家を売った時の税金はいつ払う？4つの税金の意味や支払い方法を解説！

「家を売ったときの税金はいつ払えばいいの？」

「少しでも税金を安くしたい！」

家売却時に発生する税金の支払いタイミングを把握せず、支払いに遅れてしまう人も少なくありません。また、どんな税金がいくらかかるのかわからず不安を抱いている方も多いでしょう。

そこでこの記事では、家を売った時にかかる税金の支払いタイミングや税金を抑えるコツなどをわかりやすく解説します。

税金の支払い時期についてお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

家を売った時の税金を支払うタイミング

家を売った時の税金を支払うタイミングは税金によって異なります。ここでは、以下4つの税金の支払いタイミングについて解説します。

• 印紙税

• 登録免許税

• 譲渡所得税

• 消費税

印紙税は売買契約時に支払う

印紙税は売買契約の際、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。

そもそも印紙税とは、売買契約書や領収書などの「課税文書」といわれる書類に課税される税金です。課税文書に記載されている金額に応じた収入印紙を貼り付けることで納税できます。

なお、税額については課税文書に記載されている金額によって以下のように異なります。

引用元：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

例えば、売買契約書に記載されている金額が5,000万円であれば2万円の印紙税を支払います。

登録免許税は決済時に支払う

抵当権抹消登記などの手続きにかかる登録免許税は決済時に支払います。

登録免許税とは不動産の登記にかかる税金であり、抵当権抹消登記や所有権移転登記、所有権保存登記などの登記をする際にかかる税金です。

住宅ローンの残っている不動産を売る場合は抵当権を抹消しなければなりません。抵当権を抹消するには住宅ローンの完済が必要であり、住宅ローンを完済するために売却資金を充てるケースが多くあります。

そして、売却資金が手元に入るのが決済のタイミングであり、買主から売買代金が振り込まれたのが確認できたら抵当権抹消登記をおこなえます。

このように、抵当権抹消登記などにかかる登録免許税は決済のタイミングで支払うのが一般的です。

なお、抵当権抹消登記は不動産1件につき1,000円かかるため、家を売却した際は建物と土地を合わせて2,000円かかります。また、抵当権の設定されていない不動産であれば登録免許税はかかりません。

譲渡所得税は所得税と住民税によって支払いタイミングが異なる

買ったときよりも高く売れた際の利益は「譲渡所得」となり、譲渡所得税として所得税と住民税が課せられます。

それぞれの支払いタイミングについて解説します。

所得税は翌年の確定申告時に支払う

所得税は家を売った年の翌年の確定申告時に支払います。

確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日であり、税務署へ直接申告する方法と電子的な方法で申告できる「e-Tax」の2つの方法があります。

また、申告するための書類も複数あるため、余裕をもったスケジュールで進めるのがよいでしょう。

住民税は翌年の6月以降から納付書などで支払う

住民税は、家を売った年の翌年の6月以降に納付書で支払います。

確定申告によって所得が確定したら1年間にかかる税額も決まるため、自宅に納付書が送られてきます。なお、支払い回数は一括払いと年4回の分割払いを選べます。

また、所得税は確定申告のタイミングで納税しますが、住民税は時間差で納税することになるので忘れないようにしましょう。

消費税はさまざまなタイミングで支払う

消費税は、仲介手数料や司法書士依頼料などのさまざまな費用にかかるため、支払いタイミングはひとつではありません。

例えば、仲介手数料であれば売買契約時と決済時の2回に分けて支払うため、消費税の支払いタイミングも2回となります。

このように、消費税は課税される費用によって異なるため、さまざまなタイミングで支払うことになります。

家を売った時の税金を安く抑えるコツ

家を売った時の税金を安く抑えるコツを解説します。

少しでも税金を抑えたい方は以下3つのコツを意識してみましょう。

• 5年を超える期間所有してから売却する

• 購入当時の費用がわかる書類を準備しておく

• 売買契約書をコピーして印紙税を抑える

5年を超える期間所有してから売却する

家は5年を超える期間所有してから売却した方が節税できます。

家を売って譲渡所得を得た場合は譲渡所得税がかかりますが、家の所有期間によって税率が以下のように異なります。

※上記税金に加えて令和19年までは、復興特別所得税として2.1%が課税されます。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」　「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

