住宅購入を検討している方の中には、担保なしでも借りられる住宅ローンがあるのか、そもそもローンには担保の有無によってどんな違いがあるのかなど疑問を持っている人も多いのではないでしょうか。

一般的な住宅ローンでは、融資を受ける際に購入した家やマンションなどを担保として、金融機関が抵当権を設定します。反対に、金融機関が担保を取らないのが「無担保住宅ローン」です。

無担保住宅ローンには、申し込みから融資実行までが早い、手続きの簡単などのメリットがある一方、金利が高く審査が厳しいなどの注意点もあります。この記事では、金融機関が担保を求める理由や、無担保住宅ローンのメリット・デメリットなどを解説します。

金融機関が住宅ローンの契約時に担保を取る理由

有担保の住宅ローンを利用すると、融資の条件として金融機関から担保の提供を求められます。担保とは、何らかの理由によってお金を借りる側の人が返済できなくなった場合に、お金の代わりに引き渡す財産のことです。

住宅ローンを利用する場合は、購入する家やマンションが担保になります。ただし、既にローンの返済が終わっている不動産を別に持っている場合は、その不動産を担保にすることも可能です。

金融機関は融資した住宅ローンの返済が滞った場合に備えて、担保となる不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、お金を借りた人が返済不能状態に陥った際、お金を貸した人の意志によって担保不動産を売却しお金の回収を行う権利のことです。

金融機関が担保を求めるのは、貸し付けたお金を回収できなくなるリスクを回避するためです。

住宅ローンの融資額は高額であり返済期間が長期間に渡ります。万が一、返済者の収入が途絶えるなどしてローンの返済が難しくなった場合でも、担保不動産を売却すれば貸し付けたお金を回収できるので、金融機関としては融資するリスクを最小限に抑えられます。

なお、戸建住宅を担保にする時は、土地と建物の両方を担保に入れる必要があります。建物だけを担保に入れることはできません。

建物だけを担保に入れると、金融機関が担保不動産を売却した時に土地と建物の持主がそれぞれ違う人になります。土地と建物とで所有者が別々になっていると、建物の所有者は土地の所有者に借地料を払う必要があります。また、建物の購入者が建物を建て替えたりする時にいちいち土地の所有者と相談する必要があり、トラブルの原因にもなりかねません。

建物のみで売り出されている戸建住宅は買手に敬遠されるため、金融機関は建物のみの担保を認めていないのが実態です。

無担保の住宅ローンを利用するメリット

担保を必要としないため、無担保住宅ローンには有担保の住宅ローンとは異なるメリットがあります。無担保住宅ローンならではのメリットを3つ紹介します。

審査期間が短い

有担保ローンの場合、金融機関は担保となる家や土地などの資産価値を評価する必要があります。万が一返済が滞った場合に、担保不動産を売ることで本当にお金を回収できるのか判断するためです。有担保ローンの審査には、仮審査も含めて1ヶ月～1ヶ月半の時間がかかります。

その一方で、無担保住宅ローンは担保を取らないため、不動産の評価に時間を割く必要がありません。金融機関は借り手の信用力や返済能力を中心に審査を行います。このため、有担保ローンと比べて無担保ローンはスピーディーな審査が可能です。

無担保住宅ローンの場合、申し込みから融資実行まで最短で1週間程度というケースもあります。融資まで時間を要する有担保ローンに比べて短期間で資金を調達できる点が、無担保ローンの大きなメリットです。

手数料などが安く済む

有担保ローンを利用する場合は担保となる不動産に抵当権が設定されます。抵当権を設定するためには司法書士による登記手続きが必要です。司法書士に支払う報酬や登録免許税などの手数料は、お金を借りる側が負担することになります。

登録免許税は借入額に応じて0.4%から2.0%の税率で課税されます。仮に借入額が2,000万円だとすると、登録免許税は8万円から40万円です。また、司法書士報酬は5万円から20万円程度が相場となっています。

一方で、無担保住宅ローンでは抵当権の設定が不要なため、司法書士への報酬や登録免許税の支払いが発生しません。また、金融機関によっては無担保住宅ローンの事務手数料を無料としていたり、保証料が不要だったりなど、有担保ローンに比べて借り入れに必要な費用が安く設定されているケースも多いものです。

家を差し押さえられるリスクが無い

有担保ローンを利用して抵当権が設定されていると、借手が返済不能に陥った場合に、金融機関は抵当権を行使して対象の不動産を競売にかけます。借手側から見ると、有担保ローンの利用には自宅などの不動産を失うリスクが伴うとも言えるでしょう。

その一方で無担保住宅ローンでは、金融機関が担保を取らないため、金融機関が自宅に対して抵当権を行使することはありません。仮に返済が滞ったとしても、担保不動産を競売にかけられて差し押さえられるリスクがないのです。

ただし、無担保住宅ローンであっても、返済が滞れば信用情報に記録が残り、今後の借り入れなどに影響が出ることは避けられません。また、金融機関から返済を求める裁判を起こされ、給与や預貯金などの財産を差し押さえられるリスクもあります。

しかしながら、担保不動産を失うことだけは避けられるため、返済が難しくなったときのダメージを抑えられる点は、無担保住宅ローンの大きなメリットと言えるでしょう。

無担保の住宅ローンを利用するデメリット

金融機関の側から見ると、無担保ローンは貸し付けた金額を回収できないリスクを伴う商品です。このため、厳しい審査や高い金利など、借り手にとって不利となる条件も設定されています。

