【築10年で50％減】4,000万円で買った家はいくらで売れる？築年数別の値下がり率を解説

「家を買ったときよりも高く売りたい！」

「買ったときよりも高く売れるなんてあり得るの？」

所有している家を売却した結果、買ったときよりも安く売れて損してしまう人も少なくありません。

そこでこの記事では、家を売却したことがない人や売却を失敗したくないと思っている人でも安心して売却できるように、家を高く売るコツや注意点などを解説します。

この記事を読めば、買ったときより高く売るコツやトラブルを回避する注意点などがわかります。マイホームを買ったときよりも高く売りたい人はぜひ参考にしてみてください。

【値下がり率】4,000万円で買った家はいくらで売れる？

4,000万円で買った家はいくらで売れるのか解説します。まずは前提となる建物価値の残存期間や実際の値下がり率を確認しておきましょう。

• 戸建ては築22年で建物の価値がゼロになり土地代のみに

• マンションは築20年で約40%も価値が落ち2,710万円程度に

戸建ては築22年で建物の価値がゼロになり土地代のみに

戸建ては築22年で建物の価値がゼロになります。これは建物の耐用年数が関係しており、建物構造によって以下のように異なります。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
 

耐用年数とは、建物を減価償却できる期間であり、木造の住宅用建物であれば22年かけて減価償却していきます。つまり、築22年で減価償却が終わるので建物としての価値も22年でゼロになります。

次に価値の下落率をグラフで見てみましょう。以下は国土交通省が公表している各構造ごとの価格査定の例を表したグラフです。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」
 

マンション、戸建てともに築年数が経過するほど価格も下落しているのがわかります。特に戸建ては22年で建物の価格がほぼゼロになるため、売却価格も大幅に安くなるといえます。

例えば、建物価格が3,000万円、土地価格が1,000万円の戸建てを売却する際の価格下落率は以下のようになります。※土地の価値は下落しないため、建物価格に対して下落率を当てはめています。

このように、築年数が経過するほど実際の売却価格も大きく下落していくため、売却を検討している方はなるべく早く売却した方がよいといえます。

マンションは築20年で約40%も価値が落ち2,710万円程度に

戸建ての価格下落率を解説しましたが、マンションに関しても築年数の経過とともに価格が下落していきます。築20年で43％、築25年経過すると52％も下落してしまいます。

一般的なマンションであれば耐用年数が47年と長いため、戸建てほど下落率は高くありません。しかし、築25年で半分以下の価値になってしまい、35年を迎えると70%も価格が下落してしまいます。

実際の売却価格は立地条件によって大きく異なるため、必ずしも上記の価格になるわけではありません。それでも、建物自体の価格は確実に減少していくため、マンション売却を検討している方は築年数が浅い段階で売却した方がよいといえます。

4,000万円で買った家の今の売却相場を調べる方法4選

4,000万円で買った家の売却相場を調べる際は、以下4つの方法を試してみましょう。

• 不動産一括査定

• 不動産ポータルサイト

• 不動産AI査定

• レインズ・マーケット・インフォメーション

【不動産会社に査定してもらう】：不動産一括査定

最も一般的な方法は不動産会社に査定してもらう方法です。不動産会社に査定依頼すれば不動産のプロに査定してもらえるので具体的な査定額が把握できます。

依頼する際は不動産会社へ直接依頼するほかに、不動産一括査定でも依頼できます。一括査定なら物件条件や個人情報を一度入力するだけで複数の不動産会社へ査定依頼できます。1社1社依頼するのが面倒だと感じる方は利用してみましょう。

なお、査定には「訪問査定」と「机上査定」の2種類があり、それぞれで特徴が異なります。

具体的な査定額を知りたい人：訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問して査定する方法です。査定時は主に以下の点が見られます。

• 建物の外観

• 室内の劣化状況

• 設備の有無・劣化状況

• 周辺の利便性

• 駅からの距離

担当者が上記ポイントを実際に目で見て査定するため、より詳細な査定をしてくれます。また、物件状況だけでなく周辺の状況まで査定額に加味されるのが特徴です。精度の高い査定を受けたい方は依頼してみましょう。

