【税金一覧】家売却時の税金シミュレーション！計算方法や3,000万円特別控除を解説

「家を売った時の税金はいくらかかるの？」

「ザックリでいいから税金をシミュレーションしてみたい！」

家を売却した際は多くの税金がかかるため、「こんなに税金で引かれるとは……」と思う方も少なくありません。

そこでこの記事では、初心者の方でも自分で計算できる「税金シミュレーション」「税金の計算手順」などを詳しく解説します。

この記事を読めば、家売却時にかかる税金の種類や税額、税金の計算方法などすべてわかります。税金を少しでも安くしたい方はぜひ参考にしてみてください。

家売却時にかかる税金一覧

まずは、家を売却する際にかかる税金を確認しておきましょう。

それぞれの税金について詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家を売却した際の譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得とは購入価格より高く売れた場合の差額であり、譲渡所得が高いほど税額も高くなります。

家売却にかかる税金のなかでも高額になるケースが多いため、詳しく解説します。

住民税と所得税を合わせた税金

譲渡所得税は住民税と所得税を合わせた税金です。前述した譲渡所得に応じて住民税と所得税が決定し、それぞれで税率や支払うタイミングなどが異なります。

不動産の所有期間によって税率が異なる

住民税と所得税は売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。

※上記税金に加えて令和19年までは、復興特別所得税として2.1%が課税されます。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」　「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

所得期間が5年を超えているかどうかで税率が約2倍も異なります。税金を抑えたい場合は5年を超える期間所有してから売却するのがよいでしょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書などの課税文書に課される税金です。

課税文書とは、その名の通り課税対象の書類であり、印紙税法で定められています。

“印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書に限られています。この課税文書とは、次の3つのすべてに当てはまる文書をいいます。

（1） 印紙税法別表第1（課税物件表）に掲げられている20種類の文書により証されるべき事項（課税事項）が記載されていること。

（2） 当事者の間において課税事項を証明する目的で作成された文書であること。

（3） 印紙税法第5条（非課税文書）の規定により印紙税を課税しないこととされている非課税文書でないこと。”

引用元：国税庁「No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断」

売買契約書や領収書以外にも以下の書類が課税文書の対象です。

• 借用書

• 株券

• 債券

• 手形

そして実際に課税される印紙税額は課税文書に記載されている金額によって以下のように異なります。

引用元：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

家の売却は一般的に1,000万円～1億円の範囲で取引きするケースが多いため、2～6万円かかると想定できます。

なお、印紙税は譲渡所得税を求める際の「譲渡費用」に含められるため、譲渡所得税を計算する際は印紙税を証明する書類を用意しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産に関する登記をする際にかかる税金です。

家を売る際の登記は主に抵当権抹消登記であり、不動産1件につき1,000円かかります。家を売る際は基本的に土地と建物を合わせて売るため、2,000円かかります。

なお、登記は自分でもできますが、必要書類を準備したり手続きをしたりするため、司法書士へ依頼するのが一般的です。司法書士へ依頼した際は依頼料として1〜2万円程度かかります。