5年を超えているかどうかで税率が約2倍も異なるため、できれば5年を超える期間所有してから売った方がよいです。

購入当時の費用・売却時の費用がわかる書類を準備しておく

売った家の購入当時の費用がわかる書類や売却にかかった費用のわかる書類も準備しておきましょう。これらの費用は譲渡費用と取得費として計上できるので大きな節税効果につながります。

▼譲渡費用として含まれるもの

• 不動産会社への仲介手数料

• 印紙税で売主が負担したもの

• 取り壊し費用

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

▼取得費として含まれるもの

• 購入時の登録免許税

• 印紙税

• 造成費用

• 測量費

• 違約金

参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

譲渡所得を得た際は譲渡所得税を支払いますが、譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

①まずは譲渡所得を計算する

譲渡所得＝売却代金－譲渡費用－取得費－諸費用

②譲渡所得に対して所有期間ごとの税率をかけて譲渡所得税を求める

譲渡所得税＝譲渡所得×所有期間ごとの税率

例えば、10年所有した家を3,000万円で売却した場合、譲渡費用と取得費を計上しなければ3,000万円に対して税率がかかってしまい、非常に高額な税金がかせられます。

▼譲渡費用と取得費を計上しないケース
3,000万円×20%（長期譲渡所得）＝600万円

次に譲渡費用と取得費が300万円のケースで計算してみましょう。

▼譲渡費用と取得費が300万円のケース
（3,000万円－300万円－300万円）×20%=480万円

このように120万円も節税できます。各費用を証明するためにも、売買契約書や各費用の領収書などを準備しておきましょう。

売買契約書をコピーして印紙税を抑える

売買契約書をコピーすることで印紙税を抑えられます。

前述のとおり、印紙税は売買契約書などの課税文書に課される税金です。売買契約書は売主と買主の双方に交付される書類のため、売主と買主ともに印紙税を納める必要があります。

しかし、売買契約書の原本を片方が作成し、もう一方へコピーを交付した場合は原本分のみの印紙税がかかります。つまり、買主側に契約書を作成してもらえば売主側は印紙税を支払う必要がなくなるということです。

家を売って譲渡所得を得た際に利用できる控除特例

家を売って譲渡所得を得た際は譲渡所得税がかかりますが、以下の控除特例を利用すれば税金を大幅に安くできます。

• 3,000万円特別控除

• マイホームの軽減税率の特例

• マイホーム買換え時の繰り越し控除特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、3,000万円分の譲渡所得を控除できる特例です。

例えば、家を売って3,000万円の譲渡所得を得た場合、すべて控除できるので譲渡所得が0となり税金が一切かかりません。控除特例の代表的な特例であり、非常に大きく節税できます。

ただし、利用するには以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 実際に居住している家を売った

• 前年、前々年に3,000万円特別控除を受けていない

• 売った年、前年、前々年にマイホームの買換え特例などを受けていない

• 売り手と買い手が親子や夫婦関係ではない

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

利用できるかどうか、事前に確認しておきましょう。

マイホームの軽減税率の特例

マイホームの軽減税率の特例とは、10年を超える期間所有した家を売った際の譲渡所得税を軽減できる特例です。

軽減できる税率は、課税長期譲渡所得によって以下のように異なります。

※課税長期譲渡所得金額＝（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

例えば、家を8,000万円で売って、取得費が1,500万円で譲渡費用が1,000万円、3,000万円特別控除を利用した場合は以下の計算となります。
（8,000万円）－（1,500万円＋1,000万円）－3,000万円=2,500万円

課税長期譲渡所得の2,500万円に軽減税率をかけます。
（2,500万円－6,000万円）×15％＋600万円＝75万円

つまり、8,000万円の譲渡所得を得た場合でも、マイホームの軽減税率の特例を利用すれば75万円程度の税金に抑えられます。

ただし、利用するには以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 実際に居住している家を売った

• 売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている

• 前年、前々年に軽減税率の控除を受けていない

• 売った年、前年、前々年にマイホームの買換え特例などを受けていない

• 売り手と買い手が親子や夫婦関係ではない

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

高額な譲渡所得を得た際は特に節税効果が大きいため、利用できるかどうか確認しておきましょう。

マイホーム買換え時の繰越控除特例

マイホーム買換え時の繰越控除特例とは、家を買い換えた際に発生した譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べできる特例です。

例えば、家を買い換えた際に3,000万円の譲渡所得を得た場合、買い換えた家を将来的に売却するまで譲渡所得税の支払いを先延ばしにできます。支払いを先延ばしにできるため、買換え時の資金不足を補えるメリットがあります。