おおよその査定額を知りたい人：机上査定

机上査定は、物件条件のみを参考に査定する方法です。査定時は主に以下の物件条件を参考にします。

• 物件所在地

• 築年数

• 間取り

• 専有面積

• 方角

上記条件のみで査定するので簡易査定ともいわれています。訪問査定より査定精度は劣りますが、その分査定スピードが早く、依頼から1～3日程度で査定してくれます。

「まずはおおよその価格を知りたい」「手軽に査定したい」と思う方は依頼してみましょう。

【近隣物件から調べる】：不動産ポータルサイト

SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトでも売却相場を調べられます。

不動産ポータルサイトには、実際に売り出されている物件の価格や条件などが掲載されています。エリアを絞って検索すれば自分のエリアの物件情報を見られるので、より売却相場を把握しやすくなるでしょう。

不動産会社へ依頼することなく、自宅で手軽に売却相場を調べたい方は利用してみてください。

【その場で相場がわかる】：不動産AI査定

その場で査定額を知りたい人には不動産AI査定がおすすめです。AI査定は、物件所在地や築年数などの条件を入力するだけで、その場で査定額を提示してくれるサービスです。

10秒程度で査定してくれるサービスもあるので「今すぐ査定額を知りたい」と思う方には特に向いています。また、個人情報不要で査定できるので査定後に不動産会社から営業電話がかかってくる心配もいりません。おおよその売却相場を調べたい方は利用してみましょう。

【実際の取引事例を見る】：レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、実際に取引された不動産情報を無料で閲覧できるサービスです。

都道府県や市区町村、成約価格などの詳細条件を絞って検索することで、条件に合った取引物件が一覧で表示されます。実際に成約した物件を見られるため、より具体的な売却相場を把握したいときに活用したいサービスです。

また、駅からの距離や間取りなども絞れるので、より自分の物件に似た成約物件の情報を参考にできます。より詳しい売却相場を知りたい方は利用してみましょう。

4,000万円で買った家を買ったときよりも高く売るコツ

4,000万円で買った家を買ったときよりも高く売るために、以下のコツを意識しておきましょう。

• 3～4社の査定額を比較する

• 売却実績豊富な不動産会社へ依頼する

• 2～3月に成約できるように売り出す

• 内覧対応に力を入れる

3～4社の査定額を比較する

不動産会社へ査定依頼する際は、3～4社へ依頼して査定額を比較しましょう。比較することで、不動産会社が提示した査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。

不動産会社によって査定額は異なり、提示された査定額が必ずしも正しいとは限りません。そのため、1社のみの査定額を鵜呑みにしてしまうと、相場からかけ離れた価格で売り出してしまう可能性があります。

より高い価格で売却するためには買主を見つける必要があり、そのためには売却相場に見合った価格で売り出すことが重要です。

このような理由から、複数の不動産会社へ査定依頼して査定額を比較した方がよいといえます。

売却実績豊富な不動産会社へ依頼する

実際に売却依頼する際は、不動産売却実績が豊富な不動産会社へ依頼しましょう。売却実績の乏しい不動産会社に依頼してしまえば、売却の経験やノウハウが少ないので高額売却の可能性が低くなるだけでなく、そもそも売却できなくなる恐れもあります。

依頼する際は、取引実績や相談件数、運営歴などを比較して選んでみましょう。

2～3月に成約できるように売り出す

物件を売り出す際は、2～3月に成約できるようにスケジュールしましょう。不動産は1年のなかでも繁忙期と閑散期があり、それぞれで成約件数が異なります。

以下は、不動産流通機構が公表している、首都圏における月別でのマンション成約件数です。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2023 年 12 月度」
 

2〜3月の成約件数が多く、特に3月は3,400件以上も成約しています。この時期は4月からの新年度に向けて不動産を売ったり買ったりする人が増える時期であり、不動産市場全体で見ても繁忙期といえます。

不動産売却にかかる期間は一般的に3ヵ月前後といわれているため、2～3月に成約するためには11月や12月頃に売り出すのがよいでしょう。

内覧対応に力を入れる

内覧対応に力を入れるのも非常に重要なコツです。内覧は、購入希望者が実際に物件を訪れて部屋の状態や周辺状況を見て周ります。実際に住み始めた際のイメージをするため、内覧時に好印象を与えられれば成約する可能性も高くなります。

