もし持ち家に住んでいる場合、離婚する時に家のローンをどうするかは大きな問題になり得ます。ローンがオーバーローンとなっている場合は特に、対処法がわからないという人も多いのではないでしょうか。オーバーローンとは、家の売却価格よりも住宅ローンの残債額のほうが多い状態を指します。

また、家を売ってもローンを返しきれないという状態に対して、大きな不安を感じる人もいるでしょう。住宅ローンは多額の借金であり、返済期間も長期に及びます。経済的な問題は、離婚後の生活再建にあたって大きな障害となってしまいます。

この記事では、離婚後にオーバーローン状態の家をどう扱うべきか、今の家に住み続けるにはどんな方法があるのか、返済が難しくなった場合の対処法などについて詳しく解説します。

離婚後オーバーローン状態の家をどうする？

離婚する時に、オーバーローン状態の家を抱えている場合はどのように対処すればよいのでしょうか。大きく分けて、3つの選択肢が考えられます。

ローン契約者が家に住み続けて返済を続ける

1つ目の選択肢は、離婚後も住宅ローンの契約者が家に住み続け、返済を続けるというものです。連帯債務者がいない場合は、ローン契約者は単独で住宅ローンの返済を負担することになります。

ローン契約者に十分な返済能力があり、家に愛着があるなどの理由で、この選択肢を取る人もいるでしょう。ただし、共働きであったなどの理由から離婚によって収入が減少した場合、後に返済が困難になる可能性があります。

なお、自宅の所有者名義や住宅ローンの契約者名義が住まない人の方になっている場合、住む方に変更するのが筋だと思う人も多いのではないでしょうか。しかし、所有者名義は変更できても、住宅ローンを一度契約すると、契約名義は変更できないので要注意です。

また、ローン返済の引き落としは毎月1人の契約者が持っている1つの口座からしか行われません。例えば残債が2,000万円あるから、これまでは夫の口座から返済引き落としがかかっていたものの、今後は1,000万円ずつ2人で折半したいと思っても、このような返済引き落としは対応できません。

金融機関の同意があれば理論上不可能な話ではありませんが、このような対応をする金融機関は基本的にないのが実態です。

契約名義人でない方が住んで名義人は住まずに返済し続ける

住宅ローンの契約名義人ではない方が家に住み続け、名義人は別の場所に住みながら返済を続けるというケースもあります。この場合、家に住み続ける方から名義人に対して家賃相当額を支払うことで、名義人の返済負担を軽減可能です。

これは「子どもの養育費の代わり」または「財産分与や慰謝料の代わり」としてよく利用される考え方です。しかし、返済義務を負うローン契約の名義人が返済を滞らせると、住み続けている方が急に家を出ないといけない事態に陥る危険もあるため要注意です。

足りない金額を現金で清算する

離婚時に、住宅ローンの残債と売却価格の差額を、現金で清算するという方法もあります。例えば、住宅ローンの残債が2,000万円、売却価格が1,500万円の場合、500万円を現金で用意し、ローンを完済するというイメージです。この方法なら、スムーズに家を売却できる上にその後のローン返済の負担から解放されます。

ただし、まとまった現金が必要になるため、資金面での準備が必要不可欠です。また、例えば妻の希望で家を買ったのに、夫しか貯金を持っていないために、夫が足りない金額を全部負担することになるなど、どちらかだけが不公平感を感じる結果になることも多くなります。

何とかして離婚後も今の家に住み続ける方法は？

離婚後、オーバーローン状態の家であっても、何とかして今の家に住み続けたいと考える人は少なくありません。子育てのために子どもの環境を変えたくない、思い出の詰まった家を手放したくないなど、背景は人それぞれです。そのような場合、今の家に住み続けるにはどのような方法があるのでしょうか。

離婚後も売らずに住み続けている事例は多い

実は、離婚後もオーバーローン状態の家を売らずに住み続けているケースは多いものです。子どもがいる場合は特に、子どもが転校しなくても済むようにするため家を売らないという選択をする人は少なくありません。

なお、離婚を機に家を手放すことは、経済的にも精神的にも大きな負担となるものです。一時の感情に流されることなく、冷静な判断をすることが必要になります。

リースバックによって今の家を借りる

オーバーローン状態の家を売却し、売却と同時に新たな所有者と賃貸借契約を結ぶことで、その家を借りて住み続ける方法があります。これを「リースバック」と言います。よくあるケースは、家を不動産業者に売却しその不動産業者から家を賃借するというものです。

家の売却代金で住宅ローンを返済できる上に、同じ家に住み続けることができる点がメリットです。ただし、もともと所有していた家であっても家賃が発生する上に、家賃の金額によっては毎月のローン返済額よりも高くなってしまう可能性があります。

親族間売買を利用する

リースバックと似たような考え方ではありますが、オーバーローン状態の家を親族に売却し、賃貸借契約を結ぶことで今の家に住み続けることが可能です。これを「親族間売買」と言います。