消費税

消費税とは、消費者が物を購入した際に課される税金であり、最も一般的な税金です。

家を売る際も当然課され、売買金額や仲介手数料などに課税されます。現在の税率は10%であり、売却額によっては高額になる場合もあります。

【ケース別】家売却時の税金シミュレーション

家売却時の税金シミュレーションを売却ケースに分けて紹介します。自分の状況に合った方法でシミュレーションしてみましょう。

なお、譲渡所得税を求める際は以下の計算式で求めます。

「譲渡所得税＝（譲渡費用－取得費－諸費用）×所有期間別の税率」

※建物を売る際は減価償却費を含みますが、わかりやすいように以下のシミュレーションでは減価償却費を含まずに計算しています。

【土地のみ】1,000万円で買った土地を2,000万円で売却したケース

まずは土地のみを売却して譲渡所得を得た際のケースです。以下の条件を前提として計算します。

• 譲渡費用：2,000万円

• 取得費：1,000万円

• 諸費用：200万円

• 所有期間：10年

▼譲渡所得税
（2,000万円－1,000万円－200万円）×20%＝160万円

上記のケースでは160万円の譲渡所得税がかかります。

【土地＋建物】3,000万円で買った家を5,000万円で売却したケース

次は土地と建物を売却したケースです。建物を売却した際は控除特例を利用できるので、3,000万円特別控除特例を利用した場合をシミュレーションしてみましょう。

• 譲渡費用：5,000万円

• 取得費：3,000万円

• 諸費用：200万円

• 所有期間：10年

▼譲渡所得税
（5,000万円－3,000万円－200万円）×20%＝360万円

▼3,000万円特別控除を利用する
360万円－3,000万円＝－2,640万円

▼合計

控除特例前の譲渡所得税は360万円ですが、3,000万円特別控除を利用して所得がマイナスとなったので譲渡所得税はかかりません。つまり、家売却による税金は0円です。

【取得費が不明】取得費のわからない家を2,500万円で売却したケース

次は取得費が不明のケースです。取得費は譲渡費用から差し引ける費用であり、取得費が多いほど差引額も多くなるので譲渡所得税を抑えられます。

取得費には主に以下の費用が含まれます。

• 仲介手数料

• 建築代金

• 購入手数料

• 購入時の登記費用

• 不動産取得税

参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

取得費を加算するためには証明できる領収書などの書類が必要です。しかし、書類を用意できなかったり取得費がわからなかったりする場合もあるでしょう。そのようなケースであれば、売却金額の5%を取得費として計算できます。

これを踏まえたうえでシミュレーションしてみましょう。

• 譲渡費用：2,500万円

• 取得費：250万円（譲渡費用の5%）

• 諸費用：200万円

• 所有期間：10年

• 抵当権抹消済

▼譲渡所得税
（2,500万円－250万円－200万円）×10%＝410万円

取得費不明の場合の譲渡所得税は410万円でした。次に取得費を2,000万円としたケースで見てみましょう。

▼取得費が2,000万円の場合
（2,500万円－2,000万円－200万円）×10%＝30万円

上記のように取得費が不明だと差引額が少なくなるため、支払う税額が高額になる傾向にあります。少しでも税額を抑えるためにも、できる限り取得費を証明できる書類などを用意しておきましょう。

家売却時の譲渡所得税を計算する手順

家売却時における譲渡所得税の計算方法を解説します。税金のなかでも最も複雑な計算となるため、しっかりと理解しておきましょう。

1. 計算式を確認する

2. 譲渡費用を求める

3. 取得費を求める

4. 建物の減価償却費を求める

5. 仲介手数料などの諸費用を確認する

6. ②～⑤を計算式に当てはめる

7. ⑥で求めた金額に譲渡所得税率をかける

STEP①：計算式を確認する

まずは譲渡所得税を求める計算式を確認しましょう。

▼譲渡所得税を求める計算式
「（譲渡費用－取得費+減価償却費－諸費用－控除特例）×所有期間別の税率」

今回はより具体的な譲渡所得税を求めるため、減価償却費を含んで解説しています。

STEP②：譲渡費用を求める

計算式を確認したら、まずは譲渡費用を求めます。譲渡費用は主に以下のような費用が含まれます。

• 売却時の仲介手数料

• 印紙税

• 立ち退き料

• 建物の取り壊し費用

• 違約金

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

譲渡費用とは家を売る際にかかった費用のことであり、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

ただし、譲渡費用に含むためには売買契約書や領収書などの費用を証明できる書類が必要のため、できる限り準備しておきましょう。

STEP③：取得費を求める

譲渡費用を求めたら次に取得費を求めます。取得費は主に以下のような費用が含まれます。

• 家の購入代金

• 建築代金

• 購入手数料

• 設備費

• 改良費

取得費とは、売却した家を当時購入する際にかかった費用をいいます。購入代金や手数料、注文住宅であれば建築代金なども含まれます。

ただし、譲渡費用と同様に、取得費を証明できる書類が必要なので忘れずに準備しておきましょう。

STEP④：建物の減価償却費を求める

次に建物の減価償却費を求めましょう。減価償却費を求める計算式は以下のとおりです。

「減価償却費＝購入代金×0.9×償却率×経過年数」

建物は年数が経過するにつれて劣化したり損傷したりして古くなります。例えば、新築の家と築20年の家では外観や室内状況も異なっているでしょう。そして、古くなれば当然価値が減少していくため、建物価格も下落していきます。この下落した分を換算した価額が減価償却費です。