内覧の際は以下の点を意識して、内覧者へ好印象を与えましょう。

• 部屋を掃除しておく

• 不用品を処分しておく

• ベランダや庭も綺麗にしておく

• 水回りは入念に掃除しておく

• 臭いに気を付ける

内覧は第一印象が重要なので、部屋はできる限り掃除して綺麗にしておきましょう。特に水回りは内覧者が気にするポイントをなので、より入念に掃除しておいた方がよいです。もし、落とせない汚れや掃除が面倒であればハウスクリーニングを依頼するのがよいでしょう。

また、初めて訪れる人は部屋の臭いに敏感になっているため、芳香剤を置いたりアロマを焚いたりして臭い対策しておくのも大切です。

内覧次第で成約できるかどうか決まると言っても過言ではないため、十分な準備をしてから内覧に望みましょう。

4,000万円で買った家をトラブルなく売るための注意点

4,000万円で買った家をトラブルなく売るために、以下の点に注意しながら売却活動を進めましょう。

• 査定額の高さだけで不動産会社を決めない

• 売却資金で住宅ローンを完済できるか確認しておく

• 建物の不具合や欠陥などを買主へすべて伝える

• 不動産会社の囲い込みに気を付ける

査定額の高さだけで不動産会社を決めない

不動産会社へ査定依頼した際は、査定額の高さだけで決めないようにしましょう。査定額の精度は不動産会社によって異なり、提示された査定額が正しいとは限りません。

なかには、依頼主と契約するために故意に高い査定額を提示してくる不動産会社も存在します。不動産売却は売却相場に見合っていないと買い手が付きにくいため、相場からかけ離れた価格で売り出してしまうと売却が長期化する恐れもあるでしょう。

高く売りたいからといって極端に高額な査定を鵜呑みにしてしまえば、そもそも売却すらできなくなる可能性もあります。トラブルなく売却を成功させるためにも査定額だけで判断せず、しっかりと不動産会社を比較することが大切です。

売却資金で住宅ローンを完済できるか確認しておく

売却資金で住宅ローンを完済できるか事前に確認しておきましょう。住宅ローンを完済しなければ売却できないからです。

住宅ローンを組むと、購入した不動産に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅ローン債権者である金融機関が不動産を担保として設定できる権利です。住宅ローンが返済できなければ抵当権が実行され、強制的に売却されてしまいます。

抵当権付き不動産はデメリットが非常に大きいため、買主は基本的に見つかりません。このような理由から、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するのは必須であり、売却資金で住宅ローンを完済できるかどうか確認しておくことは非常に大切です。もし、完済できない場合は、手持ち資金や親族から借りて返済することになるので必ず確認しておきましょう。

建物の不具合や欠陥などを買主へすべて伝える

建物の不具合や欠陥などがあれば、売却前に買主へすべて伝えましょう。売却後に発覚した場合はトラブルに発展する可能性があります。

不動産を売却する際、売主は「契約不適合責任」を負います。契約不適合責任とは、売買契約書に記載のない不具合や欠陥が売却後に見つかった際、買主に対して責任を取る制度です。

例えば、建物の構造上主要な部分である柱や壁などに欠陥が見つかった際、事前に買主へ伝えていなければ売主は責任を取らなければなりません。具体的には、修繕や交換などで済むケースが多いですが、なかには損害賠償請求を受ける可能性もあります。

このようなトラブルに発展させないためにも、建物の不具合や欠陥があれば売却する前に買主へすべて伝えておきましょう。

不動産会社の囲い込みに気を付ける

不動産会社による囲い込みには十分に気を付けましょう。囲い込みは、売却依頼先の不動産会社がほかの不動産会社へ意図的に物件を紹介しない行為です。

不動産会社の利益は主に売主や買主からの仲介手数料のみであり、それ以外の報酬は基本的に受け取ってはいけません。そのため、売主と買主の双方と契約できれば通常の2倍の仲介手数料を受け取れるようになり、不動産会社としては大きな利益をあげられます。

