離婚を考えている人の中には、「離婚後に家を財産分与する方法がわからない」「夫が住み続ける場合はどのように分配するのか？」といった不安や疑問を抱えている人もいるでしょう。

そこで今回は、離婚時の財産分与に伴う住宅ローンの扱い、離婚後に住宅ローンが残っている家に夫が住む場合の返済方法、財産分与の流れなどを解説します。

トラブルを回避するための注意点も紹介してるので、参考にしてください。

離婚時の財産分与に伴う住宅ローンの扱い

離婚時には、婚姻期間中に夫婦で協力して蓄えた財産を分配する財産分与を行います。

現金や預金、自動車、不動産、年金、生命保険などさまざまなプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も対象となるため、住宅ローンについても分配方法を夫婦で話し合わなければなりません。

基本的に財産分与は2分の1ですが、夫婦の合意がある場合は割合を自由に決められることから、財産がきれいに2分割されないこともあります。

ただし、財産分与における住宅ローンの扱いは、売却するのか、住み続けるのかによって変わるため、以下でそれぞれ解説します。

住居を売却する場合

住宅ローンが残った家を売却したい場合には、アンダーローンになるのか、オーバーローンになるのかをチェックして判断する必要があります。

アンダーローンとは、住居の売却金額が住宅ローンの残高を上回っている状態を指し、売却すればローンを完済できるため、財産分与する場合には手元に残ったお金を夫婦で分配します。

一方、オーバーローンとは、住宅ローンの残高が住居の売却金額を上回っている状態を指します。

オーバーローンの場合、住居を売却しても住宅ローンを完済できないため、残りは自己資金でまかなわなければいけません。

自己資金が足りず住宅ローンを完済できない場合は、任意売却、もしくは売却せずに夫婦のどちらかが住み続ける選択肢を検討しましょう。

夫婦のいずれかが住み続ける場合

離婚後に夫婦のいずれかが住み続ける場合は、住居の査定額にもとづいて財産分与をおこないます。

仮に夫が住む場合は、その時点での住居の査定額の半分を財産分与として妻に分配するのが一般的です。

ただし、住宅ローンが残っている家に住み続ける場合には、返済についても話し合っておかなければなりません。

支払い義務は住宅ローンの名義人に発生するため、一般的には名義人が住み続けて住宅ローンの支払いを続けるスタイルが多いものの、財産分与時にしっかり決めておかないと後々トラブルに発展する可能性もあります。

離婚後に住宅ローンが残っている家に夫が住む場合は誰が返済する？

離婚に伴い、家を売却するのではなく、どちらかが住み続けるという選択を取るケースもあるでしょう。

ここでは、住宅ローンが残っている家に夫が住む場合の返済について、住宅ローンの名義人ごとに解説します。

①：住宅ローンの名義が夫

住宅ローンの名義が夫になっている家に夫がそのまま住み続ける場合は「住む人＝住宅ローンを支払う人」となるため、特別な手続きが必要なくリスクも少ないパターンだといえます。

財産分与については、家の評価額を算出したうえで半分の金額を妻に分配するのが一般的です。

ただし、分配金額が多額となるため一括で支払うのが難しい場合には、夫婦間で話し合って養育費や慰謝料も含めて分割とするケースもあります。

②：住宅ローンの名義が妻

住宅ローンの名義が妻になっている家に夫が住み続ける場合、さまざまなリスクを考慮して住宅ローンの名義変更や借り換えをおこなうことをおすすめします。

住宅ローンの名義を妻のままにしていると支払い義務は妻に生じるため、支払いが滞った場合には、抵当権が行使されて家が差し押さえられ、夫は強制退去を命じられることになります。

また、名義人が住むことを住宅ローンの借り入れ条件としている場合には、契約違反と判断されて金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる可能性もあります。

こうしたリスクを踏まえると、住宅ローンの名義人と実際に住む人が別々の状態を継続するのは危険であるといえます。

ただし、住宅ローンの名義変更や借り換えには審査が必要なため、まずは金融機関に相談してみるとよいでしょう。

③：住宅ローンが夫婦共有名義

住宅ローンが共有名義となっている家に夫が住み続ける場合には、以下の2パターンが選択肢として考えられます。

  1. 共有名義のままで住宅ローンは各々が返済していく

  2. 住宅ローンを夫の単独名義に変更する

前者でお互いが連帯保証人になっている場合は、どちらかが返済を滞納してしまうと相手の返済分まで負担しなければならないリスクがあります。

リスクを考慮すると、実際に住む夫の単独名義に変更するのが安心ですが、共有名義から単独名義へ変更するには、収入や返済能力などの借り入れ条件を満たさなければなりません。

現実問題として単独名義への変更が難しい場合は、共有名義のままで離婚後もそれぞれが返済を続けてい形となりますが、相手が住宅ローンを滞納しないよう定期的にコミュニケーションを取ることが大切です。

