ボロ家を売却する方法3選！初心者でも売れるコツや売らないリスクも解説

「実家を相続したけど古いから売りたい」

「ボロ家ってどうすれば売れるの？」

ボロ家は一般的な家よりも売れにくい傾向にあるので、売却に失敗したり売れずに放置したりしている人も少なくありません。

空き家を放置すると、固定資産税を余計に支払うことになったり特定空き家に指定されたりなどデメリットが数多くあります。

そこでこの記事では、ボロ家を売却する方法や放置しておくことのリスクを詳しく解説します。

この記事を読めば、自分に合ったボロ家売却方法やボロ家を放置する危険性などがすべてわかります。ボロ家の売却でお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

ボロ家を売却する3つの方法

ボロ家は主に以下3つの方法で売却します。

• そのまま売る

• 更地にして売る

• 不動産会社へ買い取ってもらう

それぞれでメリットとデメリットがあるので、売却方法がかわからない方は参考にしてみてください。

そのまま売る

最もシンプルな方法が「そのまま売る」です。

ボロ家をリフォームしたり解体したりせず、そのままの状態で売るので手間をかけずに売却できます。そのまま売る場合のメリットとデメリットを解説します。

メリット：解体費用などがかからない

そのまま売るメリットは、解体費用がかからない点です。

一般的な木造建物の解体費用は100～300万円前後かかるケースが多く、売却時の負担になります。その点、そのまま売るのであれば解体費用をかけずに売却できるので、少しでも売却費用を抑えたい方におすすめです。

デメリット：買い手が見つかりにくい

そのまま売るデメリットは、買い手が見つかりにくい点です。

築年数の経過した古い家は買い手が敬遠するケースが多いです。また、買い手が見つからなければ売却までに時間がかかるため、今すぐに売却したいのであれば解体したりリフォームしたりするなどの工夫が必要となるでしょう。

更地にして売る

ボロ家を売却するための2つ目の方法は「更地にして売る」です。

メリット：買い手が見つかりやすい

更地にすることで買い手が見つかりやすくなります。

前述のとおり、ボロ家が残った状態だと売れにくい傾向にあるため、ボロ家を解体して更地にすることで買い手が見つかりやすくなる可能性があります。

「そのままの状態で売り出したけど全然売れない」「すぐにでも売りたい」という方は、更地にして売却するのを検討してみましょう。

デメリット：解体費用・固定資産税が多くかかる

更地にするには解体費用や固定資産税が多くかかります。

家を解体するので解体費用がかかるのはもちろん、固定資産税が高くなるので気を付けましょう。更地にしてしまうと「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、解体後の固定資産税が高くなります。

「住宅用地の特例」とは、人が住むための家屋が建てられている土地であれば、固定資産税額が軽減される制度です。家屋の面積によって軽減税率は以下のように定められています。

引用元：黒石市

土地面積が200㎡以下であれば固定資産税評価額の6分の1まで軽減されるので、非常に大きく軽減されているのがわかります。

しかし、更地にしてしまうと軽減税率の特例を受けられなくなるので固定資産税が高額になります。更地にしてすぐに売れればよいですが、売却が長期化すればその分固定資産税も多く支払う必要があるため、資金面で大きな負担となるでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

3つ目の方法は「不動産会社に買い取ってもらう」です。

不動産を売る方法は主に「仲介」と「買取り」の2つの方法があり、買取りは不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。こちらもいくつかメリットとデメリットがあるので確認しておきましょう。

メリット：買主を探す手間がかからない

買取りは、不動産会社に直接買い取ってもらうので買主を探す手間がかかりません。

一般的な仲介の場合は、売却物件を不動産情報サイトに掲載したり広告を掲載したりするなどして買主を探す必要があります。

その点、買取りならそのまま不動産会社に買い取ってもらえるので、買主探しを一切する必要がありません。そのため、仲介よりも早く売却でき、すぐに現金化できるのが特徴です。

買主探しが面倒だったりすぐに現金が欲しかったりする方は買取りを検討してみましょう。

デメリット：仲介よりも売却価格が安くなる

買取り価格は仲介での売却価格よりも安くなります。買取り価格は仲介価格の7～8割程度になるケースが多く、高く売りたい人には向いていません。

買取の価格が安くなるのは、建物を買い取った不動産会社がリフォームやリノベーションをして、買取価格よりも高い価格で再販するためです。

「安く買って高く売る」ことで利益を得る都合上、どうしても買取価格は安くなってしまいます。それでも、比較的高額で買取りをしてくれる不動産会社もあるので、買取り実績豊富な不動産会社へ依頼すれば高額売却できるかもしれません。

ボロ家を売却しないことのリスク

ボロ家を売却せずにそのまま所有すると以下のようなリスクを負います。

• 住んでいないのに固定資産税がかかる

• 管理の手間がかかる

• 特定空き家に指定される可能性がある

• 犯罪の原因になる可能性がある

住んでいないのに固定資産税がかかる

不動産所有者は固定資産税が課せられますが、実際に住んでいない場合でも毎月課せられます。

ボロ家を所有している場合、所有している時点で固定資産税の対象となるので、住んでいなかったとしても固定資産税を支払わなければなりません。

売却できるまでは固定資産税が課せられるため、余計な支出を抑えたい方はできるだけ早めに売却した方がよいでしょう。

管理の手間がかかる

建物の所有者は「善管注意義務」を負うため、建物の管理をしなければなりません。

善管注意義務とは、建物の外壁が崩れたり倒壊したりしないように、建物所有者に対して管理を義務付ける制度です。

つまり、建物に住んでいなくても所有している時点で建物を管理する義務があるため、定期的に外壁工事や清掃などをおこなわければなりません。

特にボロ家の場合は柱や外壁などが劣化している可能性が高いので管理の手間もかかりやすいです。余計な手間をかけたくない方は早めに売却しましょう。

特定空き家に指定される可能性がある

ボロ家を放置していると「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家とは、そのまま放置しておくと倒壊するなど、周囲に危害を与える恐れのある建物のことです。

