る成功報酬

仲介手数料の大きな特徴に手数料の発生条件があります。仲介手数料は不動産会社が売買や賃貸の仲介を成功させた際に受け取る報酬です。そのため仲介手数料は取引が成立した場合にのみ発生し、不成立の場合は請求されません。

また仲介には両手仲介（売主・買主双方を担当する）と、片手仲介（当事者一方を担当する）の2種類があります。両手仲介の場合は、仲介手数料を双方から受け取れます。

通常、仲介手数料は現金で支払う必要があるため、資金計画に含めておくことが大切です。取引のケースによっては金額が高額になるため、取引前に手数料の予定金額を確認しておくとよいでしょう。

取引にかかる経費も仲介手数料に含まれる

仲介手数料には、取引のサポートを行う際に必要な経費が含まれています。売買や賃貸で必要な経費は異なってきますが、具体的には以下のような経費が含まれます。

• 物件の査定や価格設定

• 広告や宣伝活動

• 買主、借主の募集と案内

• 契約条件の交渉や調整

• 売買、賃貸契約書類の作成

• 契約から引渡しまでの事務手続き代行

• 決済や引渡しの立ち会い

以上のように仲介手数料を受け取るまでに、仲介を行う不動産会社はさまざまなサポートを実施していることがわかります。

仲介手数料は契約時と物件引渡し時に支払う

仲介手数料の支払いタイミングは、賃貸と売買で異なります。賃貸の場合、初期費用の一部として支払うのが一般的です。具体的には、入居申込書の提出、入居審査の通過後に初期費用の請求書を受け取り、指定された期日までに支払います。その後に契約書の作成と締結が行われるのが賃貸契約の一般的な流れです。

一方、売買の場合は主に2つのパターンがあります。1つ目は契約締結時に全額を支払うパターン、2つ目は契約締結時に半額、残金決済・引渡し完了時に残り半額を支払うパターンです。
 

売買では取引完結までに時間がかかるため、後者のパターンが多く採用されています。

支払いのタイミングは不動産会社との合意により調整可能ですが、契約内容をよく確認し、支払い条件について明確に理解しておくことが重要です。

仲介手数料の相場はいくら？

不動産取引を行う際、多くの方が「仲介手数料の相場はいくらくらいなのだろう」と疑問に思うでしょう。

実は仲介手数料は法律で上限が定められており、不動産会社はこの上限を守って仲介手数料を設定しています。

そこで仲介手数料の相場や上限について、詳しく見ていきましょう。これらを理解できれば、適切な仲介手数料かどうかを判断ができます。

相場は法律で定められた上限値が一般的

仲介手数料の相場は、法律で定められた上限値が一般的です。仲介手数料の上限に関しては宅地建物取引業法に以下のように定められています。

（報酬）

第四十六条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

２　宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

３　国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

引用：e-GOV 法令検索　

そして不動産会社は法律で定められた上限値で仲介手数料を設定しているケースが一般的です。一般社団法人土地総合研究所によるアンケート調査によると、売買仲介における仲介手数料は法律に基づく上限値で設定している不動産会社が8割を超えています。

引用：一般社団法人土地総合研究所｜不動産売買仲介手数料を巡る現状と諸課題より

このようにデータからも、ほとんどの不動産会社が仲介手数料を法律の上限値で設定していることがわかります。

仲介手数料の上限の計算方法

仲介手数料の上限は法律で定められていると解説しましたが、実は賃貸と売買で異なる計算方法が定められています。ここからは、それぞれの計算方法について見ていきましょう。

売買における仲介手数料の上限

売買における仲介手数料の上限は、物件の売買価格に応じて段階的に設定されています。具体的な計算方法は以下の通りです。

• 200万円以下の部分：5.5%

• 200万円超~400万円以下の部分：4.4%

• 400万円超の部分：3.3%

ただし、売買金額が400万円以上の場合は、簡易な計算式を利用できます。その計算式は「売買金額×3％＋6万円＋消費税」です。この方法を使うと、より簡単に上限額を算出できます。

賃貸における仲介手数料の上限

賃貸物件の仲介手数料の上限は、基本的に家賃の0.5ヵ月分に消費税を加算した金額です。ただし、借主の承諾が得られる場合は、家賃1か月分に消費税を加算した金額まで受け取れます。

たとえば、月額家賃が10万円の物件の場合、基本的な上限は5万円に消費税を加えた金額になります。しかし、貸主・借主の承諾があれば、一方から10万円まで仲介手数料の受取りが可能です。

このように、仲介手数料には明確な上限が定められていますが、実際の金額は物件や取引の状況によって変わる可能性があります。

仲介手数料は値引き可能？

不動産取引を行う際、多くの方が仲介手数料の値引きについて疑問を持つことでしょう。実は、仲介手数料は状況によって値引き交渉が可能な場合があります。しかし、大幅な値引き依頼や強引な値引き交渉には注意が必要です。

