築40年の一戸建てを売却しようと考えているが「建物に価値はあるの？」と、考え込んでしまう人もいるでしょう。建物は古くなるほど価値が下がっていき、最終的には「ゼロ」になってしまいます。

築40年経過していると、多くの建物は価値がなくなると考えていいでしょう。しかし、例外もあり、価値が残っているケースもあります。

本記事では、築40年で建物価値がなくなる理由、価値が残る建物の特徴について解説します。記事の後半では、古い一戸建てを売却するコツも紹介しますので、少しでも高く売却したい人はぜひ参考にしてください。

築40年の一戸建ての売却相場

築40年の一戸建ての売却相場は、売る物件によって異なります。

建物は築年数が経過するほど建物の価値が失われていきますが、建物の価値の下がり具合は、建物がどのような構造なのか、定期的な修繕をおこなっているかによって変わります。

建物によって資産価値が変わるため、正確な金額を知りたいときには不動産会社の査定を受けるといいでしょう。

ただし、築40年の一戸建てをきちんと補修していない場合は、価値がなくなっていると考えなければいけません。

なぜ築40年の一戸建ては価値がなくなるのか、詳しく説明していきます。

築40年の一戸建ての価値は基本的に「ゼロ」

築40年の一戸建ての価値は、次の理由により基本的に「ゼロ」になります。

  • 建物がそのまま使えないから

  • 旧耐震基準で作られた建物が多いから

  • 設備が古いから

なぜ建物価値がゼロになるのか理解しておけば、築40年の一戸建てを売却するときに対策しやすくなります。

建物がそのまま使えないから

築40年の一戸建ての中には、そもそも建物がそのまま使えないケースもあります。

長い年月、空き家のように放置されている一戸建ては、構造部分が弱くなっており住むのは危険です。利用価値のない建物は資産価値としてもゼロとして扱われます。また、使わない建物は購入後に解体する必要があり、買い手からは解体費用の金額分だけマイナスになると捉えられてしまいます。

建物が使えない場合、資産価値がゼロなだけでなく販売価格も下げてしまうと考えておきましょう。

旧耐震基準で作られた建物が多いから

築40年の一戸建ての多くは旧耐震基準のままであり、耐震性が低い建物として価値が下がってしまいます。

旧耐震基準とは、建築基準法改正前である1981年以前の建物建築設計の基準です。阪神淡路大震災で被害を受けた旧耐震基準の建物のうち、約64%が中破～倒壊・崩壊と大きな被害を受けました。亡くなった人の8割が建物や家具の倒壊とされているため、旧耐震基準の建物に住むリスクは高いといえます。

買い手はリスクの高い不動産の購入を敬遠するため、需要が低くなって価値も下がります。耐震補強していれば価値を認めてもらえるケースがあるものの補強には高額な費用がかかり、売却のために耐震補強する効果はあまり高くありません。

設備が古いから

築40年ともなると設備も古くなってしまい、資産価値が大幅に低下します。

買い手は購入後にかかる費用も検討したうえで、不動産の購入を決断します。設備が古くなっている場合、リフォーム費用を考慮してから進めていきますが、あまりにも補修費用が高くなると予算の都合上、購入を見送る人が多くなってしまうでしょう。

リフォーム費用が高額になるような不動産は、買い手の需要が低下して価値が低くなります。

築40年の一戸建てでも値段がつくケース

築40年の一戸建てでも次の理由に該当する場合、値段がつくケースもあります。

  • 敷地の価値が高い場合

  • 大手ハウスメーカーで建築している場合

  • 構造が木造ではない場合

  • リフォームやリノベーションした直後である場合

基本的に築40年の一戸建てだと、建物価値がゼロになるものの例外も存在します。所有している一戸建てが例外に該当する場合は、買い手にアピールして高く売却していきましょう。

敷地の価値が高い場合

築40年の建物の資産価値がゼロになったとしても、敷地の価値は残ります。

建物は年数が経過するほど価値が減るものの、敷地の価値は土地の相場に影響されるだけでゼロにはなりません。たとえば、建物の価値がゼロ、土地の価値が4,000万円であれば、は4,000万円前後で売却できる可能性があります。

ただし、建物を解体する金額分くらいは、買い手から値段交渉を受けてしまうかもしれません。解体費用は建物の大きさと構造によって金額が大きく異なるため、築40年の一戸建てを売却する際には解体費用の相見積もりを取得しておくといいでしょう。

大手ハウスメーカーで建築している場合

大手ハウスメーカーで建築した一戸建てであれば、築40年くらいであれば価値が残っていると判断されるケースがあります。

大手ハウスメーカーは長期メンテナンスを実施している場合が多く、定期的に修繕していれば建物の寿命が延びて資産価値も残ります。大手ハウスメーカーの設備は質が高いものを採用しているケースが多く、現役で使えるのも資産価値が残るひとつの要因です。