審査が通らない可能性もある

担保がないために、無担保住宅ローンの審査では借り手の返済能力が重視されます。住宅ローンの審査で重要視されるポイントは、借手の年収・収入の安定性・勤務先や勤続年数などです。

担保不動産の売却による貸付金回収ができないため、借手の返済能力が十分でないと判断された場合、貸し倒れリスクが高いとみなされ、審査に通らない可能性が高くなります。

審査で不利になる条件とは、信用情報に問題がある場合や、収入に対して借入額が多すぎる場合、あるいは勤続年数が短く収入の安定性に欠ける場合などです。

毎月の返済額が高く設定されることもある

無担保ローンは金融機関にとって貸し倒れリスクが高い商品です。そのリスクを補うために、金利を高く設定することで金融機関は収益を確保しようとします。

実際のところ、無担保ローンの金利は有担保ローンと比べて高いことが一般的です。また、返済期間が長いほど金利の差によって総返済額に大きな開きが生じます。

そのほか、無担保ローンは返済期間が短く設定されていることも多いものです。返済期間が短くなると毎月の返済額も高くなります。例えば、有担保ローンでは35年の返済期間が設定できる一方、無担保ローンでは10年から20年が一般的です。

あまり大きな金額を借りられない

有担保住宅ローンの借入限度額は、一般的に物件価格の80％から100％程度、金額にして数千万円から1億円程度です。その一方で、無担保住宅ローンの借入限度額は500万円から2,000万円などに設定されていることが多くなっています。

無担保ローンの借入限度額が低い理由は、無担保ローンの貸し倒れリスクの高さから、金融機関が大口の融資を避ける傾向にあることです。

借入限度額が低いために、無担保ローンでは物件購入額を全額ローンで賄うフルローンを組みづらいというデメリットがあります。また、無担保ローンの借入限度額は年収によっても制限されることがあります。

一般的に無担保ローンの借入限度額は年収の3倍から5倍程度が上限とされることが多いものです。年収が低い場合はさらに借入額が限定されてしまいます。

無担保の住宅ローンが有効なケースとは

無担保ローンは、メリットとデメリットを十分に理解した上で利用することが重要です。借入金額が少額なために返済期間が短い、金利が高いといった条件も許容できるケースであれば、無担保ローンの利用が有効になります。

住宅ローンの借り換えに利用する

住宅ローンの返済がある程度進んで、残債が少なくなってきた場合の借り換え先として無担保住宅ローンは有効です。そのまま返済を続ける場合と比較すれば、抵当権が解除されて返済滞納した場合のリスクを軽減できます。実際のところ、借り換える場合のみ利用できる無担保住宅ローンを取扱っている金融機関もあります。

また、有担保住宅ローンから別の条件が良い有担保住宅ローンへと借り換える際のつなぎローンとしても、無担保住宅ローンは有効です。

家のリフォーム費用として利用する

リフォームとは、古くなった家の設備を更新したり間取りを変更したりすることで、住環境を改善するための工事です。リフォームの規模によっては100万円単位などのまとまった資金が必要になるため、工事費用を捻出することが難しい場合もあるでしょう。そのような時には無担保住宅ローンを利用するのが有効です。

また、多くの金融機関ではリフォーム目的に特化した無担保ローン商品を用意しています。これらのローンでは、無担保ローンの中でも金利が比較的低く設定されていたり、借入限度額が高くなっていたりと、リフォーム目的の借り入れに適した条件が揃っています。

特定の理由で有担保ローンの審査に通らなかったケース

無担保住宅ローンは、有担保ローンの審査に通らなかった場合の代替手段としても活用可能です。例えば、購入予定の物件が古い家であったり、地方に建っているため金融機関の担保評価が低かったりする場合は、有担保ローンを利用しにくいことがあります。

しかし、無担保ローンは利用の可否が物件の担保評価に左右されないため、古い物件や状態が多少悪い物件を購入する場合であっても融資を受けられる可能性が高くなります。

自宅とは別の家を購入する

例えばセカンドハウスや別荘を購入する場合は、有担保ローンを利用しにくいことがあります。自宅以外の物件を担保として融資することに、金融機関が慎重になるためです。

たまにしか使われない不動産はメンテナンスが行き届かず資産価値の維持が難しいこともあります。金融機関から見ると、適切なメンテナンスがされていない不動産を売却しても、貸付金の回収に不十分ということも想定されるものです。

また、常日頃住んでいないということで、ローン利用者本人が住むための家と比べると、融資してもすぐに売ってしまうことも考えられます。セカンドハウスや別荘は、金融機関から見ると融資先としてリスクが高いのに十分な金利を得られない可能性も高いものです。

このような場合にも、担保不動産の資産価値が審査対象にならない無担保ローンを利用するのが有効です。

まとめ

無担保ローンには、審査が早い・諸費用が安く済む・自宅を失うリスクがないなどのメリットがある一方で、審査のハードルが高い・金利が高い・借入額が限られるなどのデメリットがあります。

また、無担保ローンが有効となる使いみちは、住宅ローンの借り換えやリフォーム資金の調達、有担保ローンの審査に通らなかった場合の代替策などです。

ただし、高金利に加えて短い返済期間などのために、無担保ローンは毎月の返済負担が重くなりがちです。利用にあたっては慎重な比較検討を要します。