減価償却費を求める際の償却率は建物の構造によって異なります。

参考：国税庁「減価償却資産の償却率等表」

つまり、一般的な戸建てであれば0.031を、マンションであれば0.015をかけます。

例えば、購入代金3,000万円、築10年戸建ての減価償却費は以下のようになります。

「3,000万円×0.9×0.031×10=837万円」

計算式さえ理解してしまえば難しくないため、自分の家の構造や築年数と照らし合わせて計算してみましょう。

STEP⑤：仲介手数料などの諸費用を確認する

減価償却費を求めたら、売却するにあたっての諸費用を確認しましょう。諸費用は主に以下の費用が含まれます。

• 仲介手数料

• 住宅ローン一括返済手数料

• 抵当権抹消費用

• 司法書士への依頼料

• 引っ越し費用

諸費用を多く差し引ければ税金も安くなるので、忘れずに確認しておきましょう。

STEP⑥：②～⑤を計算式に当てはめる

譲渡費用、取得費、減価償却費、諸費用をすべて求めたら、ステップ①で紹介した計算式に当てはめます。

▼譲渡所得税の計算式
「（譲渡費用－取得費+減価償却費－諸費用－控除特例）×所有期間別の税率」

それぞれの費用を計算式に当てはめて譲渡所得を算出してみましょう。

STEP⑦：⑥で求めた金額に譲渡所得税率をかける

⑥で求めた金額は譲渡所得であり、譲渡所得に対して所有期間に応じた税率をかけます。

※上記税金に加えて令和19年までは、復興特別所得税として2.1%が課税されます。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」　「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

ここまでの計算で譲渡所得税を求められます。差し引ける費用や減価償却費、所有期間によって異なる税率など、初めての方には難しく感じる場合がありますが、税金を安くするためにも計算方法を理解しておきましょう。

家売却時の税金を抑えられる控除特例

家売却時はさまざまな税金がかかりますが、控除特例を活用すれば税金を安く抑えられます。譲渡所得が発生した場合と発生しなかった場合とで利用できる特例が異なるので確認しておきましょう。

売却益を得た際に利用できる特例

譲渡所得を得た際は、以下の控除特例を利用できる場合があります。

• 3,000万円特別控除

• 軽減税率の特例

• マイホームの買換え特例

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例です。譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得が0円になるので大きく節税できます。

ただし、利用するには以下などの条件をすべて満たす必要があります。

• 実際に居住している家を売った

• 前年、前々年に3,000万円特別控除を受けていない

• 売った年、前年、前々年にマイホームの買換え特例などを受けていない

• 売り手と買い手が親子や夫婦関係ではない

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

このように、利用するには多くの条件を満たす必要があります。それでも難しい条件ではなく、実際に住んでいてほかの特例も受けておらず、相手先が他人であれば利用できる可能性は高いでしょう。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、10年を超える期間所有した家を売却した際の譲渡所得税を抑えられる特例です。