離婚後に住宅ローンが残る家を財産分与する際の流れ

離婚後に住宅ローンが残る家を財産分与する際の一般的な流れを4つのステップに分けて解説します。

  1. 名義を確認する

  2. 住宅ローンの残債を確認する

  3. 家の査定額を確認する

  4. 家の財産分与について夫婦で協議する

①名義を確認する

まずは、家の名義人と住宅ローンの名義人を確認します。

  • 家の名義人：登記簿謄本（登記事項証明書）で確認

  • 住宅ローンの名義人：金融機関が発行する残高証明書もしくは返済予定表で確認

名義人は前述の支払い方法、トラブルのリスクを想定するうえで欠かせないチェックポイントですので、最優先で確認しておきましょう。

②住宅ローンの残債を確認する

名義人を確認した後は、住宅ローンの残債額を確認しましょう。

残債額は、金融機関が発行する残高証明書もしくは返済予定表で確認可能です。

ローンの残債額は家に住み続ける場合の返済計画を立てるうえで必要なだけでなく、売却を考えている場合にオーバーローンかアンダーローンなのかを判断する際にも欠かせません。

③家の査定額を確認する

離婚後に住み続ける場合でも、売却する場合でも、不動産会社に家の価値を査定してもらいましょう。

夫婦どちらかが住み続ける場合には、その時点での家の評価額を算出したうえで分配金額を決定します。

一方、売却を検討している場合は査定額とローンの残債額を照らし合わせてオーバーローンかアンダーローンなのかを判断しましょう。

④家の財産分与について夫婦で協議する

査定額が出た後は、家の財産分与について夫婦で協議しましょう。

住宅ローンが残った家の扱いは夫婦によって異なるため、明らかになっているローンの残債額や家の査定額をもとに納得できる形を決めます。

  • 夫が住宅ローンを支払いながら住み続ける

  • アンダーローンのため、売却する

  • オーバーローンだが売却し、夫婦の貯蓄で住宅ローンを売却する

家の扱いや財産分与の割合は夫婦で自由に決められるものの、話し合いがなかなかまとまらない場合は、家庭裁判所での調停も検討するとよいでしょう。

離婚後に住宅ローンが残る家に夫が住む場合の注意点

離婚後に住宅ローンが残る家に夫が住むこと自体は珍しくありませんが、さまざまなトラブル発生のリスクが潜んでいるのも事実です。

特に押さえておくべき3つの注意点を解説するので、参考にしてください。

住宅ローンの連帯保証人から妻を外す

離婚後に住宅ローンが残る家に夫が住む場合、連帯保証人から妻を外しておくのが無難です。

連帯保証人を妻のままにしていると、万が一支払いが滞った場合に妻が支払い義務を負うこととなり、トラブルに発展する可能性が高くなるでしょう。

妻を連帯保証人から外すには主に以下2つの方法があります。

  1. 連帯保証人の差し替え：妻に代わる連帯保証人、もしくは土地や建物などの物的担保に差し替える方法。金融機関が認めた場合に限り、差し替えが可能。
     

  2. 住宅ローンの借り換え：異なる金融機関で住宅ローンを組み替え、現在のローンを完済することで連帯保証人から妻を外す方法。単独で住宅ローンの審査に通過しなければならない。

以上の2点が難しい場合は、家の売却も視野に入れましょう。

売却してしまえば、当然連帯保証人も不要となるため、将来的なリスクをなくせます。

財産分与は離婚から2年以内に請求する

財産分与の請求期限は離婚成立から2年以内と定められており、期限を超えた場合は相手が任意で応じない限り財産分与ができません。

離婚が成立して時間が経つと連絡が取れなくなってしまう可能性もあるため、なるべく早く財産分与を請求するのが理想ですが、夫婦間で協議を進めても結論が出ないケースは考えられます。

解決が見込めない場合は、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てたうえで、合意を目指して話し合いを進めましょう。

財産分与の取り決め内容にもとづき公正証書を作成する

離婚後に住宅ローンが残る家に夫が住む場合、公正証書を作成しておくことをおすすめします。

公正証書とは、以下のような公文書のことです。

公正証書とは、私人（個人又は会社その他の法人）からの嘱託により、公務員である公証人がその権限に基づいて作成する公文書のことです。

   公文書は、文書の成立について真正であるとの強い推定（形式的証明力）が働きます。公証人が当事者の嘱託により作成した文書には、公正の効力が生じ、反証のない限り、完全な証拠力を有しております。このように公正証書は、極めて強力な証拠力を有しております。

   また、金銭消費貸借契約等の金銭の支払を目的とする債務についての公正証書に、①一定額の金銭の支払についての合意と、②債務者が金銭の支払をしないときは、直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されている場合には、金銭債務の不履行があったときは、裁判手続を経ることなく、直ちに強制執行をすることができます。この強制執行力をすることができる公正証書のことを「執行証書」といいます。

引用元：日本公証人連合会|公正証書

公正証書は法的な強制力を有しているため、万が一契約が履行されなかった場合には、強制執行の対象となります。

例えば離婚後に住宅ローンを夫が支払う場合、仮に支払いが遅延しても公正証書を作成していれば裁判所に申し立てることなく直接強制執行を実施できるため、財産分与を確実におこなうために作っておきましょう。

まとめ

離婚後に住宅ローンが残っている家に夫が住む場合の財産分与にはさまざまなパターンがあります。

大切なのは、現状を整理した上でお互いに納得がいくまで協議することですが、個人間での決着が難しい場合は家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てることも可能です。

ただし、財産分与の請求期限は離婚成立から2年以内と定められているため、期間に注意しながらなるべく早めに財産分与を済ませましょう。