工務店で建物を建築した場合でも、高品質な家を定期的にメンテナンスしていれば価値があると評価されるケースもあります。建物価値が残っているかどうかは判断しにくいため、不動産会社の査定を受けて確認しましょう。

構造が木造ではない場合

建物の構造が「鉄骨造」や「鉄筋コンクリート造」の場合、築40年経過しても価値はまだ残ります。

重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が長く、資産価値も長く保持されます。法定耐用年数とは、建物や設備などの償却資産が何年もつのか、税法上で規定された年数です。

住宅用建物の法定耐用年数は、次のとおりです。

  • 木造：22年

  • 鉄骨造：34年（鉄骨の肉厚が4mmを超える場合）

  • 鉄筋コンクリート造：47年

上記のとおり、木造の場合は築40年経過していると、法定耐用年数を18年も過ぎていることになってしまいます。しかし、鉄骨造はまだ法定耐用年数が終わったばかりですし、鉄筋コンクリート造であればまだ価値が残っているとされています。

リフォームやリノベーションした直後である場合

リフォームやリノベーションした直後は、資産価値が一時的に上がった状態であり、価値を認めてもらえるケースがあります。

築40年でも建物が使える状態で、室内も設備も真新しいのであれば、買い手は物件に魅力を感じてくれています。買い手の需要が高くなれば、不動産の価値がゼロからプラスに転じるはずです。

リフォームやリノベーションしてから時間が経過していくほど、価値は低下していくため注意しましょう。補修や改修の価値がどの程度残っているかは、不動産会社に確認してもらう必要があります。

築40年の一戸建てを売るコツ

築40年の一戸建てを売るコツは、次のとおりです。

  • 建物を解体して更地にして売る

  • インスペクションを受ける

  • 不動産買取の利用を検討する

建物が古くなったとしても、売却は可能です。そして、売るコツを理解し実践すれば、すぐに売却できるケースもあります。築40年の一戸建てを売るコツを理解し、早期売却を実現していきましょう。

建物を解体して更地にして売る

築40年経過した一戸建てに価値がないなら、建物を解体して更地で売却しましょう。

古い建物は屋根が傾いていたり、外観の汚れなどで物件の雰囲気を悪くしてしまうケースがあります。買い手は不動産の雰囲気も購入の判断材料にするため、状態を改善しなければなりません。しかし、資産価値がない建物の補修しても良い効果はあまりないため、建物を解体したほうがいいでしょう。

建物を解体し更地にすれば、物件の見た目がよくなるうえに、建物を管理する手間がなくなります。ただし、更地にすると、固定資産税や都市計画税が高くなる点には注意しましょう。

インスペクションを受ける

築40年の一戸建てを解体しない場合は、インスペクションを受けておくといいでしょう。

インスペクションとは、調査や検査をさす単語であり、住宅の検査という意味で使われます。建築士のような専門家が住宅を検査し、結果を証明書として発行してもらえます。インスペクションの結果が良好であれば建物の状態の良さを証明できるため、買い手は安心して購入できるでしょう。

もしインスペクションの結果が悪かったとしても、建物を解体するかどうかの判断材料になります。売主にとってインスペクションはマイナスにならないため、築40年の一戸建てを売るときには実施しておくといいでしょう。

不動産買取の利用を検討する

築40年の一戸建てがなかなか売却できないのであれば、一般の買い手ではなく不動産会社に物件を売る不動産買取の利用を検討しましょう。

建物の価値がゼロだったしても、手持ち資金がなく解体できずに古家付き土地として販売している人もいるでしょう。しかし、古家付き土地は物件の雰囲気が悪い、買い手が解体費用を負担しなければならないなどのデメリットがあり、なかなか売れないケースもあります。

なかなか売れないが、早めに現金を手に入れたいと考えるのであれば、不動産買取を利用するのもひとつの方法です。不動産買取は仲介よりも売却金額が減ってしまうものの、古家付き土地でも買取ってくれます。

築40年の一戸建てを売却するときの注意点

築40年の一戸建てを売却するときの注意点は、次のとおりです。

  • リノベーションはしない

  • 契約不適合責任を免除してもらえるか確認する

  • 土地の相場を調べる

たとえ価値がある築40年の一戸建てでも注意点を理解しておかないと、売ってから後悔してしまうかもしれません。売却を後悔しないためにも、築40年の一戸建てを売却するときの注意点を押さえてから売りに出しましょう。