具体的には、譲渡所得額に応じて以下のように税率が異なります。

※課税長期譲渡所得金額＝（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

例えば、家を1億円で売って、取得費が2,000万円で譲渡費用が1,000万円、3,000万円特別控除を利用した場合は以下の計算となります。

（1億円）－（2,000万円＋1,000万円）－3,000万円=4,000万円

4,000万円に軽減税率をかけます。

▼課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の計算式

（4,000万円－6,000万円）×15％＋600万円=300万円

つまり、軽減税率を利用すれば300万円にまで節税できます。もし、軽減税率を利用せずに計算すると以下となります。

▼長期譲渡所得の場合

4,000万円×20%＝800万円

▼短期譲渡所得の場合

4,000万円×39%＝1,560万円

このように大きく税額が異なるため、3,000万円特別控除を利用してもなお、譲渡所得が残っている場合は利用した方がよいでしょう。

ただし、利用するには以下などの条件をすべて満たす必要があります。

• 実際に居住している家を売った

• 売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている

• 前年、前々年に軽減税率の控除を受けていない

• 売った年、前年、前々年にマイホームの買換え特例などを受けていない

• 売り手と買い手が親子や夫婦関係ではない

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

マイホームの買換え特例

マイホームの買換え特例とは、家を買い換えた際に発生した譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べできる特例です。

例えば、家を買い換えて3,000万円の譲渡所得を得た場合、買い換えた家を将来売却する際まで譲渡所得税の支払いを先延ばしにできます。支払いを繰り延べできることで、買換え時にかかる費用を軽減できるようになります。

家を買い換える際は、家の購入資金や仲介手数料などさまざまな費用がかかるため、資金面で厳しいと感じる場合もあるでしょう。そんなときにマイホームの買換え特例を利用することで、買換え時にかかる費用を軽減できるので余裕をもって家の買換えを進められます。

ただし、利用するには以下などの条件をすべて満たす必要があります。

• 実際に居住している家を売った

• 売った年、前年および前々年にほかの特例を受けていない

• 売った家と買った家ともに日本国内にある

• 売却代金が1億円以下

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

売却損が発生した際に利用できる特例

次に売却損が発生した際に利用できる特例をご紹介します。控除特例は譲渡損失の場合でも利用できるケースがあるので確認しておきましょう。

• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例

•  特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例

この特例は、マイホームを買い換えた際の譲渡損失を安くできる特例です。

具体的には、家を買い換えた際に利益がマイナスだった場合、マイナス分を給与所得や事業所得などのほかの所得から控除できます。

例えば、家を買い換えた結果1,000万円の譲渡損失が発生した場合、1,000万円分を給与所得や事業所得などでカバーできます。年間の給与所得が500万円の場合、本来であれば500万円に対して所得税が課せられますが、1,000万円分の譲渡損失分と損益通算できるため、給与所得が0とみなされて課税されなくなるということです。

さらに、控除しきれなかった分は翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できるため、翌年以後も所得税などの税金を抑えられます。

上記の例だと、最初の年で譲渡損失1,000万円から給与所得500万円を損益通算していますが、まだ譲渡損失500万円分が残っているため、翌年にも500万円分の給与所得を控除できます。

ただし、利用するには以下などの条件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること

• 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産で日本国内にあるもの

• 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却した際に譲渡損失が発生した場合に利用できる特例です。

前述の「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例」と特例内容は似ていますが、家の「売却時」に発生した譲渡損失を控除できる違いがあります。

控除内容は同様で、家を売った際の譲渡損失を給与所得や事業所得などのほかの所得から控除できます。

ただし、利用するには以下などの条件をすべて満たす必要があります。

• 譲渡する個人が居住の用に供している家屋で国内にあるもの

• 譲渡する個人の親族等に対する譲渡および贈与または出資による譲渡でないこと

• 譲渡する個人の家屋が災害により滅失した場合において、その個人がその家屋を引き続き所有していたならば、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなるその家屋の敷地の用に供されていた土地等

参考：国税庁「No.3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」

詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。

まとめ

家売却時にかかる税金のシミュレーションについて解説しました。

家を売る際には、譲渡所得税や印紙税などの税金がかかり、売却価格によっては税金が高額になるケースがあります。特に譲渡所得税は高額になりやすいため、譲渡費用や取得費などの費用をしっかり計上することが重要です。

控除特例は上手く活用すれば大きく税金を安くできるため、条件を満たしているのであれば確実に利用しましょう。

これから家の売却を検討している方は、ぜひこの記事でご紹介した税金シミュレーションや計算手順を参考にして売却活動を進めてみてください。