家の買換え時は購入資金や仲介手数料、各税金などがかかるので資金面で厳しい状況になる場合もあるでしょう。それでも、繰越控除特例を利用することで、今かかる税金を将来に繰り越しできるので税負担を軽くできます。

ただし、ほかの特例と同様に以下の条件をすべて満たさなければ利用できません。

• 実際に居住している家を売った

• 売った年、前年および前々年にほかの特例を受けていない

• 売った家と買った家ともに日本国内にある

• 売却代金が1億円以下

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

家の買換えを検討している方は利用できるかどうか確認しておきましょう。

家を売って譲渡損失が発生した際に利用できる控除特例

家を売って譲渡損失が発生した際も、以下の控除特例を利用すれば節税できます。

• マイホーム買換え時の損益通算及び繰り越し控除特例

• マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホーム買換え時の損益通算及び繰り越し控除特例

家を買い換えた際の譲渡損失を給与所得などのほかの所得と損益通算できる特例です。

例えば、年間給与所得500万円の人が家を買い換えた結果1,500万円の譲渡損失が発生した場合、給与所得の500万円を譲渡損失1,500万円にすべて充てられます。

つまり、給与所得が0とみなされるのでその年の所得税が0となります。さらに、譲渡損失が余った場合は3年間にわたって繰り越せるため、上記の例だと翌年と翌々年も所得税を0にできます。

利用するには以下の条件をすべて満たす必要があるので確認しておきましょう。

• 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること

• 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で日本国内にあるもの

• 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家を売却した際の譲渡損失を損益通算及び繰越控除できる特例です。

前述した「マイホーム買換え時の損益通算及び繰り越し控除特例」と似ていますが、この特例は売却した際に利用できる違いがあります。

売却時に発生した譲渡損失を給与所得などのほかの所得から控除できるので、所得税を安くできます。

利用時は以下の条件をすべて満たす必要があるので確認しておきましょう。

• 譲渡する個人が居住の用に供している家屋で国内にあるもの

• 譲渡する個人の親族等に対する譲渡および贈与または出資による譲渡でないこと

• 譲渡する個人の家屋が災害により滅失した場合において、その個人がその家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなるその家屋の敷地の用に供されていた土地等

参考：国税庁「No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」

詳しくは国税庁の公式サイトをご覧ください。

家を売った時の税金に関するよくある質問

家を売った時の税金に関するよくある質問をご紹介します。税金の支払いについて抱きやすい疑問や不安を解消しておきましょう。

• 買ったときよりも安く売れた場合でも税金がかかるの？

• 確定申告しないとどうなるの？

• 確定申告はいつすればいいの？

買ったときよりも安く売れた場合でも税金がかかるの？

買ったときよりも安く売れた場合であれば税金はかかりません。

家を売った際の主な税金は譲渡所得税であり、譲渡所得を得た場合のみ課税されます。ただし、買ったときよりも高く売れた場合でも、譲渡費用や取得費などを計上して譲渡所得を0にできれば税金はかかりません。

また、3,000万円特別控除などの控除特例を活用した結果、譲渡所得が0になるケースもあります。譲渡所得を得たからといって必ずしも税金がかかるわけではないことを理解しておきましょう。

確定申告しないとどうなるの？

確定申告しないと「無申告課税」が課せられ、高額な税金を支払うことになります。

無申告課税は、納付すべき税額に応じて以下のように税率が異なります。

参考：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

家の売却は高額になるケースが多いため、30%の延滞税を課せられる可能性があります。「忘れてしまっていた」といっても通じないため、期限内に必ず申告しましょう。

確定申告はいつすればいいの？

毎年2月16日〜3月15日の間に申告する必要があります。

確定申告は、税務署へ直接申告しに行ったりe-Taxを使ったりして申告します。確定申告の手順や必要書類、記入事項などの把握に手間や時間がかかる可能性が高いため、余裕をもって進めるのがよいでしょう。

まとめ

家を売った時の税金の支払いについて解説しました。税金の支払いタイミングは各税金によって異なるため、それぞれの税金について把握しておきましょう。特に、譲渡所得税は高額になりやすく計算方法も複雑なため、余裕をもって把握しておくのをおすすめします。また、譲渡所得を得た場合でも、控除特例を上手く活用することで税金を安くできるケースがあるので積極的に利用してみてください。