リノベーションはしない

築40年の一戸建てを売却する際には、効果が低いためリノベーションはしないようにしましょう。

リノベーションすれば、建物や設備の状態が改善されて資産価値が上昇します。しかし、資産価値が上昇するといっても、リノベーションにかかった金額ほど価値は上昇しません。費用倒れになるおそれが高いため、リノベーションの実施には高いリスクがともなうと考えておきましょう。

リノベーションの費用をかけるくらいなら、解体費用にまわして更地にしたほうがいいかもしれません。費用をかけて一戸建てを売却する際には、損をしないためにも不動産会社に相談しつつ進めていきましょう。

契約不適合責任を免除してもらえるか確認する

築40年の一戸建てを売却する際には、不動産会社に建物の契約不適合責任を免除してくれる買い手を探してもらいましょう。

契約不適合責任とは、契約書に記載した商品と同じものを引渡す、売主が負わなければならない責任です。たとえば、シロアリの被害がない建物を売買契約書で引渡すと記載したとします。しかし、引渡しをしてからすぐにシロアリの被害が発見された場合、売主は契約書に記載した商品と違うものを引渡したとして責任を負わなければなりません。

築40年の一戸建ての状態を把握するのは困難であり、建物の契約不適合責任を負うのはリスクが高いといえるでしょう。リスクを避けるためにも、建物の契約不適合責任は免除してくれる買い手を探すべきです。

土地の相場を調べる

建物価値がゼロの築40年の一戸建てを売り出す場合、少しでも高く売るために土地の相場を調べておきましょう。

建物の価値がない一戸建ては、土地の価値を参考に販売価格を決めます。土地の価値を正確に把握していないと、適切な販売価格を決められません。相場を知らないと、土地の相場よりも安い金額で売り出してしまう危険性があります。

正確な土地相場を確認するなら、複数の不動産会社の査定を受けましょう。複数の不動産会社の査定を受ければ、各社の査定金額と査定根拠が比較できます。査定金額の算定方法は不動産会社によって異なるため、1社の査定では正確な相場を把握できません。

相場がわかれば適切な販売金額が設定でき、安く売却するリスクを低くできます。

築40年の一戸建てについてよくある質問

築40年の一戸建てについてよくある質問は、次のとおりです。

  • 築40年の一戸建てにはあと何年住めますか？

  • 築40年の一戸建ての修繕費用はどのくらいですか？

  • 築40年の一戸建てを相続するときに相続税はかかりますか？

古い一戸建てを売却するのは難しいため、売主の多くは悩みを抱いてしまいます。どのような悩みが発生しやすいのか確認し、築40年の一戸建てを売り出すときに悩まないように質問の内容を理解しておきましょう。

築40年の一戸建てにはあと何年住めますか？

築40年の一戸建てにあと何年住めるかどうかは、建物によって異なります。

たとえば、定期的な補修をしている建物と、まったく修繕していない建物では住める年数が違います。また、建物の構造によっても異なるため、どの程度住めるのか断言できません。

築40年を超えてもまだ住み続けたいと思うのであれば、インスペクションを受けて状態を確認するといいでしょう。インスペクションの結果で住み続けるのか、売却するか判断するのもひとつの方法です。

築40年の一戸建ての修繕費用はどのくらいですか？

新築から40年経過するまでに必要な修繕費用は物件により異なりますが、おおよそ500万円～2,000万円くらいと考えておきましょう。

建物は古くなるほど、傷みやすくなって修繕費用が多くなっていきます。また、旧耐震基準の建物であれば、耐震補強が必要なケースもあるでしょう。40年間でかかる修繕費用は相当な金額になると考え、日々の貯蓄を継続していくことが大切です。

築40年の一戸建てを相続するときに相続税はかかりますか？

築40年の一戸建てでも相続税の計算上、価値はなくならないため、相続財産が多い場合は相続税の対象となります。

建物の相続税は、固定資産税評価額をもとに計算します。固定資産税評価額は、建物の築年数が何年経過してもゼロにはなりません。そのため、築40年経過した建物でも、相続財産として算定に含める必要があります。

なお、相続税には基礎控除が認められており、次の計算式で算出した金額以内の相続であれば相続税は課税されません。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

まとめ

築40年経過した一戸建ては、基本的に資産価値「ゼロ」として扱われます。

しかし、建物を定期的に修繕していたり、建物の法定耐用年数が残っていたりする場合は価値があると判断されるケースもあります。建物の価値があるかどうかを判断するのは難しいため、築40年の一戸建てを売却する際には複数の不動産会社の査定を受けるようにしましょう。複数の不動産会社の査定を受ければ、建物の本当の価値や土地の正確な相場がわかります。価値、相場の把握はスムーズな不動産売買につながるため、重要といえます。