仲介手数料の値引きをする際は以下の点を把握しておきましょう。

1. 仲介手数料の値引きの可否は提示された条件で判断する

2. 強引・大幅な値引き交渉はサポートや契約に支障が出る

それぞれの点について内容を解説します。

提示された仲介手数料によっては値引き交渉可能

仲介手数料の内容によっては、値引き交渉が可能な場合があります。具体的な基準は、提示された金額が法律で定められた上限内に納まっているかどうかです。

とくに賃貸の場合、借主の同意があれば最大で家賃1か月分まで仲介手数料を受け取れます。多くの不動産会社は借りる側から1か月分の仲介手数料を受け取る場合が多くみられます。

もし仲介手数料が1か月分になっていた場合は、不動産会社に上限額について確認してみるとよいでしょう。場合によっては、大家さんと交渉してくれる可能性もあります。

大幅な値引き交渉はサポートや契約に支障が出る

仲介手数料は、仲介を行う不動産会社にとって唯一の収入源です。そのため、大幅な値引き要求をすると、さまざまな問題が生じる可能性があります。

たとえば、「仲介手数料がもらえないなら他を探そう」などと不動産会社から契約を断られたり、本来受けられるはずだった取引のサポートが受けられなくなったりする恐れがあります。不動産取引には専門的な知識や経験が必要です。十分なサポートを受けられないと、トラブルに巻き込まれるリスクが高くなりかねません。

したがって、無理な値引き要求は控えた方が良いでしょう。仲介手数料は不動産会社のサービスに対する対価であることを理解し、適切な金額で取引を進めるよう心がけましょう。

仲介手数料に関する注意点

仲介手数料について理解を深めることは、不動産取引をスムーズに進めるために重要です。ここでは、仲介手数料に関する主な注意点を解説します。

具体的な注意点は以下の通りです。

• 仲介手数料の価格だけで不動産会社を選ばない

• 手数料のかからない売主との直接契約はリスクがある

これらの点に気をつけないと、思わぬトラブルや損失を招く可能性があります。

以降で注意点の内容について解説します。取引時に失敗しないためにも、ぜひしっかり理解しましょう。

仲介手数料の価格だけで不動産会社を選ばない

仲介手数料の価格だけで不動産会社を選ぶのは賢明ではありません。

たしかに、低い手数料は魅力的に見えますが、それだけでは不十分です。重要なのは、不動産会社の総合的な能力を評価することです。

「不動産会社の能力って何？」と疑問が生まれる方もいるかと思いますので、具体的なチェックポイントについてまとめておきます。ぜひ参考にしてください。
 

不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

不動産会社を選ぶ際は仲介手数料だけでなく、上記ポイントも加味してチョイスすると良いでしょう。

売主との直接取引は手数料がかからないがリスクもある

不動産の取引には仲介の不動産会社を介さない直接取引という方法も可能です。直接取引の場合、仲介会社がいないため仲介手数料はかかりません。仲介手数料を抑えられることで、一見魅力的に感じる直接取引ですが、リスクが伴うため注意が必要です。

具体的なリスクは以下の通りです。

• 契約上のトラブルが発生しやすくなる

• 物件の適正価格が判断できなくなる

• 物件の瑕疵など、法的な問題を見落としやすい

不動産取引では、法的手続きや契約書作成の専門知識が必要です。不動産の専門知識を有しない当事者で契約を進めると、契約上のトラブルに巻き込まれやすくなるでしょう。また双方とも不動産取引に精通していないことが多いため、言い値で契約するケースが考えられます。これでは物件の適正価格なのかどうかの判断もできません。加えて、トラブル発生時の対応や解決が困難になる可能性があり、物件の瑕疵や法的問題を見落とすリスクも高まります。

不動産取引は複雑で専門的な知識を要するため、素人同士の直接取引には多くの落とし穴があります。仲介業者は不動産取引に関するサービスを多岐に提供しているため、仲介手数料の節約を目的とした直接取引は慎重に判断しましょう。

仲介手数料以外に必要な費用

不動産取引では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が必要です。これらの費用は、賃貸と売買で大きく異なります。ここでは、賃貸と売買それぞれのケースで必要となる費用について詳しく解説します。初めて不動産取引を行う方や、費用の全体像を把握したい方にとって、重要な情報となるでしょう。

賃貸の場合

賃貸物件を契約する際には、仲介手数料以外にも複数の費用が必要となります。主な費用は、以下の通りです。
 

賃貸契約における仲介手数料以外の費用

これらの費用は物件や地域によって異なるため、契約前に詳細を確認しておきましょう。
 

売買の場合

不動産の売買では、賃貸と比べてより多くの費用が発生します。主な費用には、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローンに関する手数料、譲渡所得税・住民税、所有権移転登記などがあります。

売買取引で必要な仲介手数料以外の費用

表の通り負担金額や負担者などは費用の内容によって異なります。一覧表の内容を参考に必要な費用を事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産取引における仲介手数料は重要な費用ですが、それ以外にもさまざまな費用が発生します。賃貸の場合は、敷金や礼金、家賃などが主な費用です。

一方、売買の場合は、印紙税や登記費用、税金など、より多くの費用が必要となります。これらの費用は物件や取引条件によって大きく変わるため、取引前に詳細な内訳を確認することが重要です。また、不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料の金額だけでなく、サポート内容や信頼性も考慮しましょう。

適切な情報収集と準備を行うことで、スムーズな不動産取引が可能となります。