親族であれば、金銭面でも柔軟な対応が可能であるため、住み続けやすいというメリットがあります。ただし、親族間のトラブルを避けるためにも、賃貸借契約をしっかりと取り交わすことが大切です。

なお、親族間売買を成立させるためには、家を買う方の親族が十分な資金を持っていることが前提です。家はローンを使って買うことが多いものですが、親族間売買に融資してくれる金融機関は多くありません。そのほか、売買金額が安すぎると、贈与税を課税されることもあり得ます。

毎月返済すると決めたけど、返済が苦しくなった場合の対処法

離婚後、オーバーローン状態の家を売却せずにローン返済を続けることにしたものの、返済が苦しくなってしまうことはめずらしくありません。ここでは、返済が難しくなった場合の対処法について解説します。

連帯保証人と折半して負担する

住宅ローンに連帯保証人がいる場合、連帯保証人に返済を折半して負担してもらうという方法があります。連帯保証人は債務者と同等の返済責任を負うため、このような対応が可能です。

夫が契約名義人で妻が連帯保証人となっているケースはよくあります。元妻が家に住み続けているけど、元夫の方が返済に行き詰まった場合は、まず元妻に連絡することが先決です。

返済に行き詰まったことを言い出せずに放置してしまうケースは多いものです。しかし、放置していると家が競売にかけられることになり、住民は強制退去させられることになってしまいます。

なお、離婚となると、ローンの連帯保証人をやめられないのかという疑問を持つ人も多いでしょう。しかし、ローンの残債がある状態では連帯保証人をやめることはできません。また、連帯保証人や競売に関するトラブルはとても多いので、離婚する可能性が出てきた時点で家の売却も検討するのが賢明です。

金融機関に連絡して返済計画の見直しを行う

返済が苦しくなった場合、まずは金融機関に連絡をして、返済計画の見直しを相談することが重要です。返済期間の延長など対応してもらえる可能性があります。

ただし、返済計画の見直しには審査があり、必ず承諾されるとは限りません。また、返済期間を延長すると、延長した分だけ支払金利も増えることになります。結果的に返済の合計額が増える可能性もあるので要注意です。

最も有効なのは任意売却すること

返済が苦しくなった場合、最も有効な対処法は任意売却です。ただし、任意売却を行うためには、金融機関の同意が必要になります。このため、住宅ローンの返済が苦しくなった場合、とにかく早めに金融機関へ相談することが何よりも重要です。

オーバーローンになった家を処分する任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になり、その対処法として最も有効な任意売却について、詳しく解説します。任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の同意を得た上で、住宅を売却し、その売却代金で住宅ローンを返済する方法です。

中古住宅の売却としては最も高い金額で売れる仲介による売却となるため、もし売却金額が残債に届けばローンを一括返済できます。反対に売却しても残債が出る場合は、毎月の返済額を軽減して返済を続ける対応も金融機関にしてもらえます。

競売は売主にとってデメリットが多い

住宅ローンの返済滞納を放置すると金融機関から住宅を競売にかけられてしまいます。競売では一般的に市場価格よりも安い価格で住宅が売却されてしまいます。

また、住宅が売却されるまでの間、住宅に住み続けることができなくなります。さらに、売却代金が住宅ローンの残債に満たない場合、その差額は売主の債務として残ってしまいます。

任意売却のメリット

任意売却には、売主にとって以下のようなメリットがあります。

  • 競売よりも3割程度高い価格で売却できる

  • 競売よりも柔軟なスケジュールを組める

  • 金融機関の合意があれば、引越し等の費用を捻出できることもある

  • 金融機関との合意の上で行うため、法的トラブルを避けられる

競売は裁判所から書状が届くなど、売主に強いプレッシャーがかかる売却方法です。任意売却は仲介による通常の売却とほとんど同じ売却方法なので、プレッシャーが少なくて済むのも大きなメリットであると言えるでしょう。

任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼する

任意売却を成功させるためには、任意売却の実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。任意売却は一般的な不動産売却のステップに加えて金融機関との交渉が必要になります。

金融機関から許可を得るための資料作成など、任意売却のノウハウを持った不動産会社に依頼することで、手続きをスムーズに進められます。

なお、任意売却はどの不動産業者でも可能というわけではありません。大手でも扱っていないところも多いものです。少ない選択肢の中から適切な不動産業者を選ぶため、2社以上の提案内容を比較検討することがとても重要になります。

まとめ

オーバーローンになったとしても同じ家に住み続ける方法としては、ローン契約者が返済を続ける、売却額と残債の差額を現金で清算するなどがあります。また、リースバックや親族間売買といった方法もありますが、特に金銭面の確認が重要です。

ローン返済が苦しくなった場合は、金融機関に相談する、任意売却を検討するなどの対処法があります。任意売却は競売と比べてメリットが多いためおすすめです。ただし、いくつか特殊な手続きを要するため、実績豊富な不動産会社に依頼することが重要です。