”『特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』”

引用元：NPO法人「空家・空地管理センター」

特定空き家に指定されると自治体から改善するように勧告されます。勧告に応じない場合は50万円以下の過料が課せられる可能性があり、強制的に解体される恐れもあります。さらに、解体費は自己負担となるので大きな支出となります。

このように、ボロ家を放置していると特定空き家に指定されるリスクがあるので、できるだけ早めに売却した方がよいでしょう。

犯罪の原因になる可能性がある

ボロ家を放置していると犯罪の原因になる可能性があります。

雑草の生い茂ったボロ家は外から内観が確認しにくいので、犯罪者の隠れ場所として利用される恐れがあります。また、放置している場合は所有者も建物の状況を定期的に確認しないため、犯罪に気づかない可能性もあるでしょう。

万が一犯罪に利用された場合、犯罪に関わっていなかったとしても管理責任を問われ、損害賠償を請求されるかもしれません。これらのリスクを未然に防ぐためにも、ボロ家は早めに売却しましょう。

ボロ家を確実に売却するためのコツ

ボロ家を売ろうと思ってもなかなか売れない場合もあります。ここでは、売れにくいボロ家を確実に売却するためのコツを解説します。ボロ家売却を検討している方は以下のコツを意識してみましょう。

• リフォームして売り出す

• 空き家バンクに登録する

• 掲示板で買主を募集する

リフォームして売り出す

売れにくいボロ家でも、リフォームすれば売却しやすくなります。

リフォームすることで新築同様の内装にできるため、買い手に対して大きくアピールできます。また、フルリフォームでなくても、浴室やキッチンなどの一部をリフォームするだけでも十分効果的です。

ただし、フルリフォームは1,000万円以上の費用がかかるケースがあり、非常に高額になります。また、リフォームしても必ず売れるわけではないため、リフォームするかどうかは不動産会社の担当者と話し合って決めた方がよいでしょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングするサービスです。全国各地の空き家が掲載されており、空き家を求める人が数多く閲覧しています。

空き家バンクへの掲載は無料で、利用登録するだけで簡単に掲載できます。また、市区町村の各自治体が管理しているので信頼性も抜群です。

ボロ家のままでも買い手が見つかるかもしれないので、空き家をそのまま売りたい方は利用してみましょう。

掲示板で買主を募集する

インターネット掲示板を利用して買主を募集できます。インターネット掲示板「家いちば」では、全国の空き家や古ビルなどの売却物件が掲載されています。

掲載は完全無料で個人情報の入力も不要なので手軽に掲載できるのが魅力です。また、買主との契約時に必要な契約書類は、宅建士が作成しているので安心して契約を進められます。

建物の場所や築年数、売り出し価格、魅力的なポイントなどを細かく掲載できるので、空き家売却に困っている方は利用してみましょう。

ボロ家売却に関するよくある質問

ボロ家売却に関するよくある質問をご紹介します。ボロ家売却で抱きやすい疑問や不安を参考にしてみてください。

• 更地にして売った方がいいの？

• 家の解体費用はどれくらい？

• ボロ家はいくらで売れるの？

更地にして売った方がいいの？

更地にするかどうかは、費用面や立地状況に応じて判断した方がよいです。

ボロ家を解体して更地にすることで、土地を購入したい買主を見つけやすくなります。ただし、解体費用がかかったり固定資産税の軽減措置を受けられなくなったりするため、ボロ家をそのまま売却するよりも高額な費用がかかります。

それでも、駅から近かったり人気エリアにあったりすれば、土地自体の価値が高いので更地にした方が売れやすくなるでしょう。

このように、更地にした方がいいかどうかは費用や立地条件が関わるため、担当者とよく話し合って決めるのをおすすめします。

家の解体費用はどれくらい？

家の解体費用は100〜300万円前後が一般的です。

解体費用は建物の面積や立地、依頼する解体業者などによって異なるので金額に幅があります。それでも、一般的には100〜300万円前後で解体してもらえるでしょう。

ボロ家はいくらで売れるの？

ボロ家の売却価格は立地によって異なります。

ボロ家を売る場合は土地も併せて売ることになるので「ボロ家＋土地」の価格で売却します。しかし、建物には「耐用年数」が定められおり、建物構造によって以下のように異なります。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

耐用年数とは、建物が通常使用できる年数を表したものであり、耐用年数を迎えると建物の価値はゼロになります。一般的な一戸建てや平屋であれば22年が耐用年数のため、築22年を超えている建物には価値はありません。

したがって、土地価格のみで売却することになるため、立地状況が大きく関係します。人気エリアにあったり利便性がよかったりする立地であれば高額売却も可能です。

具体的にいくらで売れるかは断言できないため、不動産会社の査定を受けたり不動産ポータルサイト利用したりして売却相場を調べてみましょう。

まとめ

ボロ家の売却方法や売却しないリスクなどを解説しました。

ボロ家を売る際は、そのまま売却したり更地にしてから売却したりなど、いくつかの方法があります。方法によって売却スピードや売却にかかる費用が異なるため、売却の目的や今の状況を考慮したうえで決めるのがよいでしょう。

また、ボロ家を放置してしまうと、特定空き家に指定されたり犯罪に利用されたりするリスクがあるので、しっかりと管理する必要があります。

「実家を相続したけど住まないから売りたい」「古い家を売って新しい家に住み替えたい！」と思っている方は、ぜひこの記事を参考に売却活動を進めてみましょう。