しかし、ほかの不動産会社へ売り出し物件を紹介してしまうと買主と契約できなくなり、通常通りの仲介手数料しか受け取れなくなります。つまり、通常の2倍の仲介手数料を得るため、故意にほかの不動産会社への物件紹介を断り、自分で買主を見つけようとします。

すぐに買主を見つけてくれれば問題ないですが、見つからない場合は売却が長期化する恐れもあるでしょう。囲い込みは売主に一切メリットがない行為なので、不動産会社へ依頼する際は十分に比較検討することが大切です。

4,000万円で買った家はいくらで売れる？に関するよくある質問

4,000万円で買った家はいくらで売れる？に関するよくある質問をご紹介します。抱きやすい疑問や不安を参考にしてみてください。

• 買った時より高く売れるなんてあり得るの？

• 買ったときより高く売れる家の特徴は？

• 売却は数年先まで待った方がいい？

Q：買った時より高く売れるなんてあり得るの？

A：十分にあり得ます。

特に近年は住宅が高騰しており、買った当初の価格よりも高く売れる可能性は十分にあります。実際にどれくらい価格が高騰しているのか見てみましょう。以下は、不動産流通機構が公表している首都圏中古マンション、戸建ての年度別の価格です。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」
 

マンション価格はここ数年で非常に上昇しており、10年前と比べて約2,000万円も高騰しています。これだけ高騰しているため、築年数が経過していても買い手は付きやすく、高額売却できる可能性が高いといえます。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」
 

戸建てはマンションほど高騰していませんが、年々価格上昇しているのがわかります。10年前と比べて900万円以上も上昇しているため、マンション同様に買ったときよりも高く売れる可能性は十分にあるといえるでしょう。

Q：買ったときより高く売れる家の特徴は？

A：以下の特徴に当てはまる家は高く売れやすいです。

• 生活利便性がよい

• 交通の便がよい

• 人気エリアにある

• 築年数が浅い

• 周辺の治安がよい

高く売るためには買主に需要のある家でなければなりません。上記要素を満たしている家は買い手からの需要があるため、高額売却できる可能性が高いです。

特に生活の利便性や交通の便は買主が求める条件であり、築年数が経過した古い家でも高く売れるかもしれません。

Q：売却は数年先まで待った方がいい？

A：価格が高騰しているので数年先まで待った方が高く売れる可能性があります。

前述のとおり、不動産はここ数年で非常に高騰しており、数年前よりも高く売れやすい状況です。そのため、売却を検討している方はもう少し待った方がより高く売れるかもしれません。

しかし、2024年3月19日に日銀がマイナス金利政策の解除＆金利上昇を決定しました。これにより今後は不動産の高騰化が緩まる可能性があります。

日銀は、19日までの2日間、金融政策を決める会合を開き、大規模な金融緩和策を変更することを賛成多数で決めました。

具体的には、2016年1月の導入決定以来、大規模な金融緩和策の柱となってきた「マイナス金利政策」を解除します。

引用元：NHK

これまでは超低金利時代であり、金利1%未満の住宅ローンを組んで家を購入する人が増えていました。金利が低いので自己資金が少ない人でもローンを組みやすく、不動産の需要が上昇していた特徴があります。

しかし、マイナス金利政策の解除により今後は金利上昇していくと思われるため、住宅ローン審査も厳しくなるでしょう。その結果、資金の少ない人はローンを通過しにくくなり、家の需要が減少して不動産の高騰も緩まっていくと想定できます。

このような理由から、「高く売るなら待った方がよい」とは言い切れないため、金利状況を随時チェックしながら売却するかどうか決めた方がよいでしょう。

まとめ

4,000万円で買った家はいくらで売れるのか、について解説しました。建物は築年数が経過するほど価格も下落していきます。戸建ては築22年で価値がなくなり、マンションは築47年で価値がなくなります。

それでも、不動産の価格は「建物＋土地」で決まるため、立地条件がよければ高額売却も十分に可能です。さらに、近年は住宅が非常に高騰しているので買ったときよりも高く売れる可能性が高いといえます。

家の売却を検討している方は、この記事でご紹介した売却時のコツや注意点などを意識しながら売却活動を進めましょう。